解城 | 大兴黄村:商业弱势的宜居地

本文来源于:财经网 白志敏 2020/05/29

如果把北京新城比作镶嵌在首都南门上的一颗明珠,黄村地区便是托起这颗明珠的黄金宝座。

北京市大兴区史称“天下首邑”,是首都的南大门。其中,黄村是大兴新城和区政府所在地。如果把北京新城比作镶嵌在首都南门上的一颗明珠,黄村地区便是托起这颗明珠的黄金宝座。

随着地铁4号线的修建,作为大兴最北端与城六区接驳的区域,黄村在承接核心区的人口和非首都功能的疏解上发挥了重要作用。不过如今的黄村,经过多年的蜕变,商业潜力尚未激发,新盘供应仍然有限。

黄村楼市十年蜕变

黄村楼市全面崛起于2009年。2009年以前,位于大兴区的黄村还不太被人所熟知,除了华润置地开发的翡翠城项目和曾经的“天价地块”顺驰领海外,鲜有大开发商的介入。2009年北京开展城南行动计划,7000亿元巨资投入城南地区的交通、能源、环境等基础设施的改造升级,以及产业功能和公共服务领域的培育提升,彻底改变了北京南城面貌,大兴成为直接受益的区域之一。

在此情况下,沉寂多年的黄村楼市也迎来了前所未有的发展利好。随着2009年9月地铁4号线的正式开通,为黄村引入了城区及城北的置业人群。此前6月,在地铁大兴线修建的利好下,政府集中出让区域土地,绿地、保利、金地、旭辉等品牌开发商嗅到商机,竞相争夺,连续刷新黄村土地单价,逼近万元大关。

2010年,乘着楼市火爆的东风,拍出的地块相继快速入市,绿地新里·西斯莱公馆、领海·朗文世家、保利·茉莉公馆、金地仰山、城建红木林等多个楼盘入市,形成包括平层大宅、低密别墅在内多元化的产品供给梯队,一时间,黄村从毫不知名蜕变成为刚需购房者最青睐的区域之一。 

如今,伴随着十年的区域发展,拥有便捷的公路、轨道交通网及相对完善的商业配套的黄村,也已成为京南的城市中枢。2019年9月北京新机场通航,轨道交通北京新机场线也同步投入使用,黄村发展再次迎来新契机。2019年10月15日,黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块出让,被融创+南昌市政以20.3亿元夺得,楼面价已达42672元/㎡。

商业潜力待释放

“黄村就像是老家中生活节奏较慢的老县城,”已在黄村生活超过三年的林路(化名)表示,黄村没有太多商业娱乐,生活气息较浓。

事实上,经过近十年的发展,黄村的楼市发展基本饱和,土地供应处于断档状态。但是商业发展却没有跟上住宅快速发展的脚步,仍旧处于缓慢发展的阶段。因此,不同于亦庄崭新的规划、大量的产业园和商业配套,黄村商圈的商业以满足周边居民需求为主,生活气息较浓厚,商业氛围不足。

黄村商圈范围大概在地铁大兴线高米店南站到清源路站之间,主要项目有绿地缤纷城、玫瑰城购物中心、百联清城购物中心、水晶港生活广场等。新地产财经实地走访多个商业项目发现,其入驻品牌偏向中低档定位,商场购物人数寥寥。

以绿地缤纷城为例,作为黄村区域为数不多的大型购物中心,其也是大兴区第一个真正意义的购物中心,如今已走过第八年。大兴绿地缤纷城所在的绿地中央广场总面积65万平方米,是目前大兴新城北区规模最大的城市综合体项目。集绿地缤纷城一期、二期购物中心、餐饮酒吧街、大型娱乐中心等多种业态于一体。不过这两年,绿地缤纷城购物人数稀少,始终不温不火。

“去绿地缤纷城吃饭的人比较多,” 林路表示,由于服装品牌偏中低档,他很少在绿地缤纷城购物,其更偏向于前往距离两站地的西红门荟聚购物中心。多个在黄村区域居住的居民向新地产财经表示,除日常购物需求在周边社区商业满足外,如果需要逛街购物,一般更倾向于荟聚购物中心。

