内房香港这些年:万科37亿港元夺地里的楼市晴雨表

本文来源于:观点地产网 2020/07/31

从周期来看,如今正是内地房企们在香港需要开启新一轮“补仓”的时候。

又是万科,又是香港。

两个月前,万科香港长沙湾项目“The Campton”热销,万科职员一度举牌截龙,示意人太多,暂停开放示范单位。

彼时,万科长沙湾项目两日共录得1500认购登记,以首批94伙计算,超额认购14倍;新地旗下天水围项目Wetland Seasons Park第二期同样热卖,首轮200伙,最终收10261票,超额登记50.3倍。

两个月后,万科置业(香港)及青建国际组成财团,以37亿港元的价格拿下了香港大埔马窝路一宗住宅地块,每平方呎楼面地价约4,738港元,与市场预期价格相符。

据消息指出,该宗地块是今年港府招标规模最大的住宅地。

其实,万科香港公司的执行董事周铭禧在两个月前曾表示,疫情压抑了买楼需求,随着疫情有减退迹象,相信成交量及楼价会遂步回复正常。其预料道,未来下半年香港的楼市会恢复有序及健康的发展。

而在上一个项目热卖之后迅速补仓,也不难看出万科对于香港市场的乐观。

事实上,看好港岛市场的内地房企也不止万科一家。仅从这一次拿地的情况来看,除了万科之外,竞标者中其实还包括了中海等其他家内地房企。而在香港今年的多次推地中,也同样能频繁看到内房的身影。

然而这座小小的港岛上时常会出现僧多粥少的情况,在一场场资本博弈中,并非每个人都有机会笑到最后。

从万科补仓看香港楼市

不得不说,万科这次能够在众多竞争者中杀出一条“血路”,属实不容易。

故事要从一个月前说起。

6月19日,香港地政总署宣布,将公开招标出售在2020至2021年度卖地计划内位于新界大埔马窝路的大埔市地段第243号的用地。招标于6月20日开始,截标日期为7月24日。

资料显示,该地皮位于新峰花园西北面,占地约24.34万平方呎,指定作私人住宅用途,最高可建楼面约78.1万平方呎。相比起这个面积,该地块的价格让人眼前一亮。据相关机构当时预计,该地皮每呎楼面地价约5000港元,总值约39亿港元。

地块招标消息一出,市场反应颇为热烈。大面积、低总价,让该宗地块迅速成为了众人关注的焦点。有相关人士指出:“由于涉及银码不大,相信中小型发展商有力承担,预计入标反应踊跃。”

果不其然,等到7月24日截标时,该地块至少收获了13份标书。竞标者大多以港岛本地房企为主,具体包括了长实、鹰君、嘉华国际、建灏、恒基兆业、远东发展等。当然,其中也不乏万科、中海、中洲等内资企业。

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文指出,彼时入标数量比预期要多,其实也是反映了发展商对住宅后市仍有信心。值得一提的是,从开始招标到截标,该地块的市场估价已经从39亿左右上升到了最高估价43亿港元。

有业内人士指出,万科此次拿地,或许是为了赶在下一个市场增长周期到来前囤一波“粮”。

据资料显示,香港楼市今年上半年总体呈现下滑趋势。其中,一手登记录得6199宗及685.27亿元,按半年度下跌26.2%及23.3%,该数据为自2016年至今四年最低纪录。

如此看来,香港楼市的形势似乎不容乐观,不过,如果单从过去一个月的情况来看,或许又会得出截然不同的判断。

据了解,于6月份,香港一手住宅登记录2,137宗及211.49亿元,按上升92.0%及43.9%,该数据为自2019年5月以来十三个月里的新高。“疫情一定程度压制了市场需求,随着疫情的影响慢慢减弱,市场也将迎来一轮‘触底反弹’。”

或许两个月前的“热销”,让万科得以窥到了这一市场走向,而上一个项目去化后带来的资金回笼,同样是万科在这次“抢地大战”得以获胜的重要因素。

内房入港周期

对于这次“花落”万科,有业内人士表示“有一些意外,但也在情理之中”。

那一丝“意外”自然是因为众人竞标积极性颇高,而“在情理之中”则是因为当前香港市场出现了一个趋势:内地房企的拿地意愿慢慢变得强烈。

据林浩文介绍说:“如果把观察的时间线拉长至三到五年会发现,其实内地房企在香港的拿地是有着一轮一轮周期的。相比起去年,内地房企今年在香港拿地的积极性是明显提高了的。”

能够看到,早在三四年前,增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。据不完全统计,在2016年-2017年间,来自内地的房企在香港购入了不低于10宗土地,成交总金额差不多600亿港元。

其中,曾在五个月内以272亿港元拿下香港4宗地块的海航集团让人印象颇深。于2017年初,合景泰富与龙光地产以168.55亿港元联手拿下鸭脷洲一宗临海宅地,该价格不仅刷新了内地房企在港拿地纪录,同时也是香港时隔20年后再度诞生的新一个“总价地王”。

由于与内地市场的基因不同,企业们惯常使用的“高周转模式”未能照搬到香港市场,再加上2018年前后香港推地数量出现明显减少的原因,在一番大肆掠地后,内地房企们开始陆续停手,开始将更多精力投放到已有土储的开发上。

几年时间过去,内地房企们上一轮拿下的土储开始陆续入市,并在2019年上半年达到高峰期。数据显示,于2019年4月,香港共录得9901宗楼宇买卖登记,相比3月的6432宗上升54%,创下近6年半以来单月新高。

而当时便有市场人士指出,今年的新盘供应主要来自2016年前后推出的地皮,发展商可能担心楼市向下,预售楼花速度加快,但前两年卖地面积减少,或许住宅供应会在未来两三年出现紧张的情况。

从周期来看,如今正是内地房企们在香港需要开启新一轮“补仓”的时候。“今年内地房企参与投地的次数比去年要频繁得多,尽管最终可能没有拿到地块,但是都有在积极参与竞标。”

以今年5月港岛南区鸭脷洲海旁道住宅地皮招标为例,该地块于截标时获至少有18家财团入标,包括长实、新地、新世界、信置、嘉华国际、大昌集团、嘉里、中国海外、佳兆业、其士国际、佳明集团、丽新发展与建灏地产合资入标,另有6家不知名财团。

与此同时,有业内人士指出,和香港本土开发商相比,内地房企的在港土储更少,因此后者的补仓需求也就更为迫切一些。

换而言之,也正是因为香港本土房企的不着急,决定了它们在出价时会更为保守和谨慎,因此在一些价格较高的地块上,内地房企可能会更有竞争优势。

林浩文也介绍说,由于香港市场的需求仍然存在,因此从目前的销售情况来看,内地房企香港项目的去化情况还算是较为稳定,也并未出现太明显的“水土不服”。综上几个因素,其猜测道:“未来一两年内,内地房企在香港的拿地参与度还会有明显提升的。”

编辑:王晗玉
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