话企|房企“收购年”到了?

本文来源于:新地产 王亚静 2020/05/20

这场疫情犹如向湖泊中央投下了一枚石子,让本已暗潮涌动的房地产市场再起波澜。

历经重组、停牌、终止重组、引入战投,历时1个月后,泰禾集团的未来即将尘埃落定。

5月18日晚间,新地产财经从消息人士处了解到,经福建省政府介入,泰禾的战投伙伴大概率确定为福建地方国企。

泰禾高压的债务或将暂得喘息之机。据一季报显示,截至2020年3月31日,泰禾短期借款约为65亿元、应付票据6.68亿元、应付账款52.54亿元、一年内到期的非流动负债为607.4亿元。同期,泰禾集团货币资金仅有55.53亿元。

实际上,遭受疫情重大冲击的房企,泰禾不是唯一一家。在泰禾之后,绿城、新华联也先后宣布引入战投。此外,据证券日报报道称,阳光城也正计划引入战投。

这场疫情犹如向湖泊中央投下了一枚石子,让本已暗潮涌动的湖面再起波澜。

1个月3家房企宣布引入战投

短短一个月之内,公开宣布引入战投的房企就有三家:泰禾、绿城、新华联。其中,泰禾与绿城是股权层面合作;新华联是与中金公司签署协议,委托中金公司寻找战投伙伴。

多位行业专家透露,企业的战投方一般是同行、同一产业链的上下游企业,或者是投资整合方。引入战投的方式,无非是股权合作、“股+债”、“股+可转债”、可转债、定向增发等几种方式。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,企业引入战投时,凡是涉及股权层面的,都会涉及原始股东股权被稀释、新的战投方要介入运营的问题。涉及可转债的,一般会设定转换条件,比如业绩承诺。若债转股,会引发原始股东权益的稀释;若债不转股,企业就需要还债,又会带来流动性压力问题。

“企业引入战投并不是一劳永逸的做法,但现在企业集中引入战投,说明企业资金链压力非常之大。”柏文喜分析称,企业如果只是为了资源协同的话,可以慢慢谈,而不是这么急切的做法。

这从新华联的现状中可窥得一二。据澎湃新闻报道,目前新华联控股境内外存续债券共11支,总金额达102.5亿元,其中有48.6亿元债券将于年内到期或回售。其中,“19新华联控SCP002”、“19新华联控SCP003”已构成实质性违约,金额为13.73亿元。“15华联债”回售资金部分兑付后,剩余未兑付9.81亿元兑付日由4月1日调整至9月30日。

5月19日,赛轮轮胎、宏达股份、北京银行、科达洁能4家上市公司相继发布公告称,股东新华联控股持有的公司股份,被司法轮候冻结。

在与中金公司的签约仪式上,新华联集团董事长傅军坦言,受新冠肺炎疫情的严重影响,新华联集团今年出现了资金紧张的局面。傅军希望,企业特别要注重引进央企或国企投资者。

对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,简单来看,中金只是新华联引入战投的一个中介,前期集团的债券出现逾期,现在的目的是稳住债权人,为了生存不得不引入国有公司,进行混改。

万科董事会主席郁亮在2019年业绩会上说,房企当下应对疫情的两点是:现金为王、手有余粮。而今年恰好是房企偿债高峰期,据克而瑞数据显示,95家房企2020年内到期债券总额超过5000亿元,较2019年上涨45%。

下一个“倒下”的是谁?

随着疫情的缓解,市场所期待的报复性消费并未到来。

5月17日,国家统计局数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积为33973万平方米,同比下降19.3%;销售额为31863亿元,同比下降18.6%;社会消费品零售总额28178亿元,同比下降7.5%。

以泰禾为首的房企所出现的困境,仅仅是市场变化的的一个开端。柏文喜说,接下来,那些重资产、高杠杆和高负债、固定成本和现金流流出不易调节的企业可能需要继续引入战投,否则的话一方面现金流压力太大会影响经营,另一方面因为疫情带来的人的行为方式的变化,引发的商业模式的调整,也需要战投的资源支持、协同与加持。

“但并非所有企业都能成功引入战投,而是所在行业和企业本身都有投资价值和投资潜力的情况下,战投才会介入。”

柏文喜强调,涉及股权层面的战略投资,往往会发展成为后续的收购和并购。从当前参与收并购房企的战略意图来看,主要分为四种:扩充土储、扩张规模、巩固市场、降低进入门槛。而通过战投方式成为股东,无疑是实现这一目的的快速通道。

在2019年业绩会上,世茂董事局副主席兼总裁许世坛称,市场因为疫情的原因起了一些变化,今年的收并购有更大的机会。不久,许世坛在内部演讲中又说:对于部分中小型房企来说,由于没有销售、没有资金回笼,疫情必将成为压死骆驼的最后一根稻草。

从内部环境来看,同策研究院首席分析师张宏伟表示,房地产市场整体还会处于调整的状态,在三季度之前,市场会呈现出“以价换量”的格局。尤其是从C端购买的角度来讲,在二三季度还是会有一个逐步恢复的过程。

从外部环境来看,如果疫情一直处于反复状态而没有很快消失,人们的社交方式将会发生根本性改变,对于社会生产生活、全球化的产业链与供应链乃至消费行为方式和格局则会产生一个根本性的重构。

柏文喜认为,这种影响和改变可能将是永久性的和不可逆的。现在疫情的延续还存在很大的不确定性,导致消费行为更趋保守和谨慎,反而更加重视现金流以及如何度过长期性的困难期。

在多种因素叠加之后,房地产市场“大鱼吃小鱼”的情景,开始向“大鱼吃大鱼”的残酷竞争过渡。资深地产专家薛建雄判断,疫情之下,房地产市场行情越来越差,融不到资的企业会越来越多。

与此同时,市场上的收并购也会随之增加。谁的杠杆高、现金流压力大,谁就是下一个将资产包摆上台面的企业。

蝴蝶已经煽动了翅膀,龙卷风或将到来。

编辑:王亚静
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