态度分化下 房企合作开发AB面

本文来源于:新地产 丁爽 2020/04/22

近年来,合作开发模式渐渐成为行业风向。

近年来,合作开发模式渐渐成为行业风向。

合作开发虽为房企快速撬动规模提供了可能性,但随着市场变化,企业对合作开发的态度逐渐出现分化,而合作开发的B面也使房企急需在长期经营和短期业绩之间寻求平衡点。

逆势增长背后的“水分”

疫情冲击下,房企一季度销售情况普遍不乐观。中指研究院统计数据显示,2020年一季度百强房企全口径销售业绩规模同比下降约两成。

但在受到疫情冲击的大环境之下,4月8日,首开股份发布的一季度销售业绩显示,其一季度销售额、销售面积均出现了同比上涨。数据显示,2020年一季度,首开股份共实现签约面积42.82万平方米,同比增加2.83%; 签约金额125.91亿元,同比增加22.57%。

但细究其发布的销售额数据可以发现,其一季度销售额的上涨,主要来自于合作项目,即基本来自于公司权益占比不超过51%的项目。根据首开股份所发布数据,2020年一季度销售数据中,公司及控股子公司共实现签约面积18.48万平方米(含地下车库等),同比下降约31.56%;签约金额70.13亿元,同比降低约5.61%。而公司合作项目共实现签约面积24.34万平方米(含地下车库等),同比增长66.14%,签约金额55.79亿元,同比增长约96.24%。

首开一季度销售额变化

首开一季度销售额变化

而这一现状主要来源于其主要采取的合作拿地方式,2013年起,首开即宣布将在拿地上加大合作力度,据新地产财经不完全统计,其2019年新增的17宗土地储备中,仅两宗为独立拿地,其余均为通过合作模式获取,采取了联合体拿地、增资扩股、收购项目股权等合作方式。

近年来,如首开般加大合作开发项目比例的房企不在少数,克而瑞统计数据显示,2016年-2019年,TOP100房企销售金额权益比逐年下降,2016年该数据为85%,2019年已降至75%左右。

在企业权益比例逐年下降的同时,行业内合作开发模式也趋于多样化,同策研究院首席分析师张宏伟表示,目前行业内主要的合作开发模式包括股权合作、债权合作、小股操盘、联合拿地、代建等等。

房企态度现分化

2020年以来,已有多家房企积极对外表达合作意图。

一方面,以中海、中交为代表的国企、央企积极对外发出寻求合作信号,3月13日,中海地产公开发布“2020寻地合作计划”,试图在全国一、二线城市及强三线城市范围内就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等合作方式寻找机会。4日后,中交地产发布寻地合作计划,宣布将在全国一、二线城市及强三线城市范围内就联合拿地、片区开发、股权收购、国企混改、代建、城市更新等合作模式、住宅用地、产城结合、康养养老、物流、TOD、文旅文创等合作业态寻求合作。

另一方面,而奥园、融信、正荣等多家中型房企在业绩会上积极表示,2020年将通过增加联合拿地积极扩储。

易居企业集团雇主测评中心总经理贾春晖认为,今年以来,国企、央企积极展现合作意愿,或为寻求“强强联合”,“国企、央企自身具备较低的资金成本优势,而在其有扩规模意愿的情况下,选择具有强操盘能力、较强专业经验的民企进行合作,有助于项目开发进程及后期更好适配市场情况与销售政策,另外民营企业市场化团队职业化程度相对更高,所以央企国企对外寻求合作也能帮助项目提升整体的经营效率与决策效率。”

在上海中原地产分析师卢文曦看来,对房企来说,双方合作有助于共摊风险。同时,在公开土地市场拿地较贵、核心城市优质地块稀缺、一二线城市市场调控频繁的大环境下,合作开发模式能够帮助房企投入较少资源进行快速扩张,降低公开市场拿地竞争度。

而与此同时,也有房企对外明确表示将提升自身土储权益占比。2019年业绩发布会上,旭辉表示,2020年计划将土储权益比重提升到70%,未来持续稳定在65%-70%之间。

