房企下半年信用债到期超1700亿 三家房企面临压力较大

本文来源于:21世纪经济报道 叶麦穗 2020/07/31

分别为泛海控股、协信远创、广西万通。

近日,旭辉集团股份有限公司(下称“旭辉集团”)公布了公司发行的债券“2018旭辉03”的回售实施结果,回售金额共计25亿元,即全部选择了回售。

公开信息显示,“2018旭辉03”于2018年8月6日发行,计划发行规模12.5亿元,实际发行规模为25亿元,债券期限为2+1Y,票面利率5.46%,资金用途为偿付公司部分已发行公司债券的回售金额。此前旭辉集团曾宣布称,根据募集说明书中约定,决定将“18旭辉03”最后一个计息年度的票面利率下调266个基点,即从最初的5.46%下调为2.80%。所以,“2018旭辉03”此次选择全额回售,市场应当并不意外。

8、9月份进入到期高峰

旭辉集团并不是第一家进行或者面临回售的房企。国金证券分析师周岳梳理表示,截至 2020 年 7 月 24 日,2020 年 8-12 月,房地产开发行业信用债到期总量为1765.77 亿元,另外有 1724.07 亿元债券进入回售期,到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比,地产债到期回售规模有所增加,下半年偿债压力较大。

从地产债偿还金额的月度分布看,下半年地产债到期高峰期主要集中在8月及9月,进入回售期的地产债规模月度分布相对较为平均,9月和12月规模略高,需要关注阶段性偿还压力上升带来的信用风险。

对比2020年下半年到期和进入回售期地产债的主体评级,高评级地产债到期规模占比更高,AAA 评级地产债到期金额为 929.80亿元,占比为 51.62%,而 AA 评级地产债到期金额为 163.38 亿元,占比略低,为 49.99%。

从企业性质来看,2020 年下半年到期和回售地产债主体多数为非国有企业,且非国企回售规模占比更高。2020 年下半年,房企中,国有企业到期和进入回售期金额分别为 676.66 亿元和 396.80 亿元,其中到期规模占比为 67.11%,非国企到期规模低于待回售金额,到期与进入回售期债券规模占比分别为54.93%和 45.07%。

周岳表示,下半年债券到期回售规模较高的房企有金地(集团)股份有限公司、绿地控股集团有限公司、恒大地产集团有限公司、阳光城集团股份有限公司、广州富力地产股份有限公司等;另外,进入回售期规模较高的房企有广州富力地产股份有限公司、华夏幸福基业股份有限公司、广州市时代控股集团有限公司、新城控股集团股份有限公司等。

根据房企偿债能力,国金证券筛选出部分偿债压力较大的主体进行具体分析,筛选指标主要有货币资金与短期刚性负债、净负债率、综合融资成本,结合下半年房企信用债到期规模,共筛选出三家房企,分别为泛海控股、协信远创、广西万通。

房地产行业信用债新发利率下降

开源证券分析师齐东认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好,在宽信用的大环境下,限价政策有所松动利好房企利润率修复,存货价值有望得到重估。

从政策来看,信贷需求改善,结构优化,一城一策持续推进。首先货币政策持续宽松,信贷需求持续改善。6月末,M2余额同比增长11.1%,增速环比持平;M1余额同比增长6.5%,增速环比降低0.3个百分点。预计未来M2增速维持高位,在宽信贷政策背景下,信贷需求持续改善,结构继续优化。6月住户部门贷款新增9815亿元,同比多增2198亿元,住户中长期贷款表现更为靓眼,单月新增6349亿元,主要受益于房地产销售持续好转,房贷规模继续提升。其次一城一策持续推进,宁波扩大限购范围,海南进行房地产整治,深圳辟谣限购新政。

从成交来看,一二手成交累计增速持续修复,二线城市表现最佳。新房:2020年第28周,全国32城成交面积460万平米,同比减少4%,环比减少33%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达10142万平米,累计同比减少12%,增速降幅仍在收敛。二手房:2020年第28周,全国9城成交面积为139万平米,同比增速-1%,前值31%;年初至今累计成交面积2899万平米,同比增速-13%,较前值继续收窄1个百分点。

编辑:王亚静
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