解城 |亦庄“新城”:蓬勃的新盘与发展中的配套建设

本文来源于:新地产 白志敏 2020/05/22

城市发展并非一蹴而就,纵览近期推出的新盘就会发现,已近而立之年的亦庄俨然还是“新城”。

位于北京南郊的亦庄,可以说是“灰姑娘”变身的典范。

21世纪90年代以前,亦庄还只是北京的远郊,几乎无人知晓,两条柏油路,一览无余的庄稼田就是全部图景。20多年过去,从 “南陌离宫万柳栽”的皇家苑囿、阡陌相接的农垦区,亦庄已经摇身一变为无人驾驶、探空火箭、基因制药的创新孵化场。未来,随着“南城计划”和“京津冀协同发展”的政策利好和发展方向,北京或将会迎来新一轮“孔雀东南飞”式迁徙。

在此背景下,亦庄成为企业争夺的热土,各大房企竞相在亦庄落子。然而,城市发展并非一蹴而就,纵览近期推出的新盘就会发现,已近而立之年的亦庄俨然还是“新城”。

蛮荒之地腾飞 产业新城兴起

北京东南角,一座面向未来的产业新城初具气象。作为国家级经济技术开发区,位于北京大兴亦庄地区的北京经济技术开发区,同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策,在北京具有独一无二的地位。

与1992年开启的新一轮改革开放热潮同步,北京经济技术开发区开始建设。到今年已经过去28载,即将步入而立之年的经开区发展迅猛,从2014年至2018年, GDP增速始终保持在8%以上。

作为“三城一区”中的“一区”所在,亦庄尤以先进制造业见长,《开发区2019年国民经济和社会发展统计公报》显示,2019年经开区全年实现地区生产总值1932.8亿元,按可比价格计算,比上年增长8.9%。其中,第二产业增加值1258.8亿元,增长8.1%;第三产业增加值674亿元,增长10.4%。年末全区常住人口17.6万人,比上年末增加0.9万人。

2019年初,《亦庄新城规划(2017年-2035年)》出台,开启了“亦庄新城”建设元年。除亦庄核心区外,将通州区的台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地以及两块预留地纳进亦庄新城的规划范围。还在大兴区的旧宫、瀛海增加了一部分地区,南部的长子营工业园及周边也纳入了亦庄新城范围。此外,青云店和采育镇都各有一个工业园纳入了亦庄新城范围,规划范围达到了约225平方公里。

功能分区明确 新盘供应倾向明显

日趋兴旺的亦庄产业也带动了楼市的发展,贝壳二手房指数显示,4月亦庄开发区房价为42200元/㎡,远高于大兴区的40391元/㎡的均价。如今的亦庄,新盘林立,一片欣欣向荣的景象。

长期发展中,亦庄形成了路东区高新技术产业园区、河东商务区和河西居住区三个板块。河东商务区承担了政府、银行及购物中心等商务休闲功能,而即将入市的新盘都分布在路东区与河西区,河西区尤胜。

路东区主要是企业总部的聚集处,京东、聚美优品、小米等企业都驻扎在这里。由于亦庄线与17号线的规划,相较于开发中的河西区,其在基础配套、居住氛围上更加成熟。首创远洋禧瑞天著、林肯时代即位于这一区域。以林肯时代为例,亦庄的核心中央区域荣华中路有成熟的商业配套及五星级酒店,林肯时代也位于荣华路上,毗邻有着“亦庄小三里屯”之称的大族广场。东临朝林广场,离地铁荣京东街站仅600米。链家数据显示,其二手房均价在4.2万元/㎡。

此外,目前,路东区有两个限竞房新盘即将开售,均限均价5.2万元/㎡。其中,融创亦庄壹号样板间将于本周末开放,预计于6月底开盘,最高售价不会超过5.7万元/㎡。招商臻珑府售户型区间57~139㎡,价格尚未公布。

