市相丨房地产市场:融资收紧风向已现

本文来源于:新地产 2020/07/31

近期,融资通道在一步步收紧。

近期,融资通道在一步步收紧。

据海通证券研究所数据显示,一季度地产债(暂不包括资产证券化产品)总发行量超过1270亿元。其中,今年3月单月境内地产债发行量超过800亿元,净融资额接近670亿元,创下自2016年9月以来的新高。

但5月债市转为震荡,6月调整加深,二级市场的调整逐渐传导至一级市场,融资变难。在6月单月,地产债发行量仅有295亿元,到期量267亿元,净融资额接近回落到0。

多位业内专家告诉新地产财经,地产行业的融资环境的确已经在收紧。那么,融资收紧叠加疫情之后,哪些企业会首当其冲?企业又该如何平稳过渡?

信托腰斩,融资收紧信号明显

5月8日,银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》。虽未明确限制房地产信托,但对非标债权规模、集中度等指标提出了限制性要求,对房地产信托融资形成了重大冲击。

文件一出,房地产信托融资规模应声滑落。据用益信托统计数据显示,截至7月28日,我国68家信托公司2020年共发行了3858款房地产集合信托产品,规模总计5118.5亿元,相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模,融资额度同比下滑19.4%。

其中,7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品,相较于上月的481款794.2亿元的规模,发行只数环比下降50%,融资规模环比下降47.6%;而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比,发行只数同比锐减53.3%,融资规模同比下滑43.6%。

对此,上海中原地产分析师卢文曦表示,今年上半年融资相对宽松的环境其实是有针对性的,处于TOP50行列的房企融资渠道有所放松,但是排名靠后的企业还是依赖非标业务融资。“所以,下半年融资收紧会先从非标业务入手,而非标业务最典型的业务便是信托。”

海通证券研究所从净融资角度算了一笔账,假设集合信托产品平均期限为2年(近年来期限有缩短的迹象,比如6月份平均期限已经到了1.46年),以2年前同期的募集规模作为当下到期量的估算值,那么今年上半年净融资额较去年大幅回落,粗略估算只有400多亿元(如果假设是1.5年,则上半年净融资额只有54亿元),而去年上半年有3000多亿元。以同样的方法估算,今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高,特别是19年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期,偿还压力增加,同时又面临监管趋严下的整改压力,预计未来一年再融资难度不小。

实际上,除信托业务之外,更多融资收紧的信号逐渐从银保监会、央行近期接二连三的动作中透露出来。7月28日,21世纪经济报道称,央行近日向各大银行下发调研通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况;7月14日,银保监会表态称,严禁资金违规投向房地产。

不仅如此,相关部门更是对资金违规流向房地产的金融机构进行处罚,以达到双管齐下的目的。据银保监会官网显示,7月28日,贵阳银行股份有限公司云岩支行因贷款资金被挪用于“四证不全”的房地产企业等原因被处罚50万元;7月9日,中国银行宁波分行因贷款违规流入房市等问题,被处以90万元罚款。

“央行、银保监会的动作其实上就是一种信号,”卢文曦表示,融资下半年收紧的风向已经很明朗了。因为上半年货币、流动性是宽松的,但有些资金没有流到实体经济而流到股市、地产了。“四五月份有些城市楼市表现特别好,就有人质疑里面是不是有杠杆的存在。但一时半会找不到证据,所以融资会查得比较紧。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜进一步分析称,在启动经济内循环的大形势下,房地产市场作为社会经济运行的成本效应会更加凸显,因此有效控制可能出现的楼市过热就成了必然选择,而相对收紧融资则是给楼市降温的重要举措。在房地产融资加强监管的情况下,一些“明股实债”、“明股暗债”的通道型融资以及信托、资管计划、私募基金等都有可能会成为重点监管对象。

债券违约频现,“暴雷”风险加剧

融资收紧的阵仗刚刚拉开,不少企业的债券兑付危机已经出现。

7月6日,泰禾集团的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息,构成实质性违约;6月8日,隆鑫地产一笔8亿元私募债违约;3月6日,新华联的“15新华联控MTN001”不能按期足额兑付本息,已构成实质性违约。

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2020年违约债券。来源:wind

据海通证券研究所报道,已经出现债券违约的房企包括泰禾、中弘、国购、华业资本、银亿等诸多房企。另据wind数据显示,截至7月29日,2020年房地产、建筑与工程行业已有10只债券出现违约。

