解城|河北燕郊:楼市喧嚣下 “睡城”苏醒

本文来源于:新地产 丁爽 2020/06/22

与通州隔潮白河相望的燕郊,曾是北京上班族和炒房客的聚集地。

与通州隔潮白河相望的燕郊,曾是北京上班族和炒房客的聚集地。

近年来,大量外地人来此购房,为燕郊带来了快速的人口增长。但在聚集了大量人口的同时,因为自身配套的缺失,燕郊一度沦为“睡城”,当地房价也因缺乏内部支撑,而经历了大幅波动。目前,燕郊虽然逐步摘掉了“睡城”的帽子,但想真正留住人才,燕郊还需要继续前行。

政策搅动 显现分化

因较为便捷的地理位置,燕郊吸引了大量北京上班族和炒房客来此购房。而也因为背靠北京,近年来,任何与北京有关的政策、规划的风吹草动,都可能在燕郊楼市上掀起一阵波澜。

在北京出台限购政策、北京市政府东迁等事件影响下,2017年初,燕郊达到了近年来的房价巅峰,二手房报价一度接近4万元/㎡。但紧接着,当年两次调控政策的出台,使情况急转而下。

2017年3月,廊坊区域出台限购政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%;6月,三河市再次加强调控力度,要求非本地户籍居民家庭,提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,并且限购1套住房。

限购政策出台后,燕郊楼市恢复冷静。据中原地产统计数据显示,2019年,燕郊商品住宅成交均价约为1.93万元/㎡。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,燕郊的购房者主要来自北京,当地地缘性购房者的购买力和消费量并不足以支撑燕郊此前的开发规模。因此,当燕郊出台限购政策,不再打开大门欢迎来自北京的购房者时,区域的购买需求急速下跌,房价缺少了支撑力,进而带来房价下行。

但2020年一季度以来,燕郊楼市隐有抬头趋势。数据显示,2020年一季度,燕郊住宅市场环比量价齐升,成交518套,环比上升170%,成交均价为2.05万元/㎡,环比上涨11%。

一季度商品房价格的抬升,一部分是由于燕郊一手房限购政策有所放松的“传言”。

据悉,当前区域内新房有85-115㎡的碧桂园时代城,参考均价约为23000元/㎡;主打88-105㎡两室、127-139㎡三室的港中旅·海泉湾,参考均价为22500元/㎡。燕郊某新房中介对新地产财经表示,当前持有北京社保可购买燕郊新房,仅需经过资质核验,满足以家庭为单位,在三河住房不超过两套,全国贷款不超过两笔等条件即可。同时,该中介表示,当前区域内新房销售情况较好,2019年10月开盘的港中旅·海泉湾,两居户型已全部售罄,目前仅剩下100㎡以上的三居户型。

但在新地产财经致电三河市住建局时,住建局一位工作人员表示,从未接到有关限购放松的相关文件。而在中原地产首席分析师张大伟看来,另外的几个原因也在支撑着燕郊房价的上涨,“首先目前燕郊房价跌无可跌,环京距离国贸30多公里的地方,均价在1万-2万元/平方米之间,价格已经很合适。另外,当前全国都出现了信贷宽松,是购房的好时机。”

在新房市场表现回升之时,燕郊二手房表现却相对不温不火。

房天下统计数据显示,当前燕郊较为热门的二手房小区有上上城理想新城、天洋城、汇福悦榕湾等,6月第一周,上述三个小区挂牌参考价均出现同比微降。数据显示,上上城理想新城价格为17256元/平米,环比下降2.78%;天洋城价格为19156元/平米,环比下降0.26%。汇福悦榕湾的价格为19906元/平米,环比下降1.76%。

据当地中介介绍,这是由于当前二手房仍执行限购政策。而郭毅表示,在多年持续高强度开发的背景下,燕郊二手房市场上存在大量可售房源,本地的购买需求并不能消化这部分房源。这或也成为市场表现平庸的主要原因。

资源扩充 “睡城”苏醒

在楼市喧嚣之下,房地产一度成为了燕郊的主要收入来源,房地产的发展也为燕郊带来常住人口的急速增长。

2017年,区域内常住人口已达36万人,其中大部分外来人员为北京的上班族。但人口激增为燕郊带来了交通拥堵、小学大班额现象普遍等问题,基础配套的缺失也使燕郊一度沦为“睡城”。

好消息是,随着京津冀一体化的实施,近年来,“睡城”正在缓缓苏醒。

在郭毅看来,燕郊已经不再是传统意义上的“睡城”,“所谓‘睡城’,即只能是一个睡觉的地方,人们的教育、医疗、购物等需求可能都不能在区域内完成,但实际上近年来燕郊各方面配套条件已经有了很大提升,燕郊近年来积极做了很多旧校舍改造、升级、扩容和新建学校的举措,教育资源缺乏的情况得到了很大程度的缓解,交通未来将更加便利,商业资源也日渐丰富。”

如其所说,2020年6月,占地185亩、总投资63亿元的京东大悦城城市综合体项目正式签署合约。而今年9月,区域内另一大商业综合体燕郊弘阳广场也计划开业。同时,6月底前,平谷线将开工建设,未来,燕郊至北京将更加方便。

医疗方面,据悉,截至2020年6月,三河市医院与通州潞河医院、市中医院与北京市中医院、燕郊人民医院与北京胸科医院、京东中美医院和燕达医院与北京朝阳医院、天坛医院、协和医院等多家医院都签订了合作协议,并通过远程会诊、建立疑难杂症转诊绿色通道、专家定期坐诊、选派业务骨干赴京进修等开展了不同程度、不同方式的具体合作。区域医疗水平再获提高。

同时,政府也正在下定决心摆脱对房地产的依赖。2020年3月17日,国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》,其中明确提出,北三县产业发展结构失衡,过度依赖房地产开发,并重申环京交界地带严禁大规模开发房地产。

但当前,如何发展自身产业,仍是燕郊正在面对的问题。在郭毅看来,当下燕郊仍然缺乏主导支柱产业,很难形成产城融合的发展趋势。“虽然燕郊很早就有了国家级的产业园区,但目前并没有形成产业联动关系,区域内仍以中小型企业为主,”因此,当下燕郊仍然难以为常住人口提供足够的工作机会,使他们真正留下来。

京津冀一体化加速的大前提下,逐渐摘掉“睡城”帽子的燕郊,未来存在着很大的提升空间。不过,对燕郊来说,要做到提升自身产业结构,打造产业生态链条,将人才彻底留住,还任重道远。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:高雅
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