财面儿·中报深解|九龙仓:中期亏损,前路未卜

本文来源于:财经网 王晗玉 2020/08/05

“我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人能够知道。”

过去一周,对九龙仓来说并不好过。

7月30日和8月3日,九龙仓置业、九龙仓集团先后两份股东应占录得亏损的中期业绩报,首次正式披露了新冠疫情为其营运带来的沉重压力。而对于九龙仓的高管来说,财报后举行的两场业绩会却是将上半年的不如意再次摆上台面。

九龙仓集团主席兼常务董事吴天海在8月3日的业绩会上表示,今年一季度大部分施工进度都陷入停顿,所幸二季度开始有起色,“但始终第一季已经过去了,有部分损失是赶不上了。”

说这话时,就在九龙仓的大本营香港,当日又出现80例新冠肺炎新增病例。数个地区间或出现的疫情反复,让九龙仓下半年的商场、酒店业务恢复之路蒙上了更多不确定性。

上半年,由盈转亏

今年上半年,九龙仓置业遭遇了2017年脱离九龙仓集团分拆上市以来的首次亏损。

7月30日,九龙仓置业发布的中期业绩公告显示集团上半年收入减少20%至67.75亿港元;营业盈利减少21%至52.11亿港元;基础净盈利减少26%至38.44亿港元。若计入投资物业重估亏损净额73.5亿港元(去年同期盈利18.06亿港元),股东应占集团亏损达44.54亿港元,去年同期则盈利69.89亿港元。

公告发布后,隔天九龙仓置业股价由前一日收盘的28港元/股跌至27.4港元/股,至8月3日仍处在近5个交易日内的相对低位,收报27.3港元/股,至8月4日才开始小幅回升。

此前,这一预告已经出现在4月份的盈利警告中,而四天之后,同样的状况出现在九龙仓集团的半年报中。

2020年前六个月,若计入发展物业减值亏损及投资物业重估亏损,九龙仓集团录得股东应占亏损17.41亿港元,去年同期则盈利24.5亿元,若不计入投资物业重估亏损,基础净亏损也有11.32亿港元,去年同期则盈利22.36亿港元。

在上述两份半年报中,九龙仓置业与九龙仓集团均着重提到疫情对集团业务的重创。尤其对于前者,旗下海港城与时代广场两个囊括商场、写字楼与酒店的物业组合在去年对集团盈利的贡献占比就超过九成。而疫情之下,酒店业受困首当其冲。九龙仓置业披露显示旗下马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店皆深受疫情影响,平均入住率暴跌至20%。吴天海在业绩会上表示,至目前,酒店仍是一个令人头痛的问题,“不只是我们,是全港、全球很多酒店头痛的问题。”

而在九龙仓置业更仰仗的商场物业方面,受2019年中期访港旅客人数及本地消费大跌的影响,下滑趋势自去年已开始显现。2019年年报显示,集团两大旗舰项目之一尖沙咀海港城总收入及营业盈利同比均下跌2%,其中商场业态的收入及营业盈利同比下跌1%。至今年上半年,海港城整体收入下跌 28%,营业盈利下跌30%,商场业态则收入下跌30%,盈利下跌33%。而此前,作为香港最大的购物天堂,自2007年起海港城销售额一直保持增长态势,年均复合增长率超10%,2018年则达24%。

同时,位于铜锣湾的另一旗舰项目时代广场2019年整体收入、营业盈利同比分别下跌3%、2%,商场业态同比分别下跌4%、3%,至今年上半年,整体收入同比下降19%,营业盈利减少21%,商场收入与盈利同比分别下跌23%与25%。

两大标杆项目同步下跌的同时,为租户提供超十亿港元现金纾缓,也在一定程度上“截流”了企业的现金流。半年报数据显示截至6月底,九龙仓置业录得净现金流入50亿港元,去年为68亿元。而负债净额则由去年底的426亿港元上升至526亿港元,负债净额与总权益比率上升5.5个百分点至24.8%。

