话房|北京楼市复苏 暗含置业窗口期

本文来源于:新地产 丁爽 2020/04/30

4月,北京新房、二手房成交量均有所提升,随着疫情缓解,北京楼市正渐渐迎来复苏。

4月,北京新房、二手房成交量均有所提升,随着疫情缓解,北京楼市正渐渐迎来复苏。

与此同时,土地市场的暗流涌动、房企面临的业绩压力,或将为存在自住需求的购房者带来置业窗口期。

楼市复苏 价格回落

北京二手房在降价。

近日,新地产财经查看链家目前挂出多个二手房源,位于朝阳区的多房源普遍于4月存在降价行为,降价幅度在5万-45万元之间不等。

一位从事二手房买卖的房产经纪人表示,目前除了西城区、海淀区、东城区,北京其他几个区域二手房报价均出现了不同程度的下降,其中朝阳区目前普遍降幅在5%左右。

从数据来看,目前北京市场上二手房价整体表现也为稳中回落。我爱我家研究院统计数据显示,4月1日-4月20日期间,北京新增二手房源的挂牌均价为60214元/㎡,较3月下跌0.67%,同比下跌了1.43%;签单房源的成交均价为54945元/㎡,较3月上涨1.61%,同比下跌4.94%。

而在该位房产经纪人看来,目前二手房降价存在多方面原因,区域需求不振、楼盘自身条件不好、区域内新房降价、目前带看受影响等因素综合形成了目前二手房降价的局面,“目前来看,朝阳需求相对少,而且在降价的楼盘中,位置越差,学区越差,交通越差,物业越差的小区降价越多。目前朝阳区范围内,新房也在降价,但大部分是在售商品房,限竞房降价情况不多。而且4月带看仍受影响,带看量基本在疫情前的50%左右,五一之后情况会好。”

北京中原的统计数据显示,4月20日-26日,北京新建住宅市场最新新房成交均价为49334元/平方米,价格环比前一周继续下挫。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,目前市场上普遍的降价行为,一定程度上是为了刺激市场复苏,“疫情之下,购房者的购房需求暂时蛰伏,如果没有价格优惠,蛰伏的需求很难迅速解除观望,目前北京楼市价格相对合适,一部分购房人群其实存在抄底心态。”

郭毅表示,今年以来,疫情对北京新房、二手房市场销量的影响,在4月得到全面缓解。疫情对购房需求的压抑,在4月得到了明显释放。

如其所说,伴随着4月市场整体的降价,北京新房、二手房市场正在加速复苏。

克而瑞统计数据显示,2020年4月以来,除首周出现环比下降外,新房成交面积整体处于环比上涨状态。3月30日-4月26日期间,北京新房成交面积约为41.84万平方米,而2019年4月,该数字约为51万平方米,期间新房成交量已恢复至去年同期82.04%左右水平。

同时,无论从网签数据还是机构签单数据来看,4月北京二手房市场恢复形势良好。据我爱我家研究院统计,4月1日-4月20日期间,北京全市二手住宅网签7142套,与3月同期相比增长52.64%,同比下降23.3%,4月前20天网签量已达3月的91%;此外,我爱我家交易数据显示,4月中上旬北京二手住宅签单量较3月同期增长253.80%,较3月全月增长56.12%,较去年4月中上旬增长13.12%。4月前20天的签单量不仅超过了3月全月,也超过了去年同期。

从供需两端来看,二手房市场也处于快速恢复状态中。我爱我家研究院统计数据显示,4月中上旬北京二手房市场的新增客源量较3月同期增长104.77%,同比增长5.54%;新增房源量较3月同期增长112.81%,同比下滑9.30%。