对此,卢文曦分析称,最近出现债券违约的不少是信托产品,信托产品的特点是利率高,需要企业快速高周转起来,才能保证资金链的安全。但上半年疫情导致销售下滑,没有办法快速回款,最明显的后果就是资金链承压甚至断裂。

“下半年的资金会比较紧缺,尤其是一些信托公司为了应对严查提前赎回产品也是有可能的,下半年债券出现‘暴雷’的情况也是很有可能的。”

值得注意的是,在本轮出现债券违约的企业中,市场氛围与以往不同,大型房企开始现身。海通证券报告分析称,泰禾集团的违约与此前的违约房企有很大的不同。首先,泰禾集团并非多元化房企,较为专注主业,虽然也投资了一些钱在医疗等领域里面,但总体体量不大;其次是规模大,这打破了房企“大而不倒”的预期,会对市场形成不小的冲击。

但在卢文曦看来,“大而不倒”的预期被打破是必然的。他比喻称,一个饭店里有十个锅子八个盖,反正总有轮不过来的锅。但万一哪天这个饭店就剩六个盖子怎么办?就意味着有更多的锅轮空。“这跟房地产行业一样,能不能一直有自己的‘盖子’是与现金流、经营决策等多个方面密切相关的。”

柏文喜进一步分析称,仅从今年的房地产市场来看,上半年受疫情的影响,很多企业实际上是在靠融资支撑。这个时候融资收紧,对行业来说意味着经营压力的徒升,甚至会危及企业生存问题,而中小房企更是首当其冲。

中小房企最受冲击,已有297家破产

正如柏文喜所言,先逢疫情、再遭融资渠道收紧,对中小房企而言,无疑是雪上加霜。

如今,房地产市场进入存量时代已经成为共识。此时,资源向头部房企聚集,对于行业内占大多数的中小企业而言,情况并不乐观。从销售恢复情况看,很多小房企项目布局非一线城市,不同于需求稳定的一线城市,销售的季节性较为明显,错过春节、五一、端午等返乡置业小高峰会造成大笔损失,导致资金面趋紧;其次,中小企业融资较为困难,少有渠道填补资金缺口,进而有可能进入恶性循环。

如今,已有不少房企倒在了路上。新地产财经在人民法院公告网以“地产”为关键词搜索发现,截至7月30日,2020年已有297家房企破产,几乎均为中小房企。其中,仅7月份便有51家房企破产。

“如果现在融资收紧,这些中小房企破产的数量将会更多,连一些高周转、高杠杆的大型房企也可能会遇到周转困难。”柏文喜举例称,日前恒大大规模甩卖自持物业之举,除了业务层面的战略性调整与聚焦住宅开发的意思之外,改善现金流的意图也十分明显。

而在这种“两面夹击”的困境中,中小房企之间的分化或进一步加剧。卢文曦分析称,新一线、二线、强三线城市的中小型房企安全程度更高,因为现在大型房企回归一二线避险的情绪还是有的,还可以借此机会寻求合作。但绝大多数的三四线以及以下城市就相对更危险。

但并不是毫无生机可寻。卢文曦认为中小企业现在最重要的两张牌是:经营财务管理、保证质量。从经营财务管理来说,一方面寻求抱团取暖、联合开发;另一方面控制好负债规模,想办法用低利率的资金去替换高利率的资金,降低风险。

更重要的是中小房企要重视手里的另一张王牌——质量。现在很多大型房企为了规模,过于追求高周转,质量自然而然在下滑。但受疫情的影响,消费者对质量的要求与日俱增。中小房企手里项目不多,这个时候如果坚持好自己的特色,产品质量有了保证,度过这次混战是有胜算的。

此外,卢文曦建议中小房企还可以尝试做代建,争取拿下一些类似经适房、租赁房的政府项目。“大的机会是属于大型代建公司的,但是一些小机会还是可以争取的,先活下去再说。”

不过,这些举措只能针对本身有一定实力的中小房企,特别靠后的房企已经没有办法去谈怎么挽救了。“就像是一次特别难的考试,让班里倒数的学生去短时间内及格,你能有什么办法呢?”

卢文曦反复强调,无论是哪个企业,这个时候千万不要做规模扩张,不要拿高价地,更不要因为快没土储了,去抢“地王”。“不然,日子会非常难过。”

大海上风暴的信号已经形成,最终哪些船只受不住风浪倒下来还需要时间来验证。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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