财面儿·年报深解|越秀地产:拓储有道 盘面向好

本文来源于:财经网 白志敏 2020/03/12

3月10日,越秀地产召开线上业绩会,董事长兼执行董事林昭远,副董事长、执行董事兼总经理林峰,财务总监兼执行董事陈静和投资者关系部总经理姜永进出席会议,交出了2019年成绩单。

3月10日,越秀地产召开线上业绩会,董事长兼执行董事林昭远,副董事长、执行董事兼总经理林峰,财务总监兼执行董事陈静和投资者关系部总经理姜永进出席会议,交出了2019年成绩单。

2019年,依托于以“轨交+物业”、国企合作为代表的多元拓储能力,越秀地产超额完成了680亿元的销售目标。对于2020年,越秀地产提出了802亿元的销售目标, 11.21%的增幅,虽较2019年有所放缓,不过基于其稳健的财务指标,以及粤港澳大湾区即将释放的土储潜力,越秀地产的未来值得期待。

超额完成年度目标 现金流持续向好

在披露的年报数据中,“稳健”是越秀地产2019年的关键词。

2019年,越秀地产销售额延续了五年来的增长态势,创下历史新高。2015年至2018年,越秀地产合同销售额分别为248.53亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元,2019年同比增长24.8%达721.1亿元,超额完成了全年680亿元的合同销售目标。

靓丽强劲的销售成绩令越秀地产各项财务指标表现平稳,业绩保持稳定增长。年报数据显示,越秀地产2019年实现营业收入约为383.4亿元,同比上升45.0%;毛利率约为34.2%,同比上升2.4个百分点;权益持有人应占盈利约为34.8亿元,同比上升27.7%。核心净利润约为35.1亿元,同比上升24.8%。

与此同时,在整体融资环境收紧,调控政策加码的市场情况下,2019年越秀地产净借贷比例74%,同比上升12.8个百分点,保持合理区间。平均借贷成本也仅为4.93%,虽较2018年微升11个基点,但仍处于绝对的行业低位。因此,持续稳定健康的财务表现,越秀地产全年每股派息0.091元,同比上升13.8%。

此外,鉴于如今受疫情影响的市场环境,企业的现金流格外引人关注。业绩会上林昭远即指出,疫情发生以来,公司的首要原则就是确保现金流平衡,销售铺排计划和投资计划要匹配现金流。结合披露的财务数据可见,其所言非虚,截至2019年底,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为301.9亿元,同比上升11.2%;实现经营性现金流净流入约63.7亿元,主要财务指标健康、安全。

轨道+物业再提速  多元拓储显身手

不同于其他同行放慢扩张脚步,越秀地产2019年在土地市场上尤为积极,这得益于其优质的拓储能力。

自2019年2月引入广州地铁成为第二大股东后,越秀地产的“轨交+物业”模式不断提速。上半年,越秀地产以收购“品秀星图”86%股权的方式,完成首个“轨交+物业”项目,实现了布局轨交战略上的重要一环。加之此后先后收购广州品秀星樾和品秀星瀚,三大地铁上盖物业总交易代价达230亿元,新增总建筑面积约315万平方米,约占集团总土地储备的13.2%,“轨交+物业”模式成为越秀地产稳定优质土储来源,也逐步形成了企业独特的发展特色。

事实证明,“轨交+物业”模式不仅能为越秀地产带来源源不断的土地储备,也为其带来了业绩新动能。年报显示,2019年,品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚分别实现合约销售额约32.27亿元、15.28亿元以及3.21亿元,3个项目贡献合同销售金额约50.8亿元,占总销售额比例约7%。

不仅如此,除“轨道+物业”模式外,越秀地产还通过“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式拿地,以进一步打破因土地资源稀缺、公开土地市场竞争激烈而面临的增长瓶颈。

其中,依靠国企资源优势,国企合作增储也成为越秀地产重要的增储渠道。 2019年其通过国企合作模式增加土储约149万平方米,约占新增土储的19.3%,“国企合作增储市场竞争没有那么激烈,成本相对来说比较可控,且盈利较好,抗风险能力也较强。” 林昭远在业绩会上透露,日后越秀地产会加强与有土地资源但没有开发能力或开发能力较弱的地方国资平台合作。

目前看来,越秀地产多元化拓储方式已卓显成效,2019年越秀地产新增土地27幅,总建筑面积约为771万平方米,权益建筑面积约为521万平方米。

战略布局大湾区,土储价值待释放

销售的持续高增长离不开理想的城市布局与优质可观的土地储备。2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,粤港澳大湾区在国家战略层面的高点站位,成为房企的必争之地。诸多扎根于粤港澳大湾区的本土房企,在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利,激发出更多潜能,越秀地产即是其中之一。

2019年6月24日, 30余家房企为五宗地厮杀深圳土拍市场。经历32次举牌后,越秀地产杀出重围,以最高限价59亿元+配建人才住房19610㎡拿下宝安区铁岗地块,首进深圳。

这是越秀地产决战大湾区土地市场的一个缩影。2019年,越秀地产成功布局大湾区内广州、深圳、佛山、中山、江门和香港六个城市,顺利实施大湾区深耕战略。截至2019年12月31日,越秀地产总土地储备约为2387万平方米,其中粤港澳大湾区土地储备即占总土地储备约51.7%,成为绝对主力。

此外,2019年越秀地产还获得了广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造资格并签署合作框架协议,其中里仁洞村拟改造面积约172万平方米,改造后总建筑面积将达到约349万平方米;东流村拟改造面积约为6万平方米,改造后总建筑面积将达到约25万平方米,为其增加潜在土储约163万平方米。

在城市投资布局方面,越秀地产在深耕粤港澳大湾区,不断提升粤港澳大湾区城市土地储备的同时,针对重点区域化的布局也在持续巩固。2019年,其新进入深圳、成都、郑州、长沙和嘉兴五个重点城市,区域化布局更加均衡合理。通过重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部区域,越秀地产“1+4”的全国性布局也得到进一步巩固和完善。

可以预见的是,拥有稳健向好的财务指标作支撑,同时随着粤港澳大湾区经济增长、轨道物业的延展及多元拓储能力的不断提升,越秀地产这匹“黑马”,将以其前瞻性的战略布局和区域深耕逐渐迎来业绩和盈利收获期。

编辑:白志敏
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