财面儿·年报观察|洗牌年 房企积极变道

本文来源于:财经网 丁爽 2020/04/09

2019年,行业规模迎来进一步增长,龙头房企于2020年正式步入万亿赛道。

2019年,行业规模迎来进一步增长,龙头房企于2020年正式步入万亿赛道。

但在近年来逐步深入的政策影响下,叠加开年疫情导致的销售停摆,房企现金流承受较大考验,预期年内竞争将进一步加剧。

2020年,被行业定义为“洗牌年”,行业洗牌加速之下,一方面,规模房企正在寻求高质量与高增长间的平衡,另一方面,竞争中弱者随时都会倒下,而强者正在一旁虎视眈眈。

规模房企变道

2019年业绩发布会上,恒大提出将于2022年达到销售破万亿的目标。随着top4房企门槛超5000亿元,2020年,龙头房企切入新赛道。

但在疫情冲击之下,虽然行业规模诉求仍在,却已出现明显放缓趋势。克而瑞统计数据显示,top10房企2020年销售目标涨幅基本在10%及以下,较2019年出现明显收缩。

同时,从实际的销售情况来看,疫情影响下,房企一季度销售额并不乐观。中指院数据显示,2020年第一季度,百强房企销售规模同比下降19.5%,共有19家企业销售额超过200亿元。因此,预计今年余下三个季度房企将承受更加沉重的业绩压力,行业竞争将进一步加剧。

严峻的形势下,2019年业绩发布会上,“降负债”一度成为企业口中的高频词。增长目标之外,恒大喊出了“有息负债年平均下降1500亿元,2022年将总负债降至4000亿元”以下的口号;融创表示未来2—3年,负债率往下走的方向不会改变。

而房企喊出降负债口号背后,2020年,保证现金流安全、追求高质量发展已成为大多数房企的核心追求。在切换规模赛道的同时,房企纷纷减速求稳。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,2020年,在分化严重和不甚乐观的市场情况之外,疫情直接影响了房企的销售回款和投资进度。降低杠杆、提升企业运营稳健性是企业以改善现金流为核心,追求提质增效所采取的举措,而立足于市场现状,企业以保生存为核心,以提质增效为目标也是必须的。

易居企业集团雇主测评中心总经理贾春晖进一步表示,从组织管理角度来看,房企提质增效的举措主要从组织、人才、制度三个角度出发,“企业增效的途径主要有三个抓手,对组织架构进行调整和精简;针对人才进行人岗匹配、重新梳理人才结构,更加重视中高层核心人才的把握;同时,企业会对机制制度进行优化,例如审批流制度、运营制度、投资制度、激励制度等等。”

拿地方式多元化

3月以来,流动性充裕和监管执行边际改善使房企境内融资情况有所回升,Wind数据显示,3月房企境内债发行规模为1180亿元,环比增长204%,同比增长48%。但较为宽松的融资环境并未使房企的压力减小。

柏文喜认为,当下随着大规模流动性的注入,整体融资环境较为宽松,但是对于房企而言总的行业调控并未有大的实质性和方向性的改观,因此以销售回款为主、融资为辅依旧是今年房企现金流管理策略的主基调。依托于销售回款,对房企的现金流考验依然存在。而由于行业格局变化加速和行业分化加剧,今年规模小、战略管理和企业运营水平较差、不能迅速适应行业格局变化并对自身策略进行及时调整的企业将面临淘汰,而企业现金流承压或者面临断裂风险的房企将会更加危险。

行业洗牌加速,有些房企迎来生死关头,有些房企则在等待机会。

财经网不完全统计,2019年业绩发布会上,融创、世茂、新城控股、奥园、龙光、正荣、合景泰富、德信等众多房企均表达了在收并购市场寻找机会的意愿。

上海中原地产分析师卢文曦认为,处于行业洗牌期内,今年收并购项目存在抄底机会。一旦中小房企出现资金链问题,或会选择将部分资产摆上货架,以求回流资金,而虽然收并购项目是公平的市场行为,但在卖方急需资金的情况下,买方争取到相对优惠的价格的可能性较大。

收并购市场火热的背后,2020年,房企拿地态度偏谨慎,拿地行为正在向多元化发展,在公开土地市场拿地之外,收并购、城市更新、产业勾地也成为房企扩大土储的重要途径。

房企2019年业绩发布会上,多房企高管层表达出偏保守的拿地态度,恒大公开宣布将在未来三年对土储做减法,龙湖表示不迷信高土储,世茂则认为当下不是拿地的好时机。同时,合景泰富、越秀等多家房企表示会进一步将目光投向旧改项目,而同策研究院首席分析师张宏伟表示,当下房企也在利用自身多元化业务积极进行产业勾地,如新城控股于2020年成立康养事业中心,增加自身业务构成,并为拿地添加筹码。正荣2019年业绩发布会上,执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示,2020年,正荣会加大收并购投资力度,还会通过考虑通过勾地方式,增加土储,降低成本。

在张宏伟看来,房企拿地行为的多元化,实际上是为了追求更低的土地成本,提升企业的利润率,“今年2、3月,多个城市的土地楼面价已超过企业预期,而不论是收并购还是产业勾地,房企实际上都是在避免公开土地市场的激烈竞争推升企业拿地成本。去年,世茂在发布会上表示,公司收并购项目净利润率可达12%-13%左右,但据了解,今年3月苏州公开土地市场拿下的部分项目,如果不加上未来涨价预期,净利润率只能达到4%-5%。”但张宏伟同时也表示,收并购项目具有一定门槛,对企业的团队建设、风险控制等各方面能力提出了考验。

2020年开年,一场突如其来的疫情将行业危机感提升至前所未有的程度。房地产行业蒙眼狂奔的时代已结束,在激烈的竞争之中,房企积极变道求稳,采取多元化的拿地方式,实际上是在通过更低的杠杆率和更低的土地成本追求企业核心竞争力,以求在行业洗牌期稳而求存,不退而进。

而对于房企来说,新的赛道已经开启,未来在高质量和高增长之间寻求平衡,将成为企业经营的常态。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:丁爽
房企
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