市相|淡季不淡?7月过后房企捂紧荷包

本文来源于:新地产 王晗玉 2020/08/14

无论还款期限如何“拖延”,出来“借”终究要还。

过去两周,又是房企密集发布最新7月份销售业绩的时段。8月14日,如期而至的国家统计局数据则像是为过去一个月楼市表现作出的总结性收尾。

在这个传统销售淡季,尽管从机构测算数据来看,有超7成房企实现了同比增长,国家统计数据也显示市场交易维持活跃,这也形成了让7月看起来有着“淡季不淡”的表象。不过摘出环比数据,再将其放到整个上半年来比较,也可以发现这个7月或许也是市场转冷的开端。

9成房企7月业绩环比下滑

近期克而瑞发布的房企7月销售数据显示,百强房企共实现全口径销售金额10870.2亿元,相较去年同期增长24.8%。同时,今年前7月,百强房企整体销售业绩同比增长1.2%,这是行业自年初以来累计销售业绩增速首次转正。

今日上午,国家统计局发布的《2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,7月楼市交易继续保持活跃,各城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落基本与上月相同。

而从房企个体来看,百强房企中超过7成出现业绩同比上涨的表现也揭示着,在7月这个传统淡季,房地产销售不但没有冷却,反而有延续火热的态势。

不过相较于6月份的销售战绩,以上数据就立即显得平淡无奇了。据新地产财经统计,在去年销售额位列TOP50的房企中,7月销售业绩环比出现下滑的有47家,占比超过9成。而根据中指研究院的数据,尽管今年前7月TOP10房企的门槛同比增长6.3%至1335.7亿元,但TOP30、TOP50、TOP100房企门槛均有下降,分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元,同比降低10.4%、3.1%、10.1%。

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数据来源:企业公告、克而瑞(制表:新地产财经)

虽然6月有房企冲刺半年报业绩的大因素存在,至7月销售额环比出现下滑是个大概率事件,不过从业绩完成率来看,本年度下半场房企的销售压力也不容小觑。来自中国网地产的统计数据显示,在TOP50房企中已公布今年销售目标的有42家,而其前7个月整体的业绩完成率仅为49.34%,相较2018年、2019年下降幅度超过3个百分点。

二季度楼市虚火

7月销售环比下滑,固然会受半年报冲刺月后的调整因素影响,不过除此之外,市场、行业、环境几大因素也在发挥作用。

首先,3月份之后疫情影响逐渐淡化、置业需求集中释放催生了一个楼市“虚火”的二季度。合硕机构首席分析师郭毅表示,今年二季度房企整体业绩处在相对高位,主要是由于市场在2、3月累积的置业需求在4、5、6月份得到了极大地释放。尤其是开发商在2、3月份集中采取线上促销手段后,随之而来的二季度实际上是处在线上线下转化认购的过程,这一阶段的成交也就如实体现在了业绩里。

其次,在经历了明显的热度之后,全国各城市相继收紧的调控政策也抑制了7月份销售数据的增长。仅7月单月,就有包括深圳、宁波、东莞、杭州、南京等在内的11座城市发布了不同程度的楼市收紧调控政策。如深圳、南京陆续“堵漏”离婚买房行为,对离婚购房者分别追溯3年、2年内所有记录;如东莞调整商品房转让年限,3年内限售,重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价等。郭毅认为,各地出台的调控政策也导致了部分房企在其重金布局的区域板块遭遇业绩下滑,从而出现7月环比回落的情况。

同时,加之6月份房企通常会推出优惠措施和促销政策,客观上拉动6月业绩形成小高峰,相比之下,7月在市场、行业、企业等层面都不具备优势条件,因而环比会出现显著下滑。

此外,中原地产分析师卢文曦还提到,“淡季不淡”只是相对的说法,还需具体看个别城市的表现,如上海7月新建商品住宅价格维持上涨,成交面积环比增加1.1%,同比增长33.4%,个别新楼盘认筹超过90%,而哈尔滨、贵阳则呈现新房价格环比下降。“房企因6月冲刺完毕,7月本身就要调整。而且7月天气热,也在一定程度上影响看房频率。”

种种迹象表明,这个7月的“淡季不淡”并没有表面上那么光鲜,而如果将份光鲜视为今年二季度楼市火热的延续,并认为这份“虚火”会贯穿至全年,那么则显得过于乐观了。

地市转冷 债市火热

8月8日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在博鳌房地产论坛上表示,“下半年我相信很多房企都会在市场销售很多的房子,也许供大于求。在这种情况下怎么样抓销售对于房企来说是重大的挑战。”

郭毅表示,仅从北京一地来看,市场确实一直处于供过于求的情况,“因为土地供应量太大了,市场需求又受到限购、限贷政策整体的制约。”

而除了销售面临不小的压力以外,7月以后众房企还将迎来偿债高峰期。壳牌研究院的报告称,2020年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。同时Wind数据表明,2020年6-12月到期的内地房企美元债共计64只,合计204.37亿美元。其中,6月、8月和11月到期的债券数量最多。

这一现实下,“开源节流”已成为众多房企的选择,各家在土地市场的出手不再如上半年那般阔绰,同时也加紧了融资进程。

本月中旬,克而瑞发布的《2020年7月全国市场研究简报》指出,7月全国土地成交量价齐跌,截至7月29日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米,环比下降24.3%;经营性土地成交3276幅,环比下降20.6%;土地成交总金额5603亿元,环比下降27.8%。而土地成交溢价率相较6月也下降了0.8个百分点,至15.5%。

与此同时,房企在融资上的动作却毫不手软。壳牌研究院数据显示,7月房企境内外债券融资共发行109笔,较上月增加26笔,发行规模折合人民币约1234亿元,环比上升41%,同比上升6%。进入8月,房企美元债再次出现井喷,仅前10天,融资额已超20亿美元。

尽管来自克而瑞的统计同步显示7月国内95家典型房企的融资总额为1346亿元,环比、同比均有所下降,不过这主要是受国内融资政策收紧所致。卢文曦表示,目前楼市偏热,国内融资通道有所收紧,后续房企融资更多会转向海外债,由短期债转向长期债。

此外,据《21世纪经济报道》消息,日前有券商人士透露,交易所在8月10日以后会对新受理审批的地产债,借新还旧政策有所调整,根据批文有效期内的到期额度打8.5折。且住宅类地产,不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

而无论还款期限如何“拖延”,出来“借”终究要还。回顾上半年国内融资环境也是随着疫情好转逐渐由宽松走向收紧,以此审视当前房企在海外债券市场的活跃,其在后续或也将迎来金融机构更有针对性的监管。

王晗玉/文(责编:高雅)

编辑:王晗玉
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