土拍规则,是时候重新审视它了

本文来源于:和讯房产 2020/06/04

土拍规则,我们应该如何重新审视它?

闹得沸沸扬扬的上海虹口“围标”事件有了最新进展。

6月3日,上海市土地交易市场发布两则关于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的公告,称鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块(地块公告号:202002701)的出让活动存在疑义,根据出让人申请,现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

事件回顾

今年3月31日,上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞拍出让,最终地块由中海底价获得,楼面价63155元/平方米。该地块是虹口近3年来首次出让纯宅地,另外地块还放开了自持要求。

当时,上海土地市场官网曾公示的3位中标候选人,顺位分别为中海、万科和华润置地,均为底价报价。有消息称,随后中海就与华润置地联手成立项目团队,而万科上海则作为财务投资参与其中。因此,中海被曝涉嫌与同场竞标的万科、华润“围标”。中海地产(上海)有限公司总经理崔帅、华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚,先后被带走调查。

而在4月10日,上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息显示,上海土拍规则发生变化。土拍细则中引发热议的是,2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则有了新的变化,这些变化有利于更多房企入围竞拍,从而最大程度上避免围标事件的再次发生。

其实,在房地产的增量时代时,火热的土拍曾激起了无数地产人的热血精神,茶余饭后谈的都是土拍过程滚烫的数字。但到了存量时代,随着房地产行业调控加码,各地土拍规则也在不断进行升级。尤其是上海“围标事件”再次将土拍规则拉回大众视线。围标、串标到底是行业不言自明的“公开秘密”,还是特殊时期的“产物”,众说纷纭,莫衷一是。土拍规则,我们应该如何重新审视它?

土拍乱象的深层次矛盾

房产特约评论员蔡为民

这么多年土拍市场唯一没有变化的就是价高者得,按照市场化手段操作;但销售端却行政化:限价、限购。两端太分裂,于是,两者矛盾出现了。因为,谁都不会做赔本买卖,开发商就会想,既要面对土地招标的市场化,又要面对房屋销售的行政化,该怎么做?

为了确保利益不受损,开发商会想方设法控制成本,比如和其他企业联合围标,再比如,开发建设偷工减料,先把利润留出来,让销售有弹性空间,同时也预防政策方面的变数,所以你会看到这两年房屋质量问题频频出现。

因此,政府就需要通盘考虑土拍,这是源头。假如只是土拍归土拍,市场调控归市场调控,那就相当于源头和中间这两个环节断了,会出现各种问题。

总之,要么都行政化,要么都市场化,要么都行政化+市场化,也就是说开发商和消费者的利益都要考虑到,让整个链条没有变数,这很重要。这也会鼓励开发商好好盖房子,而不是只要考虑成本就好。

建议政府从制度上进行门槛设计

当代置业总裁 张鹏

虹口地块有多个标签,比如虹口区近三年来挂出的唯一纯宅地、低配建、无自持等,这样的优质地块自然受到许多开发商的关注,围标出现的重要原因是上海内环连续多年供应稀缺。

上海土拍打分机制的出发点是降低土地市场热度,控制地王的出现,优选开发商,维持主流开发商在沪拿地的相对平衡,出发点是好的,不过,降低土地市场热度的同时,具备有竞争力积分的企业也相对少和固定,除了对“公开市场”的公开性有所影响之外,这也是情况出现的背景和原因之一。

我建议,政府从制度上进行门槛设计。

首先,在报名阶段对开发商资质加大审核,对开发商投标意图深度调研;

其次,在竞价环节设置土地成交底价,优化竞拍流程;

再次,重新审视现行土拍制度,会同开发商、中介机构等找到漏洞之处,及时为制度打补丁,健全相关规定;

此外,多部门联动,健全围标、串标行为的信用机制,通过信用手段促进企业规范操作。

土拍制度的优化需要多行业推动,多部门联合,多企业规范,最终加速土地招投标市场真正形成优胜劣汰、良性循环的局面。

土地拍卖隐含的价值

克而瑞国际业务部总经理 洪圣奇

竞标在稀缺宅地上很常见,属于市场化行为。因为每家房企根据自身对土地价值的评估略有不同,所以以价高者得的模式能够让国土资源出让的价值最大化。

住宅开发目前是房企产品开发上盈利确定性最高、流程最清晰的商业模式。因此地方政府在出让土地时,一般也会需要开发商承担一些社会责任。

这是由政府的重要功能“平衡社会的不公”所决定:时间的不公,不同时间出生的人能致富;地域的不公,不同能级城市的人都能致富;行业的不公,不同行业也能致富。

所以找富人补贴穷人,找一线城市的收入补贴低线城市,找盈利能力好的商业模式补贴没有盈利能力但有社会功能的行业。

这就是为何土拍政策上,地方政府除了价格市场化的考量,更应该配上不同的配套要求,包括商业要求、公寓要求等,以此让城市经营发展下去。中长期看,土地政策也肯定向综合体、产业配套、保障房等不同形式的社会诉求倾斜。