对此,贾春晖认为,选择提升土储权益占比的房企实际上是在把握一个度,“有规模以及区域扩张诉求的房企会选择合作开发模式,但在集团内部会控制合作开发的比例,如果合作开发项目超过一定比例,会影响企业独立操盘、运营能力,所以企业会选择保证团队经营能力的同时进行合作开发。”在她看来,企业需要找到维持相对健康发展模式的平衡点。

而对于早先一步尝试合作开发模式的各规模房企来说,对平衡点在哪里的看法虽不尽相同,但保持合适的权益比例却是行业共识,世茂房地产董事局副主席兼总裁许世坛曾公开表示,世茂2019年中期的拿地权益约65%左右,未来或降至60%,过高的拿地权益比对企业来说风险太大;而出于兼顾增收、增利的想法,龙湖近年来始终将拿地权益维持在70%左右。

合作开发B面

实际上,采取合作开发模式,带来的全口径销售额的迅速增长中的确存在“水分”,在柏文喜看来,就一般逻辑上而言,保持一定的拿地权益比例,是保证企业自身未来权益销售额的基础。而从企业融资的角度,资本市场可能更关注企业宏观面上的规模、增速、利润率和土储等指标,但是专业投资机构的行业分析师还是会更加看重权益销售额,权益销售额这涉及企业真实的现金流状况和资产流动性,进而体现企业的偿债能力。

在行业发展过程中,更多房企也开始主动披露更具含金量的权益销售额,2018年以来,碧桂园率先开始公布权益销售额,此后富力、龙光等多家房企纷纷跟进,主动去除“水分”。

在分摊风险、助力房企完成快速规模扩张等好处之外,为房企提供隐匿负债的空间、合作开发楼盘存在质量问题等合作开发的B面,近年来也渐渐展现在行业面前。

由于房地产开发过程中涉及到的环节众多,利益关系复杂,合作开发模式下,楼盘质量也有可能存在更多问题,山东名仕宜居建设项目管理有限公司高级工程师(验房师)王清华表示,普遍情况下,假如品牌房企独立开发项目质量能达到80分,那么合作开发楼盘质量仅能打到50分,“合作开发过程中,企业各自分工不同,企业双方乃至多方团队需要磨合,加上其中具有错综复杂的利益关系,即使合作方约定好权责条款,在实际操作过程中也很难保持项目开发的协调性。”

同时,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,房企将自开发项目和合作开发项目维持在合适比例,除了真正实现市场化联合获取外部资源之外,在很大程度上还有满足自身调节表观数据的需求,因此会把合作开发当做调节母公司表观数据的一种手段。

在他看来,近年来,利用改变合作开发项目公司持股份额的方式隐匿母公司负债的情况屡见不鲜,“项目公司一般在全生命周期中的初期负债率较低,在结算开始后负债率才能降下来,其他时间的负债都极高,甚至净资产都是负的。所以很多地产企业就设法在项目公司负债率较高的生命周期中段,把项目公司变成联营公司以将母公司的负债降下来。等到项目进入结算期,负债降下来、利润体现的时候,再变回控股子公司来合并报表,这样的话既降低了负债率,又增加了利润。所以房企经常在拿地阶段和结算阶段控股项目公司,在项目开发阶段将其变为联营公司,以便把负债移到表外去。”

在贾春晖看来,房企进行上述操作的目的实际上有两方面,一方面为了美化财报,另一方面是为了从内部汇报的角度对老板有交代,但两种目的之下,其实都是在饮鸩止渴,“美化财报实际上是隐瞒了企业财务健康度,一旦第三方、投资人发现这样的问题,对企业信誉、品牌价值会造成较大负面影响,未来投资人会对企业真实财务状况抱有更大怀疑,而在内部汇报上,对负债进行隐匿,实际上是“假提效”,一方面企业会为隐匿负债付出更多成本,另一方面更高级管理层不了解企业真实财务状况,或会在企业决策中做出误判。”

基于自身诉求,近年来,房企纷纷选择合作开发模式推动规模发展,但合作开发模式的B面,也对房企强调了适度进行合作开发的必要性。未来,在行业不断逼近市场天花板的过程中,市场规模的水分也将进一步被压缩,而真正对企业发展做出了全面考量的房企,才能在未来的商业竞争中笑到最后。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:丁爽
房企
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