荟聚购物中心位于西红门板块,仅距离绿地缤纷城两站地,面积达30万㎡,拥有宜家在亚洲最大的旗舰店。相较人数寥寥的绿地缤纷城,荟聚可以说是“人满为患”。“和朋友约出来玩一般都会在荟聚,”在黄村区域居住多年的宣宣(化名)同样表示,尽管荟聚购物中心“人挤人”,“吃饭动不动就排几百号”,但是相较绿地缤纷城而言,荟聚“很大,不仅吃的玩的质量高,而且密室逃脱、书店、陶艺制作等玩的项目更丰富,还可以经常去宜家逛逛。”“住在黄村,玩在荟聚,” 宣宣补充道。

面对强劲的对手,绿地缤纷城近年来多次向社区商业转型,2020年1月东岸B1层整体重装升级,推出全新的主题街区食番街,意图以众多网红美食与高颜值的街区场景,成为超IN的“美食+潮拍圣地”。 食番街开业期间推行的五折活动,曾受到了顾客的热烈追捧。不过随着优惠的结束以及新冠肺炎疫情的到来,绿地缤纷城又恢复了以往的冷清,“只是又多了个偶尔吃饭的地方而已”, 林路说。

绿地缤纷城仅仅是黄村商圈的一个缩影,新地产财经走访黄村多个购物中心发现,其商业基本属于半开业状态,比如距绿地缤纷城约500米的水晶港生活广场顶层早已搬空。

不过,住宅密集的黄村,拥有良好的商业基础和价值潜力,仍然被开发商所看好。位于黄村火神庙商业中心F座的王府井百货大兴店被大悦城地产收购,将改为“大悦春风里”项目,拟计划2020年年底开业。与面向18-35岁、定位潮流时尚的大悦城不同,大悦春风里更生活化,包括餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活类业态占比较高,零售业态的比例比大悦城少。

新盘放量有限

源自土地供应的断档,目前黄村在售项目并不多。 安居客信息显示,黄村区域2020年交房的共有5个新盘,且大多为限竞房项目。新地产财经了解发现,黄村区域在售新盘均处于地铁沿线,且目前放量有限。

其中,金地悦风华于2018年09开盘,将于今年6月交房,位于南五环大兴区黄村板块广阳大街与春和路交口西南,均价位于55016元/㎡ 。新地产财经实地探访发现,由于金地悦风华只剩少量房源,基本售罄,目前售楼处已拆除,销售人员已转移至江山风华项目售楼处。

江山风华由金地旭辉联合开发,与招商雍和府项目相距不到500米。安居客信息显示,两者建筑面积位于84m²-131m²之间,户型两居室到四居室不等。我爱我家中介销售小王告诉新地产财经,两者除户型结构和小区建筑风格上有差别外,并无太大差别,均价均为55800元/㎡,且均将于2021年交房。江山风华销售人员则表示,江山风华四居室已售罄。

颐璟万和与金悦府两个项目位于义和庄北地铁站附近,两者分别于2018年8月和12月开盘,预计将于今年9月和12月底交房。安居客信息显示,颐璟万和均价为55016元/㎡,金悦府最低45000元/㎡起,我爱我家信息显示,金悦府均价为53000元/㎡。小王说,颐璟万和目前已经处于尾盘销售状态,只剩133平方米以上的户型。金悦府价格便宜的原因在于,开发商着急回款,且其有东西向且楼层低的户型拉低了均价。

此外,区域供应上,目前的纯新盘为融创2019年10月份拍下的大兴黄村孙村地块,项目案名定为“融创·公园壹号”。 预计将于6月中开盘,均价约为4万元/㎡,总价在280万元到570万元之间,该项目西侧次新房格林云墅挂牌均价为3.8万元/㎡。

对于该区域是选择新房还是二手房,小王算了一笔账,“楼龄低的二手房房价也得在4万出头,和新房价格基本差不多,”他举例称,黄村板块楼龄在15年以内的艺苑桐城,其二手房部分房源房价已经超4万元/㎡,总价位于300万在400万之间,“同样的总价二手房首付和税费较高,而且会有中介费,购房成本相对更高,所以还是新房划算。”他说。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
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