从房企角度,除了把住宅产品做好,能在以上这些领域做出价值的,一般叫做有拿地抓手。例如新城、万达、宝龙、中骏等综合体拿地模式,溢价率都不会太高。

这也说明了,价格不应该是地方政府衡量最佳化土地出让的唯一指标。

而在增加条件的同时,也需要让一些资金能力可能没那么强的公司,还有拍纯宅地的机会,例如中梁、祥生、金辉、大发集团等房企。他们目前还不能和龙头房企竞争,地方政府就应该给予足够的机会,让他们在低线城市通过快周转活下来。

因为最终他们也解决了低线城市对美好生活的诉求。

等到未来这类企业有了一定规模、有了足够的资金能力后,透过优化他们的架构和制度,自然也就能为社会承担更多的责任。这样中国才能更好的发展。

稳地价也包括土地出让市场的公平公正

58安居客房产研究院分院院长 张波

因“围标”事件,导致虹口嘉兴路街道HK271-01地块倍受关注。目前这一地块已重新出让,并对出让方式进行了一定优化,该举措的意义在于,有利于维护公共利益,并保障房地产市场尤其是土地市场的健康有序发展,对稳定土地交易市场将起到重要示范性意义。

从该地块的原价格来看,每平米超过6万元,不能说并非明显低于当下市场,但从三家报价相同表现来看,“围标”性质基本可以确定。

因此,房地产市场健康发展,楼市三稳的目标中“地价稳定“不仅仅涉及土地出让价格本身,更为广泛的涵义还在于土地市场的健康有序,尤其是土地出让市场的公平公正。

高地价让地产行业陷入“囚徒困境”

厚土机构创始人 林少洲

香港居住问题不但没解决,反而暴露出越来越多的深层矛盾,甚至影响了社会稳定。现任香港特区行政长官林郑月娥在其发表的任期内第三份《施政报告》中强调,住房问题是香港社会目前最严峻的民生问题,是社会稳定的基础。

在土地制度上,如果将视线转向内地,会发现,内地土拍制度就是学习的香港模式。地价是整个房地产的核心,高地价才让地产行业一度陷入囚徒困境。土地是最典型的价格信号,地价一高,周边的房价就高涨,尤其是每拍一个地王出来,旁边的房价就蹭蹭蹭涨。

从土拍规则看,后续约束会减少

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

从土地拍卖规则看,这两年提倡的“招挂复合”模式,客观上使得部分大型房企拿地优势更大。而这种优势却被开发商钻了漏洞,即对于土地交易进行了干预,获得了一些违规的收益。所以类似情况也说明,后续也还是要鼓励公开拍地等动作,进而防范各类猫腻出现。

从当前土拍交易来说,如果有很明确的产业发展定位和项目定位,可以进行类似操作方式,鼓励优质房企进入。但如果是普通地块,就按照价高者得的方式进行,这样能够确保每幅地块的更好发展。

应该说,地价本身有所上涨,其实是属于市场化的导向的。地方政府首先要确保市场化的拍地做法,再设定各类条件防范地价操纵。就目前类似北京等城市看,减少了限价政策后,房企拍地更为激进,这说明大家也愿意去参与公开的方式。所以关键还是拍地方面需要公开透明。后续也可以设定一些新的条款,比如说在拍地比较热的时候,可以适当给予提醒。当然这个也看各地的房地产调控政策和当时的市场环境。

就目前来说,地方财政压力增大,所以客观上需要积极进行土地的交易。所以市场化的拍地方式会增加,这是比较关键的一点。就房企项目开发来说,后续也希望看到约束少的土地。地方政府不应该设置过于苛刻或形形色色、影响核算的拿地规则。

从土拍规则看,后续约束会减少,一些自有资金比较充裕的房企,拿地方面的积极性会增大。当然后续预计对于各类资金进入到房地产市场的行为也会进行管制,积极落实不炒地的政策思路。

编辑:王亚静
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