房企拿地两极分化 谁在一二线城市频频出手?

本文来源于:《财经》新媒体 宋金煜 高素英 2020/07/05

近来各城市土地市场持续火爆,多地出现超百轮顶价拍地现象。

近来各城市土地市场持续火爆,多地出现超百轮顶价拍地现象。6月15日,徐州出让的一住宅地块最终以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交,796轮竞价让其成为今年竞争最为激烈的地块之一,仅次于烟台某地块1148轮、盐城846轮的竞拍。值得注意的是,今年北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于百轮,长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。

从整个拿地市场来看,一方面是恒大、保利、龙湖等全国房企,以及龙光、越秀、德信等区域型房企对优质地块的争夺;另一方面是融创、万科等拿地金额、新增土地建筑面积均出现了下降。

业内人士认为,房企在拿地上呈现出两极分化的现象。一个原因是大企业抓住“补仓”的机会,其他头中小型房企则是基于规模和生存焦虑,而加大了优质地块的争夺;另一方面,对于拿地放缓的龙头企业来说,前期土储较为充裕,所以在今年的投资拿地上更趋谨慎,防止高溢价所带来的风险。未来房企竞争的焦点包括土储、融资和人力成本,而高溢价拿地不仅让销售承压,还可能引发企业资金链紧张等风险。

一二线热门城市地块遭抢拍

6月12日,厦门出让的一住宅地块以50603元/平方米的成交楼面价创下了该市新单价纪录,此前一天,温州一宗商住用地经过16家房企116轮竞价,最终以上限价36亿元、楼面价26385元/平方米被拍出。时间退回至5月,深圳新单价“地王”诞生,深圳前湾片区一地块以最高限价115.97亿元成交,可售楼面价达每平米87409元/平方米。

事实上,今年4月以来,全国土地市场的热度随气温一路飙升,从深圳诞生新单价地王,到盐城某地块溢价率达125%、扬州一地块出现242轮竞价,一二线热门城市轮番上演抢地大戏。

今年2月份多城市中止或延后土地出让,随着疫情控制趋于稳定,3月份土地市场逐渐步入正轨,随后的4月、5月多地出现了抢地热潮。土地市场频现地王、超高溢价率、百轮竞拍等回暖迹象让房地产行业加速走出疫情阴霾,而房企拿地积极性持续升温,也促使成交平均楼面价不断攀升。

根据中指院数据显示,今年前5月300城土地出让金为16219亿元,同比增长5.54%,而从价格来看,前5月平均楼面地价为5080元/平米,同比大幅上涨了18%,楼面地价增速跑赢土地出让金整体的增速。

而从城市土地出让金额排行榜来看,一二线热点城市仍是兵家必争之地。2019年土地出让金榜首城市杭州在今年前5月成功卫冕,以1210亿元的成交总价依旧占据榜单首位,北京和上海分别以1131亿元和1047亿元的成交总额占据榜单第二、三位。前5月,二线城市南京土地成交总价为687亿元,同比增长145%,增幅最大。长三角土地整体热度超过中西部、京津冀以及粤港澳大湾区三大区域。

根据亿瀚智库数据对70个城市的土拍进行的追踪数据显示(涵盖35个典型一二线城市和35个热点三四线城市),2月至今,全国共计诞生28个单价“地王”(即突破前期楼面价),其中有6幅地块突破全市楼面价,有22幅地块突破区域楼面价。房企拿地积极性持续升温,也促使成交平均楼面价不断攀升。

“目前土地市场呈现出一线火爆,二线趋稳,三线遇冷的格局。”世联行集团研究部负责人资深研究员戴毅表示,疫情以来一线楼市恢复速度亮眼,自2月份土拍重启以来,一、二线城市地方政府开始增加供地,优质地块层出不穷引发房地产市场热度不断升温,房企拍地热情持续高涨,多宗地块最后都以高溢价成交。二线城市如厦门等城市销售情况明显改善,近期出让的一住宅用地更是以楼面价50603元/平方米创下新高。而三线城市房价则继续维持在疫情前的行情。

某房企投拓部人士表示,今年上半年的土地热可能是个假象,一般每年上半年市场都会火热,下半年冷清。今年招拍挂2月、3月份比较少,从4月份开始各地开始大规模供地,目前整体成交数据并不是很高。当下半年供应量上来,市场可能就会冷清,毕竟房企拿地都会算账,目前还处于钱少地多的阶段。

房企拿地呈两极分化 

在市场销售转暖、融资环境略放松、热点城市土地供应放量等多因素影响下,房企拿地积极性逐渐提高。那么,哪些房企在此轮土地热中“抢”地?结合中指院、克而瑞数据显示,今年前5月,恒大、保利、龙湖拿地金额分别为550亿元、390亿元、385亿元,位列房企拿地榜单前三名。同期,碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商蛇口共7家房企新增土地货值超千亿元。

除了全国性的房企在加速优质地块布局的同时,区域房企也加入了“抢”地大军。龙光、越秀、德信等区域型企业也大手笔拿地,如龙光5月拿地金额同比增长450%达150亿元,位列拿地金额总榜单第7位,德信今年新增地块多为顶价获得,并拍下超100%溢价率的土地,前文中深圳新单价地王、温州限价商住用地分别被龙光、德信收入囊中。

根据房企年报中披露土地储备数据来看,恒大、碧桂园等房企土地货值已突破万亿平方米,大幅领先其他房企,并且即使不拿地,原有土储依然可以支撑其2-6年的正常销售。为何喊出“降土储”的口号的“地主”仍然大举拿地?