而河西区作为高端居住区,亦是新盘供应最多的区域。安居客信息显示,如今亦庄区域2020年以后交房的共有11个住宅新盘在售,其中有8个房源位于河西区。中海墅、北京城建海梓府·玫瑰墅、金茂府等高端住宅尚有房源在售,其中,链家数据显示,亦庄金茂府均价为74779元/㎡。如今,河西区限竞房集中入市,大多将于明后两年迎来集中交付。

限竞房扎堆  河西配套相对滞后

作为居住区,如今的河西限竞房扎堆,同一片区域就有6个限竞房项目。已经入市的4个项目中,包括和悦华锦、金麟府、金隅学府、中铁建国际公馆在内,限价同为52695元/㎡。除此之外,2019年10月拿地的雅居乐京华雅郡项目,限价54160元/㎡,最高限价56868元/㎡。

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河西项目一览(数据来源:网易房产与售楼处)

然而,相较路东区而言,河西周边相关配套严重滞后。

首先体现在交通上,以和悦华锦为例,新地产财经实地探访发现,其距最近的地铁站荣昌东街站达5.7公里,距预计年底开通的有轨电车T1线亦有一段距离。公交方面,则仅有兴48、兴47等部分公交通向项目地,发车时间间隔长达22分钟,且地图站名与实际运营站点不符,极易走错。

克而瑞最新调查显示,整体来看,受访者在购房决策中考虑的因素高度一致,公共交通是最受关注因素之一。一名有购房意向的亦庄互联网公司程序员告诉新地产财经,在均价相差不大的情况下,其更倾向于交通便利的核心区。

对不少购房者而言,学区房也是不得不考虑的问题之一。克尔瑞调查显示,无论哪个年龄段的受访者,最关注的都是学区因素,尤其80后、90后对学区的关注度集中度分别达到17%和15%,明显高于对其它因素的关注程度。

河西较路东的优势之一在于,有十一学校亦庄分校、中芯国际学校等优质教育资源。尤其人大附中北京经济技术开发区实验学校的落户十分诱人,据悉,人大附中亦庄分校计划设置小学、初中、高中三个学段12个年级,预计2020年9月开学。

距人大附中较近,也是河西新盘销售的重点介绍内容之一。但是学区的不确定性却为其蒙上了一层阴影,销售人员均表示无法保证划分为学区房。中海寰宇时代的销售人员对新地产财经表示,事实上,基于人大附中的招生人数限制,能上人大附中的几率寥寥,且即使是一力推进学校入驻的京东,也只有约30%的员工子女能够入学。

此外在商业方面,亦庄目前落地的城乡、大族、力宝、创意生活广场4大商业中心,尚无一家在河西区。多个项目销售人员向新地产财经介绍,龙湖天街将落户河西,填补其目前无大型商业中心的空白。不过龙湖去年9月刚刚拿地,估计建设工期最快也需要1-2年左右。

在此背景下,河西区限竞房之间的竞争不可谓不激烈。2019年10月开盘的金隅学府即打响了价格战,实际开盘均价为45000元/㎡,降幅约14.6%。和悦华锦售楼人员告诉新地产财经,大厂企业员工购房可申请约九五折优惠。不过单就价格方面而言,相较于路东区即将开盘的两个项目或瀛海板块即将开盘的中海寰宇时代,河西的大多数限竞房项目没有明显的价格优势。

“限竞房竞争激烈的情况下,控成本显得尤为重要,” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示,对于限竞房而言,企业一开始就应该把控拿地节点,与此同时,更要注意控制成本和保持质量之间的平衡,以免影响企业口碑。

而对于购房者而言,近年来限竞房户型虽各有千秋,却总体相差不大,消费者应结合自身需求仔细甄别。容积率涉及居住舒适度,也应该更关注容积率较低的项目。此外,卢文曦提示道,限竞房涉及到房企控成本,验收时要格外关注房屋质量问题,尽量选择大型房企项目。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
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