解城 | 大兴西红门:南城代表商圈的崛起之路

本文来源于:财经网 白志敏 2020/06/05

在北京南城,西红门商圈无疑是如今人气最旺的商圈之一。

在北京南城,西红门商圈无疑是如今人气最旺的商圈之一。提及西红门,与之关联的可能是北京地铁4号线中的一站,同时也是大型购物中心荟聚的一个别称。

这个有着红白色logo、外立面以浅蓝色为主色调、与宜家家居标志性的蓝色大盒子连成一体的巨大不规则建筑物,参与并见证了西红门从荒凉的“农村”到繁华商圈天翻地覆地改变。

五环周边商圈崛起

区位和交通是决定城市板块崛起的重要因素。

西红门位于南四环和五环之间,扼守大兴北端,北接南五环路,南临大兴新城,东临瀛海镇。得益于得天独厚的区域位置,西红门西侧紧临轨道交通4号线,加上南北走向的京开、京良两条国家干道,交通四通八达。

事实上,曾经的西红门摩的、黑车扎堆,外界印象是“穷、乱、荒”,这里的居民装修买家具得去十里河,想吃大餐、看电影就得一路向北奔西单。改变发生在2009年底,随着 “城南行动计划”的颁布,尤其在2010年12月底地铁4号线开通后,西红门开始迅速发展。

不过,西红门真正开始以商圈的姿态走进人们的视野,是2014年。2013年冬, 60万㎡体量的宜家亚洲旗舰店在地铁边上拔地而起。次年年底,宜家集团将旗下巨型商业综合体——建筑面积近30万平方米的荟聚中心开业,与同一时期开业的14万平方米的鸿坤广场购物中心组成实力商圈配套。由此,西红门商圈迅速崛起,将沉寂多年的北京南城商业彻底激活。

发展还在继续。2019年6月,北京市商务局发布征求《北京市商业服务设施空间布局规划》意见建议的通知,将西红门商圈列为重点培育的5 个区域级商业中心之一。按照《规划》要求,西红门商圈将是集综合购物、文化娱乐、休闲为一体的大型综合商业中心,在全市或区域内有影响力,覆盖较大范围,总体建筑规模不小于 50 万平方米。

购物中心一枝独秀

提起北京南城的商圈,西红门荟聚中心无疑是不得不提的网红打卡地。

荟聚购物中心由英特宜家购物中心集团开发,由于天庭采用了钢架结构,玻璃封顶,通透性较强,拥有自然采光,“商场”概念模糊。 “大”是很多人对它的第一印象,“太大了,去过好多次,我都仍然会迷路。”李显(化名)对新地产财经表示,“朋友约的话,大多时候都会约荟聚,一逛可以逛一天。”荟聚的消费群体不仅包括西红门区域,还辐射周边的黄村、天宫院,甚至亦庄,多位常居南城的人士向新地产财经表示,荟聚购物中心是自己与朋友、家人休闲时最常去的购物场所之一。

作为北京南城第一家引进的体验式购物中心,荟聚中心可以服务到约690万周边人口,主打“一站式购物体验”,总共拥有400家商户。新地产财经采访多位人士了解到,交通方便、体量大、品牌多而全,是大多数消费者选择荟聚的主要原因。

提及定位,宜家购物中心集团中国区总经理丁晖曾表示。“在这里没有LV之类的奢侈品,这里的消费更面向大众。”在这里,推着婴儿车走走停停的家庭小团队随处可见,KTV、密室逃脱、游戏厅、DIY手工坊、宠物休闲吧、电影院、书店……吃喝玩乐的休闲场所一应俱全。最夸张的是,一到饭点,各家餐厅通常挤满食客,甚至有很多人站着等位,“饭点是荟聚的人流高峰期,有的餐厅排号得排到几百,” 李显说。

数据显示,在扣除宜家家居销售额之后,北京荟聚中心在2018财年的销售额达36.3亿元,访客量达2700万人次,比朝阳大悦城的全年客流还高了约100万。经过了人流量“冰封”的疫情期间,荟聚中心也获得了较快复苏。百度地图大数据显示,五一期间,北京荟聚购物中心与北京朝阳大悦城、上海环球港等地一道,成为人流指数较高的购物中心之一。“感觉荟聚在五一已经恢复到了疫情前的水平,不过相比之前宜家的摩肩接踵的状态人稍微少一点,”李显说。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,由于大体量开发,西红门区域居住的人群较多,再加上整个大兴片区大型体验式购物中心的稀缺,荟聚承载的其实是整个城南片区的整体购物消费需求。

不过受制于荟聚中心的强大吸引力,西红门商圈的鸿坤广场、乐家购物中心、嘉悦广场等其他购物中心人流量有限,明显呈现出冷热不均。以与其同时期开业的鸿坤广场为例,品牌有限,客流量少,人流量集中于超市与儿童玩乐功能,定位已更偏向社区购物中心。

商圈便利辐射周边房价

商业的发展对周边房地产发展有一定的带动作用,西红门区域就是实例。

“商圈的崛起、配套的完善,肯定能够对周边二手房产生更好的价值拉动,” 郭毅表示,生活便利及配套的完善升级更能增加城市感,西红门由过去的“城乡结合部”变成了城市商业的新中心,有了质的飞跃。诸葛找房数据即显示,西红门区域二手房均价为44614元/㎡,明显高于大兴区43129元/㎡的均价。

不过,郭毅表示,由于西红门片区住宅早前开发规模较大,已经不属于大兴区新盘的放量区域,“西红门区域已经很久没有新项目上市了,此前大兴住宅供应主要是在四环、五环和六环周边。” 诸葛找房信息也显示,西红门商圈周边有1490 套有效二手房源,大约兴建于2000年、2008年、2019年左右,房价在32000元/㎡到52000元/㎡不等。

此外,值得注意的是,不久前,西红门两宗限价地块的成功竞拍引发关注,其中,B1-05-(2)地块由新城以29.4亿元总价拿下,溢价率7.4%,成交楼面地价为38913元/平方米。B1-05-(3)地块则由首开+龙湖联合体以37.4亿元总价竞得,溢价率为3%,成交楼面地价为39505元/平方米。

两地块限均价64400元/平方米,最高限价70800元/平方米,是大兴首个限均价突破6万的地块。再对比西红门区域44614元/㎡的二手房均价,新盘将在久未放量的西红门商圈讲出怎样的新故事,新地产财经将持续关注。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
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