一位接近恒大的人士向《财经》新媒体介绍称,2019年恒大获取土地的方式主要是收并购,今年则转变为参与一级市场公开招拍挂拿地。其中,今年恒大耗资68亿元拿下广州足球场地块,可能间接推高了企业拿地的总额。恒大对外宣称的控规模并不是不拿地,而是减少拿地,其也会根据市场销售情况和战略布局调整拿地节奏,如今年拿下北京住宅地块及时补仓空白市场。

与恒大以及龙光、德信等房企在土地市场激烈拼杀形成鲜明对比,以万科和融创为代表的房企则低调很多,拿地金额同比减少。虽然碧桂园新增货值较多,但与万科、融创一样,这三家企业今年以来拿地金额不仅较去年同期减少约五成,榜单名次也出现了下滑。

具体来看,融创前五个月的拿地节奏放缓。克而瑞地产研究显示,多重数据体现融创今年拿地谨慎。其中,融创2020年1-5月中国房地产企业新增土地价值256.4亿,较去年同期下降68.17%,排名第19;新增土地建面积452万平米,较去年同期下降68.54%,排名14。而截至3月27日,融创在手确权的土储货值3.07万亿元,其中超过82%的土储位于一二线城市,平均土地成本4306元/平方米。

目前融创拿地销售比0.182,低于TOP10房企均值,从侧面反映了投资加码之下房企拿地仍然保持谨慎和理性的态势,抓销售、促回款,弥补疫情造成的销售空缺仍是未来一到二个季度的首选。据不完全统计显示,融创前五月在公开招拍挂市场上获取的地块仅约18个,且罕有高溢价拍地行为。

融创集团董事局主席孙宏斌公开表示,融创今年拿地要拿对地方、拿对时间。融创土地储备存量大、质量较高,不需要在二、三、四月份抢地。他认为,企业在一、二线城市的风险在于买贵地,三、四线城市的风险在于波动大。

头部房企中除了融创表现谨慎之外,万科也在今年表现格外淡定。数据显示,万科前五月共新增开发项目30个,拿地销售占比仅为11%。而万科董事会主席郁亮在2019年业绩说明会上明确表示,万科不囤地、不捂盘、不拿地王。

业内人士分析,部分头部房企现有土储较为充裕,所以在今年的投资拿地上更趋谨慎,而其他头中小型房企则基于规模和生存的诉求,对于优质地块的争夺更加积极。

据不完全统计,参考公开信息2019年总土储货值和2020年销售目标,未来可支持销售周期低于3.5年的TOP20房企里,诸多企业在今年前5个月的拿地销售比数据都高于行业37%的平均值。

(数据摘自克而瑞榜单数据及公开披露信息)

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况,个别区域的土地市场热度会有所上升,但是过热的情况出现概率不太大。不过,对这一问题也应该引起高度的警惕和重视。

高溢价带来高风险 

伴随土地热扑面而来的是,各地方政府也在出台相应的土地新政。近期南京出让土地的公告中内容提及,从6月起,南京土地拍卖采用“限房价、竞地价”新模式,并设置毛坯房最高限价。不仅南京,今年4月南通也发布了新的土地新规,开始实行“地价+房价“的双限政策,另外上海要求失信房企不能参与当地土拍,深圳前海囤地炒地将被收回土地使用权。

事实上,疫情因素导致大部分城市改变供地策略,通过优先供应优质地块来刺激房企拿地积极性,因此地价、溢价率有一定回升。部分房企在充足土储、土地成本处于市场低位的情况下进行超高溢价,体现房企为了冲规模、保规模做出的利润妥协。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,抛开溢价率从本身的实际地价来看,近期非底价拿地的房企未来来压力的确不小。此前,房企会在获取高溢价率土地后“捂地”来保证利润,但政策趋紧更多房企则选择与其他品牌合作开发。当然,合作开发的模式会稀释企业项目销售收入以及其他潜在的问题。

中原地产分析师卢文曦分析称,房企追求高溢价率及高总价土地的广告效应,要大过赚钱效应,因为高价地赚钱很难、现金回款很慢,只能做标杆项目来树品牌。此轮土地市场的火热难长期持续也难带动房企上涨,不过二线城市可能会出现弹性波动,未来房价上行涨概率大于下跌。房企在拿地加仓时仍需要注意,如果一些城市土地市场过热或房价持续走高,相关调控政策会随之而来。

在业内人士看来,5月份土地市场延续了回暖趋势,整体量价稳中有升,长三角、珠三角核心城市土地吸引多家开发商激烈竞拍,平均溢价率实现五连涨。 市场回暖、土地放量、融资略松等因素持续提振百强房企投资信心,平均拿地销售比升至0.37,高于去年全年水平。

“不过,未来考验房企的是土地以及融资和人力等成本问题。从整个市场大趋势来讲,中国城镇化率未来10-20年将会趋于饱和,全国商品住宅总需求会出现下滑,无论哪一个房企都不能高枕无忧,在巩固主业维持目前市场地位的同时,还需为企业第二增长曲线做好转型铺垫,只有这样才能够实现企业可持续的发展。”同策研究院首席分析师张宏伟说道。

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