在郭毅看来,目前二手房销售表现优于新房,这也为此后新房成交量增长提供了动力。“目前二手房成交中的一部分,或将在未来转化为新房成交,而从北京限购、限贷的政策要求来看,大量的购房者需要卖掉旧房子,才能得到相应资格和购房资金升级置业。目前新房市场的供应量较大、并以限竞房产品为主,在给予了消费者更大选择面的同时,开发商也给予了消费者较大的优惠力度。目前部分区域新房价格与二手房价格相比持平,有些区域价格甚至略低于二手房,新房更能满足部分购房人群面积改善和品质改善的双重需求,因此相当一部分购房者会倾向于选择卖旧买新。”

多因素或造就置业窗口期

对于存在自住需求的购房者来说,多因素叠加下,今年新房市场或也将迎来置业窗口期。

2019年以来,北京土地市场上,不限价地块悄然增多。据统计,2019年,北京共成交58宗经营性用地,其中包含21宗限竞房用地、14宗共有产权住房用地、14宗不限价宅地。而2018年,北京仅成交一宗不限价宅地。

不限价宅地的增多,预示着以限竞房为主导的新房供应将逐渐发生变化,2020年开年,北京楼市几宗优质地块的表现,也一定程度上体现了房企对后市的信心。

据新地产财经不完全统计,2020年一季度,北京共成交16宗宅地,分别位于海淀、石景山、大兴、通州、昌平等区域,其中多宗地块溢价率超过20%。克而瑞统计数据显示,第一季度,北京土地成交楼面价约为34864元/平方米,其中宅地成交楼面价约为37057元/平方米,同比上涨约81%。

在中原地产首席分析师张大伟看来,开年以来,上述地块表现不错存在多方面原因,“从综合条件来,今年开年推出的几宗地在近年推出的地块中可以排到前20%,从地块不限价、良好的位置和自身属性等条件来衡量,地块的溢价率和折算之后的楼面价其实并不离谱。”

业内人士普遍认为,不限价地块的入市,会为北京楼市带来机遇,但其影响相对有限。

张大伟表示,在当前北京充足的供应量和严格的调控政策下,基本不存在房价大涨的可能性,不限价楼盘的主力供应时间预计应在2020年下半年甚至2021年,届时楼盘入市不会对北京楼市产生整体性影响,但或会影响区域内房价。

郭毅也认为,不限价地块的增多,以及2020年以来北京市场土拍表现,给未来的新房市场带来的只是价格稳中小幅上涨的可能性。但基于市场预期与当下市场供应较为充足的现状,北京新房市场或存在“淘房”好时机。

而疫情影响下,房企普遍于二季度面临较大业绩压力,或也将导致二季度房企出现普遍性促销行为,进而对市场价格带来影响。

易居企业集团雇主测评中心总经理贾春晖表示,房企业绩考核指标多在年前制定,目前企业普遍未来得及对内部业绩考核指标做出调整,企业第一次调整节点或将会在6月30日之后。

而在贾春晖看来,房企主做的业态也能在一定程度上决定房企二季度面临压力如何,“目前房企3月销售受到影响,所以按以往经验能在3月底预估全年的销售情况,但今年预估精准度受到影响,有些企业认为4月才释放效应,从目前来看,高周转做商品房销售的房企在二季度面临的压力相对较轻,以商业地产为主的企业面临的压力可能较大。”

这也导致一线营销人员在上半年将承受较大压力。某从事营销工作的业内人士表示,虽然疫情对2月、3月的销售产生影响,但目前公司对业绩的考核并没有相应放松,5月可能是各家企业营销政策的拐点,“随着疫情缓解,4月销售情况已经转好,5月原本就是重要的销售节点,在出台各种销售政策之后,观察5月业绩表现,一旦业绩未达预期,6月可能出现促销升级行为,反之企业营销手段将企稳。”

同策研究院首席分析师张宏伟也曾对新地产财经表示,疫情影响下,房企线下销售行为被推迟导致回款遇阻,叠加房企上半年的业绩诉求,二季度房企竞争会加剧,不排除将出现降价跑量行为。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:高雅
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