市相|中小房企谋上市步履维艰 行业马太效应再加剧

本文来源于:新地产 丁爽 2020/06/12

2020年以来,中小房企寻求港股上市渐成风潮,但在这波热潮中,部分中小房企的上市之路并不顺遂。

2020年以来,中小房企寻求港股上市渐成风潮,但在这波热潮中,部分中小房企的上市之路并不顺遂。

与之形成鲜明对比的是,港股中物业管理公司一度受到资本热捧。两类企业在资本市场受到的待遇截然不同,或将进而导致地产行业马太效应更加凸显。

中小房企扎堆上市

6月3日晚间,港交所披露了祥生地产的上市招股书。这家top30中唯一未上市房企,终于迈出了征战港股的脚步。

祥生并不孤单,当前有多家房企正在谋求港股上市。据克而瑞统计数据显示,截至2020年6月4日,共有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生地产等12家房企在港交所等待IPO。其中,半数房企于2020年内交表。

自身规模相对较小是这波上市房企存在的共性。通过各机构发布的2019年销售额排行榜可以看到,除祥生地产销售额超过千亿外,其余等待IPO的房企销售规模在200-700亿元之间不等。同时,其中大部分房企杠杆率偏高,数据显示,截至2019年末,大唐地产净负债率为119.2%;实地地产净资产负债率为225%;上坤地产净负债率为118.8%。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,这波上市潮的出现与中小房企所处的环境密切相关,“近年来在’房住不炒’的大战略之下,楼市进入了较长时间的调整期,中小房企的境内融资环境恶化,在市场分化加剧和疫情影响之下,中小房企的现金流压力、竞争压力也正在进一步加大。”

如其所言,当前行业融资成本分化情况严重,在亿翰智库统计的2020年一季度销售额top50房企中,TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50四梯队房企的平均融资成本分别为5.46%、5.77%、7.00%、6.95%,头部房企融资优势明显。

在巨大的生存压力下,已经有很多中小规模房企不堪重负。2019年下半年以来,银亿股份、颐和地产、上置集团、格力地产、新华联等房企相继出现流动性危机,行业洗牌正在加剧。

合硕机构首席分析师郭毅表示,选择上市能为房企提供助力,“相对来说,上市能够帮助企业管理更加有序,使企业经营状况相对透明,并以此吸引投资者投资,为企业打通另一条融资渠道。”

而对杠杆率较高的中小房企来说,如果能够拓宽融资渠道,相当于握住了一张救命牌。

此外,柏文喜表示,较易得到相对公允的估值且发行难度较小,是中小房企纷纷选择登陆港股的主要原因。

物企、房企同路殊途

对于部分房企来说,这条上市之路并不好走。

一方面,近年来申请登陆港股的部分中小房企进度不佳。目前正在等待IPO的几家房企中,万创国际递交的招股书已经经历了四次失效,海伦堡地产、奥山控股、大唐地产也已经失效两次。

而另一方面,即使登陆港股,中小房企募资规模、股价表现也可能不及预期。2019年,德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股等6家房企成功赴港上市,从募资规模上看,上述6家房企平均募资净额约为14.27亿港元,而2018年上市房企平均募资净额约为16.2亿港元,整体来看募资规模有所收窄。同时,上述房企的新股发行价也偏低,其中最高的中梁控股每股发行价仅为5.55港元/股,最低的银城国际新股每股发行价为2.38港元/股。

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2018年、2019年在港上市房企募资净额对比

在柏文喜看来,中小房企上市难度较大的主要原因为企业成长性、稳定性、盈利能力等方面存在较大不确定性,因此相对而言市场对中小房企的接受程度较差。

而另一类也在扎堆谋求港股上市,堪称房企“近亲”的企业——物业管理企业,则在资本市场上享受到了完全不同的待遇。据新地产财经统计,2019年,滨江服务、奥园健康、保利物业等8家物业管理公司成功在港上市。同时上市首日,除时代邻里外的其余7家企业,股价均出现大幅上涨。2020年上市的建业新生活,发行价为6.85港元/股,6月12日开盘报9.27港元/股,上涨超30%。

同时,一组数据显示出了资本市场对物业管理行业的认可。中指研究院统计数据显示,当前港股主板上市的物业服务企业已达23家,而截至2020年5月7日,港股物业板块的总市值已经从2019年初的736.59亿元,增长至3080.21亿元。物业板块平均市盈率达33.37,远高于港股主板的市盈率9.68。

柏文喜表示,物业公司属于轻资产公司,因为物业管理合同属于长期协议,导致收入具有一定的稳定性和抗周期性,另外物业管理公司还有平台价值的想象力,因此在市场不稳定的时候会更受市场青睐。

而当前上市的多家物业服务企业背后,大多都站着母公司房企,其中不乏碧桂园、新城控股等top20房企的身影。同时,2020年以来,世茂、金科、阳光城等多家房企也积极传递出分拆物业上市的信号。

但在中小房企上市遇阻,物业管理公司受到热捧的背后,房地产行业马太效应或将进一步加剧。

柏文喜认为,对大型房企来说,分拆物业公司上市可以带来两个好处,“一方面会再打造一个能够与母公司相互策应的资本平台助力房地产主业发展。另一方面,在物业公司成功分拆上市后,作为其母公司,房企可以进而推高自身市值。”

柏文喜进一步表示,在这种情况之下,行业分化将进一步加剧,而中小房企或将在未来的商业竞争中面临更多压力。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:高雅
房企 上市
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