李宇嘉:“扩权不扩容”框架下,深圳都市圈的楼市运行逻辑

本文来源于:中新经纬 2020/07/01

供应太少,是深圳楼市的“BUG”。

供应太少,是深圳楼市的“BUG”

在夏至来临的6月,深圳楼市也迎来了最燥热的时光。从今年3月一直到5月,深圳的二手房市场“一枝独秀”。尤其是出现官方“片区指导价”后,6月二手住房成交量可能在年内“首破万套”,大概率是今年的最高点。

深圳楼市从不缺热点。就在不久前,官方媒体披露了深圳都市圈的方案,这则消息还未被捂热,就被淹没在“网红盘”打新的巨浪中。“深圳都市圈”“深圳扩容”等概念虽引发广泛关注与讨论,有投资客布局东莞塘厦、凤岗、惠州大亚湾、惠阳,但相比深圳从二手房、学位房、新房这一波接一波的火热,深圳外围城区则平静很多。

实际上,这是官方煞费苦心给深圳楼市降温开出的一剂夏日清凉茶。疫情后深圳的这一波楼市行情,来得陡峭,来得突然。这波行情彻底把管理层打醒了:深圳有这么多钱(金融市场规模排名居全国第二),这么多上市公司(上市公司数量居全国第二),每年流入40万-50万人,深圳楼市这个“小盘子”根本挡不住。

深圳有220万套商品住房,只有京沪的1/3、广州的2/3。每年深圳新增商品住房4万套左右,只有京沪穗的40%,因此房价上涨是必然的。釜底柴火旺,要让锅中的水降温,很难做到。政府虽想锚定新房价格并引导市场价格,但房子一投出去,就迅速被湮没在货币狂潮中。

不像广州、重庆、郑州等,动不动就是百万平米级的单盘体量。供应太少,是深圳楼市最大的“BUG”。

深圳都市圈的“扩权不扩容”

治理深圳的楼市绝不能只在深圳这个小框框里打转转。跳出深圳,是楼市调控的新思路。深莞惠一体化虽引发广泛讨论,但落实较少。很多深圳人到临深买房,后来发现,房子建了很多,但规划并未落地执行。

除了规划外,刺激临深楼市的,还有“深圳扩容”的传言。其实,“深圳扩容”从来都是民间传言,官方并未表态,自媒体与房产中介鼓吹房价上场,煽动群众去临深区域买房。然而,一旦该规划不落地执行,临深区域就成了空城,久而久之,临深买房的都在深圳租房住,有能力的就努力赚钱,再在深圳买一套。

深圳都市圈的方案与过去不同,是“扩权不扩容”。都市圈由深圳统筹,圈内新增的税收和GDP按贡献分成。一方面,深圳不大愿意和外围互联,因为互联以后,深圳居民都到外面买房,消费跑了、税收跑了、GDP也跑了。另一方面,东莞和惠州也不愿意互联,因为即便不和深圳连通,深圳企业也会搬到临深区域,毕竟成本的“水位差”摆在那里。

如今,环保重压、外贸不景气、企业转移等多方冲击一齐来临,珠三角制造业都处在转型“阵痛期”。包括东莞、惠州在内,珠三角的日子都不好过,对地产的依赖度很高,但“空城化”严重。而旁边的深圳楼市却长期供不应求,房价一年一个台阶。若大家互联起来,便有可能达到互惠互利、“双赢”的效果。

另外,应当赋予深圳对都市圈(深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区)省级管理的权限:深圳若想跨界区域修地铁、搞产业新区、布局教育医疗等公共设施,可以按照自己的套路来,相当于广东省级政府在统筹。这样,很多阻碍自然就破除了。

探索“共赢”才是现实选择

深圳行政没有“扩容”,让很多人失望了。然而,若东莞、惠州等临深的区域在行政上彻底划给了深圳,其实并不能达到“双赢”的效果。对于深圳来说,天上掉馅饼了。但对于正处在“阵痛期”的外围区域来说却不啻于灾难:有了地以后,深圳红利再也不会向珠三角溢出了。

探索一种“共赢”的模式,才是最现实的选择。深圳输出庞大的地产需求及亟待拓展空间的产业,外围区域输出成本低廉的土地。大家一起修地铁、搞园区,税收和GDP共享。一方面,深圳的高房价慢慢“软着陆”了,其饱受高成本之苦的产业,也找到发展空间了。另一方面,东莞、惠州等外围区域的“空城”填满人口了,日渐衰落的园区也有企业入驻了。此方案若能执行下去,势必可以达到“双赢”的效果,最终实现深圳高房价的“软着陆”。

俗话说,能力越大,责任越大。大湾区、深圳先行示范区、深圳都市圈,“三区叠加”的红利,其实都是要让深圳这个龙头作贡献。

责任大了,能力就得强起来。为了能够承担起责任,深圳起家的“第一桶金”——地产,不得不再次派上用场。为了让房屋流转起来,促进城市更新和卖地,深圳提出取消“豪宅税”、取消公寓只租不售等限制政策。

值得注意的是,对货币“发毛”的担忧,遇上深圳楼市这个“小盘股”,其结果就是房价上涨。只是,若再容忍房价上涨,将对支撑深圳过去几十年发展的创新精神产生打击,企业将大量逃离,或“弃实业、炒地产”。跳出深圳,让深圳主导外围的开发,包括轨道交通、土地利用、产业规划、公共配套等等,是深圳房价“软着陆”的唯一路径,也是整个珠三角涅槃重生的唯一答案。

当然,“一份部署、十分落实”。国家有了顶层设计,但方案能否落地,关键在于各个城市间的执行力度。笔者认为,短期内见效不会太大。虽然监管层不再容忍深圳房价无休止地上涨,但作为都市圈核心,深圳未来是创新和要素高度集聚的地方。纵览全球,但凡要素和创新集聚地,都是高房价的。所以,中短期内,深圳房价降温还是个困难的事情。

编辑:王晗玉
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