相比专注香港一地的九龙仓置业,在香港与内地诸多城市均有布局的九龙仓集团则展现了相对较好的抗风险能力。面对疫情,九龙仓集团旗下长沙国金中心收入同比仍有6%的增长,盈利则上升51%,成都国际金融中心收入虽减少8%,但盈利增长了4%。此类投资型物业尽管整体收入同比减少5%至18.51亿港元,但仍录得11.83亿元的营业盈利,同比微增2%。不过,内地物业的盈利仍未能挽回集团整体亏损的状态。

下半年,不可预测

而放眼下半年,对于九龙仓在香港的多间物业而言,目前并无多少利好消息。

按照2019年全年的数据计算,海港城与时代广场的收入合计占到九龙仓置业总收入的89.37%,营业盈利则占到集团总盈利的93.38%,因此这两间物业的发展极大程度上决定了九龙仓置业下半年的业绩表现。

根据香港特区政府统计处7月30日公布的最新数据,6月份香港零售业总销货价值同比下跌24.8%至265亿港元,已连续下挫17个月。今年上半年,零售业总销货价值按年下挫33.3%,其中,珠宝首饰、钟表及名贵礼物下跌56.5%。而在海港城,皮革用品和珠宝饰物、美容配饰租户对其租金的贡献比超过四成。

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海港城商场租户分布(数据截至2019年12月31日)

而观察目前香港一地的疫情现状,新一轮防控正在进行,这也将持续打击深受其影响的商场和酒店业态。同时,专业评级机构对该行业的前景预测也较悲观。高盛预计从去年中至明年底,大型商场的零售租金将下降35%,而因九龙仓置业下半年前景仍不确定,所以下调其2020年至2022年每股盈利预测2%至3%。

摩根士丹利则为其打出“减持”投资评级,预测其下半年派息或进一步减少。因租赁和零售销售依然疲软,摩根士丹利将九龙仓置业的目标价由30港元下调至28港元。

此外,受王府井新获免税牌照影响,近日中国内地多家百货公司集中申请免税品经营资质或也会令中国香港今后的购物优势有所降低。中原地产分析师卢文曦表示,如果内地更多商场拿到免税牌照,就会分流赴香港购物的消费人群,零售业绩有损失,一定程度上也将影响香港商场的租金收入。

同时,另一边的九龙仓集团也同样遭专业评级机构下调预期。近期瑞银发表的一项研究报告即指,由于九龙塘豪宅项目29亿港元的减值拨备以及内地市场物业板块收入的减少,九龙仓集团上半年净亏损11亿港元,为反映相关资产损失及投资方面的收入较低,瑞银目前下调其今年每股盈利预测26%。

面对过去半年的市场压力,吴天海在九龙仓置业业绩会上表示公司能做的就是开源节流,“首要的并不是进攻,而是平稳现在的情形。”

对于开源节流,财经网曾询问九龙仓置业有何具体举措,以及未来是否会采取降薪裁员一类举措,对方表示,在开源方面集团旗下商场在今年投入庞大资源举办不同的市场推广活动,吸引人流及刺激线上及线下消费;同时,由于全球各国实施出入境管制以致酒店入住率低企,集团旗下各家酒店已转攻本地市场,吸引本地客人。此外可以确定的是,九龙仓置业在今年上半年还未有过裁员举动。业绩报告显示2019年底与2020年6月底,九龙仓置业在职员工数均为约2800人。不过另一边的九龙仓集团,在职员工数已经由8400人缩减至7700人。对于这一变动,九龙仓集团向财经网解释称是由于集团上半年因新冠肺炎疫情而推迟在内地的住宅销售活动,故暂缓招聘销售人员,加之位于菲律宾达沃的马哥孛罗酒店自6月15日起奉业主命停止营运,因此出现人员缩减情况。

同时不明朗的还有下半年的市场行情。上周四在业绩会上吴天海被问及如何看待下半年的零售市场,他回应道:“我不能预测,我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人能够知道。”受制于外部环境影响,吴天海也提到九龙仓会更侧重发掘本地市场,而这一概括性的方案或许很难给予资本市场信心。

而这一回应之于企业自身,恰也能够贴切表达九龙仓无法预测的前路。

王晗玉/文(责编:高雅)

编辑:王晗玉
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