市相丨万科频现质量问题背后,谁之过?

本文来源于:新地产 2020/07/22

万万没想到,一向以品质著称的万科会以“反面教材”的形式出现在公众视野之中。

 万万没想到,一向以品质著称的万科会以“反面教材”的形式出现在公众视野之中。

在7月16日的315晚会上,万科尚城因精装修漏成“水帘洞”而被央视点名批评。据报道,在最先收房的201户中,有146户出现漏水情况。尽管万科当日晚间紧急道歉,但投资者也不甚满意。据同花顺显示,7月17日,万科开盘下跌1.02%,收盘下跌1.13%。

7月17日,中国质量新闻网报道称,北京房山区万科长阳紫云家园出现玻璃门“炸裂”伤人事件。而就在7月15日,新地产财经刚刚从南昌县住建局方面获悉,南昌鸿海万科天空之城因车库柱体出现爆裂已经处于停工状态。

其中,对于玻璃门“炸裂”一事,万科方面向新地产财经表示,自爆问题发生后,项目工作人员已对客户进行沟通安抚,目前已经在协商后续解决方案。

在2019年度业绩发布会上,万科总裁祝九胜那句“我们会像爱惜眼睛一样爱惜品牌、爱惜信用”还言犹在耳,但如今听来实在有些讽刺。

万科“水逆”?

接二连三的质量问题被曝光之后,有人发出了疑问:万科是不是遭遇了“水逆”?“水逆”是一句网络流行词,指水星逆行而导致运势不佳,是当大家遇事不顺、比较倒霉的时候调侃的自嘲说法。

若以此来看,万科质量问题频频被曝光并不能归结于运气不佳,不是“水逆”而恐怕是业绩压力下的选择。从公开数据来看,万科销售额增速近年来开始疲软:2016年上半年-2020年上半年,万科销售额增速分别为69.9%、45.8%、9.9%、9.6%、-4.05%。

据此可以看出,万科尚城精装房出现问题的2018年正值万科销售额增速大幅滑落之际。据中国经营报报道,绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上便说过,形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,接下来包括万科在内的企业都可能会进入一个很困难的时期。

没想到,一语成谶。中原上海分析师卢文曦坦言,万科从行业第一的位置被别人超越,这几年质量的确也没有之前那么好了。“万科必须得好好反思原因在哪儿?自己的影响力到底在哪儿? ”

近年来,随着房地产市场进入存量时代,行业内部竞争的激烈程度开始愈演愈烈,这意味着房地产市场进入了零和博弈时代,即使是处于龙头位置的万科也不得不加速奔跑。而疫情无疑又加大了万科的焦虑。

据克而瑞数据显示,TOP 100房企同比增速自4月份转正后,6月单月已经进一步提升至13.8%;从累计业绩来看,1~6月,TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降2.7%,但降幅自3月以来持续收窄。

与之相对,万科6月实现合同销售金额733.7亿元,同比上升10.51%;上半年实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.05%。无论从单月或是累计业绩来看,万科的表现均未达到市场平均水平。

卢文曦表示,有一些头部房企最近两年的扩张要求特别高,所以对时间把控的比较紧,可能就会在质量上妥协。从概率的角度来看,企业造的房子越多,出问题的概率肯定也越大。

但若因规模丢弃质量,实非明智之举。“万科在追求企业规模提升的途中不能忽视生产安全与质量问题,否则在企业的品牌美誉度方面会得不偿失。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜如此表示。

成本升高、利润摊薄

对于房地产行业而言,万科被曝光的质量问题只是掀开了行业的冰山一角。

中国质量万里行消费投诉平台2019年度数据显示,房产类消费投诉中三大问题占比最高,其中包括销售欺诈相关投诉占合同类投诉的38.75%,房屋质量占质量类问题的82.03%,服务态度差占服务类问题的40.35%。

柏文喜认为房子频频出现质量问题,缘于高周转模式压力造成房企的施工质量、成本控制等方面出现了问题。实际上,“房住不炒”的政策之下,房地产市场的价格处于相对平稳的状态,但优质地块价格在竞争中又被推高,成本增高之下,利润自然而然就会被压缩。

而企业利润被压缩的典型案例便是限价房。卢文曦解释称,因为土地价格已经到达了一个相对高位,但是考虑到限价的因素,以及房企高周转的要求,企业在质量方面会有妥协。

“比如,房企以5000元/平方米的楼板价拿下一宗土地,但规定售价是6000元/平方米。这个时候,房企就想办法克扣质量:规定某一种材料厚度是10公分,原来讲究品质的企业会做成12公分,但现在就会用最低标准。“在这种情况下,质量已经是最低标准的体现。”

但是,柏文喜认为,这并不能成为房子质量差的“借口”。他表示,这几年以北京为代表的城市开始推限价房,房子的价格有了天花板。 “如果不通过正当竞争,而去偷工减料导致质量问题,那就会涉嫌违反相关规定。”

“往年质量问题已经很常见,今年购房者在品质方面要更加提起注意。”柏文喜强调,今年是房企的偿债高峰年,而房地产市场年初又被疫情打乱了节奏,导致企业现金流并不畅顺,这会导致那些资金链紧绷的高周转、高杠杆房企为了尽快实现销售回款而更加希望加快施工进度,有可能导致施工工期超出安全与质量所要求的基本合理工期。

行业核心竞争转道

房企选择追求短期业绩,还是追求长期发展,是企业经营中关于质量问题的一个永恒命题。

柏文喜认为,企业若想长期生存必须重视长期短期目标之间的平衡,注重长期发展的企业肯定会注重质量,因为要保护自己的品牌。但现在的市场很浮躁,上市公司需要即时业绩让投资者放心;其次,职业经理人有任期限制,所以公司目前容易短视化。为了冲击短期的业绩,那就很容易忽略质量问题。

但无论房企接不接受,都不得不承认现在的房地产市场已经发生了改变,只在乎短期业绩的企业极有可能要被淘汰出局。在2019年度业绩发布会上,旭辉控股主席兼执行董事林中便谈到,行业将从土地红利时代进入管理红利时代。

林中认为,随着资金的高门槛、行业低利润现象的出现,房企一定要有很强的竞争力才能生存和发展。这就要求房企要围绕着获取资源、赢得客户、卓越运营,全方位全维度打造组合能力,打造组合竞争力,以适应竞争的要求。

“企业未来的竞争归根结底是管理能力的竞争。”柏文喜直言,房企未来应该在项目管理和供应链管理能力方面进行竞争来降低成本以争取利润空间。从这个角度来说,企业要加强项目管理能力、供应链管理能力乃至企业运营能力等竞争力。

加强管理层面的竞争能力,也是为了能够塑造出更好的品牌效应。卢文曦指出,现在不少需求都向改善类产品倾斜,消费者如果购买第二套及以上的房子,会更讲究房屋品质,因为这些消费者对房子已经有了比较全面的认识,所以会对质量方面提出更多要求。就像在奢侈品市场,这些品牌已经获得消费者认可,那这些品牌的溢价效应就会更高。

既然有竞争,那行业格局就不会是一成不变。当土地红利成为过去式,房企当下更应通过提高管理能力,以应对未来的品牌竞争。柏文喜直言,如果房企不重视自己的品牌的话,未来必然会快速掉队,“龙头房企也不例外。”

面对生存还是淘汰的残酷现实,各家房企都想在市场竞争中占有一席之地。而告别粗放式管理与高利润时代后的这轮新的混战,将从房企的精细化管理水平以及品牌建设能力中展开一场彻底的“厮杀”。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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