解城|弱存在感石景山的逆袭之路

本文来源于:新地产 王晗玉 2020/05/20

长久以来,提到城六区,石景山恐怕都是最后一个映入脑海的地方。

石景山位于北京市西部,与东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区共同组成北京的“城六区”。不过长久以来,提到城六区,石景山恐怕都是最后一个映入脑海的地方。

号称“一半山水一半城”的石景山定位为首都文化娱乐休闲区,而教育、医疗、服务业发展缓慢也在一段时间内限制了这一定位的形成。如今,受惠于两次奥运会的规划变动,首钢迁出和冬奥组委会进驻,弱存在感的石景山似乎要迎来逆袭。

存在感最弱的城六区

从地图上看,石景山在海淀、丰台与门头沟的夹击之下,显得格外不起眼。而事实上,从区划面积来看,石景山区也是城六区中除东、西城区之外面积最小的区,仅84.38平方公里。这其中,还有23%是山地。

先天“余粮”不足让石景山几乎成了开发商最难落脚的城六区之一,而对比教育、医疗、商业等多项产业,石景山也一直在夹缝中生存。要说生态宜居,向西有风景更秀、房价更低的门头沟,要说工作学习,向东有教育、医疗条件更优质的海淀区,就连地理位置同样“偏远”的丰台区,在地铁6号线通车之前交通条件也比全靠一条1号线的石景山方便许多。

各方面均处中游水平令石景山缺乏话题度,2006年之前,首钢几乎是石景山最主要的标签。而为筹办2008年奥运会将首钢迁出以及2022年冬奥组委会进驻新首钢园区又令部分开发商看好其中机遇。

2019年《石景山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》(以下简称“分区规划”)正式发布,提出石景山区应建设成为国家级产业转型发展示范区、绿色低碳的首都西部综合服务区、山水文化融合的生态宜居示范区。而位于石景山西北部、当前在售的卓越万科翡翠山晓就以这一规划作为了主力卖点之一。

冷热不均的七板块

沿着北京地铁最古老的1号线运行轨迹,可大致将石景山划出苹果园、古城、杨庄、八角、老山、玉泉路、鲁谷七个板块,七大板块分列1号线南北两侧,有一度红火的苹果园,也有最近颇为火热的古城。

1号线西向尽头的苹果园即是1号线的起点也是S1号线的终点,同时身兼地铁6号线换乘站,由门头沟向中心城区以及1、6号线换乘的人流在这里聚集,而此前这一带的居住环境也正像早高峰的人流一样密集紧凑。不过从周边中低端为主的商业配套设施可以看出,该地区人群整体消费水平不高,居住体验有待完善。

从苹果园往南几公里的古城是近来的热门地段,此前棚户区拆迁为其释放了一个地块。开年中海与融创就分别以36.5亿元、34亿元的成交价相继在古城落子,两宗宅地面积相近、位置相邻,往南不远处就是稍早时华润拿下的商住地块,后续几周内,还将有中海的天钻、长安云尚及华润电建的长安九里等几个项目陆续开盘。方圆不足1平方公里的土地内盘踞着三家龙头开发商,未来也将为该地的人口增加扩容空间。

由古城往北是毗邻北方工业大学的杨庄,虽享受着安静的学术氛围,大部分小区却离地铁站有着步行难以抵达的距离,因此居住密集程度较以上两地段有所减轻,而附近楼盘整体楼龄尚年轻,建筑品质也较高,短期内或许难成亮点。

再往南走又回到1号线周边的八角,不过这一区域遍布高龄楼房,翻开二手房中介平台挂出的房源列表,上世纪八、九十年代建成的比比皆是,或可酝酿旧城改造机遇。此外周边环绕石景山雕塑、古城公园以及八角游乐园,可享既有休闲配套。

八角的下一站已经进入五环,离中心城区较近也令老山、鲁谷和玉泉路三个区域整体代表着石景山的高端房价,尤其是最东端的玉泉路已经无限靠近海淀区,而老山、鲁谷地处万达商圈,交通配套设施完善,西部火热的古城也难与其并列。安居客数据显示,古城地段日前刚售罄的中海寰宇天下均价在63500元/平方米,而位于鲁谷、房龄已有十年的远洋沁山水均价已近95000元/平方米。

如今石景山尚未摆脱存在感弱的固有印象,不过开发商已在大众转变思维前抢先进驻了石景山。2018年以后,该区迎来销售高峰,成交金额首次超过百亿元,其地市也在中骏、招商蛇口、中海、华润、电建等房企的竞争下,在2019年迎来了73.4亿元的新地王。

转型引发的置业人群变化

随着分区规划发布以及冬奥会临近,石景山也在交通、产业、商业等方面迎来升级。

去年11月,冬奥支线,即地铁11号线西段,正式开工,成为继1号线、S1号线、6号线线之后石景山的第四条轨道交通线路,预计2022年通车。正在改造中的首钢老厂区聚焦绿色、体育、文化、科技等元素,计划转型成为面向数字智能、城市科技服务等产业的生态创业园区。而位于首钢新园区北部的中关村石景山园,在2018年与2019年相继迎来人工智能创新应用产业园和工业互联网产业园的入驻。

与此同时,京西大悦城落址石景山西北部,主楼现已接近封顶,预计将于2021年开业,形成五里坨商圈。此前一度被视为“城乡结合部”的朝阳区青年路板块因为大悦城的到来成为近年都市青年人群休闲聚会的主要去处之一,因此或可期待京西大悦城未来将为石景山带去更前沿的消费体验。此外,位于石景山与海淀交界处的华熙Live·五棵松如今已成京西地区最受欢迎的打卡地之一,又可填补石景山东部居民的休闲娱乐空缺。

而上述诸多方面升级也正引起更广范围的客群前来置业。合硕机构首席分析师郭毅指出,石景山多个楼盘的客户来源已经扩大到丰台、海淀、房山甚至朝阳区,而非仅传统的地缘性客户。

由此可见石景山一区的转型已经带动当地置业人群的转型,而在挑逗起购房者热情之后,如何在狭小的区位面积内保证楼市供应量或将成为其亟待破解的命题。毕竟,在最近那个刚刚售罄的中海寰宇天下之前,石景山已断供5年。

王晗玉/文(责编:高雅)

编辑:王晗玉
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