从稀缺品到烂尾楼 北京中弘大厦遭拍卖与王永红的悲喜人生

本文来源于:观点地产网 2020/03/12

曾经风光无两的中弘大厦也将重焕光芒,但退市的中弘股份与迷途的王永红“重生”的机会又有多少呢?

在寸土寸金的北京CBD核心区,一座烂尾的写字楼孤独的矗立着,与四周的繁荣与繁忙形成了巨大的反差。

曾几何时,这栋位于朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角的写字楼被冠以“稀缺品”、“商业传奇”、“最受投资者青睐的投资品“等称号,但经历了四年的停工与烂尾后,中弘大厦最终被摆上了拍卖桌。

根据阿里拍卖网3月9日消息,北京中弘大厦将于4月7日至4月8日进行公开拍卖,评估价32.32亿元,起拍价22.62亿元。

事实上,自2018年中弘股份被终止上市,成为A股首个“1元退市股”后,该公司旗下多处资产陆续遭到司法处置,其中海口的24套商铺、济南的中弘广场都曾在阿里拍卖网上架。

或许,随着资产的处置,这些项目都会随着新的主人以不同的方式重回地产江湖,曾经风光无两的中弘大厦也将重焕光芒,但退市的中弘股份与迷途的王永红“重生”的机会又有多少呢?

从稀缺品到烂尾楼

消息显示,北京市第三中级人民法院将于4月7日10时至4月8日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动,拍卖的标的为朝阳区慈云寺危改小区二期(6号楼)部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权(商业、办公、地下车库、地下仓储用途)。

据观点地产新媒体获悉,上述危改小区项目正是曾经号称北京CBD最后一席商务领地的中弘大厦。2012年,中弘股份首次在财报中提及这栋写字楼,虽寥寥数语,却掩盖不了王永红对中弘大厦的重视与喜爱。

中弘大厦项目位于北京东四环,比邻京通快速、国贸慈云寺商圈,规划总建面为8.8万平方米,其中地上建面为6.44万平方米,地下建面为2.37万平方米。

地处黄金地段,中弘大厦似乎拥有先天的优势,与此同时,王永红更是为项目砸下36亿元重金,并聘请知名设计院SOM美国纽约本部对项目进行设计与打造。

那些年,北京写字楼的供求关系紧张,CBD核心区域新推的写字楼项目更是少得可怜,在这样的大背景下,中弘大厦犹如镀上一层黄金。随后的几年时间,有关中弘大厦的描述总是离不开“价值洼地”、“城市新地标”、“匠心精筑”等溢美之词。

王永红并不抗拒这些华丽的词藻,或许,王永红更希望这个花了大价钱与大心思打造的中弘大厦能为其职业生涯定调,为其一手打造的商业王国“加冕”。

但现实并不如描述的那般美好。在2014年的财报中,中弘股份首次披露的项目进展程度表示,项目预计将于2015年下半年内开工并实现预售。但事实上,上述项目直至2016年1月才正式开工,6月开启对外销售。

开工后不久,项目便因资金等因素进入停工状态。虽然,2017年,市场上传出中弘股份贷款推进上述项目以及项目复工等消息,但直至目前,上述项目仍未建造完成。

中弘大厦“重生”难题

昔日的稀缺产品,如今成为了烂尾项目,停工近四年的中弘大厦在2020年终于被摆上货架。

根据拍卖公告,此次为中弘大厦第一次拍卖,标的评估价为32.31亿元,评估平均单价为4.93万元/平方米,同时,估价对象存在欠付工程款情况1.79亿元,起拍价22.62亿元。

有业内人士表示,朝阳区的写字楼单价在8-10万元/平方米,不到5万元的单价算是一个比较划算的价格,但起拍价打了七折,可能考虑了比较多的历史遗留问题。

值得一提的是,北京中弘大厦是当年CBD在建项目中极少数对外散售的写字楼项目,而此次的拍卖标的中存在已预售的53套房产,共计1.3万平方米。虽然已散售的房产并未在本次的评估及拍卖范围中,但竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作,相关续建成本亦由竞买人承担。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,对接手的企业来说,这53套散售的办公项目对后续的运营难度会比较大,而且进驻核心区的一般为大型企业,通常会整栋租售写字楼,如果不能处理好已经散售的部分,竞买人未来面对市场的销售难度也会比较大。

除了历史遗留问题,北京写字楼市场的供求情况也将给中弘大厦重新入市带来挑战。

据统计,2019年全年,北京约有125万平方米的新增写字楼供应,其中甲级项目共计88万平方米,达到2007年以来的最高值。与此同时,截至去年末,北京甲级写字楼市场的空置率录得14.6%,乙级写字楼市场的空置率录得13.3%,分别同比上升4.7与4.9个百分点。

租金方面,2019年,北京甲级写字楼的平均租金下滑3%,仅为377.5元/平方米/月,乙级写字楼市场的平均租金为277元/平方米/月,同比下滑1.7%。

也就是说,即便中弘大厦重新入市,其所面临的市场环境与四年前相比,已经发生了翻天覆地的变化。

郭毅认为,一方面,近几年,北京的城市布局发生了变化,有很多新的区域和新的产品入市,比如在西南三环、四环周边形成了一个比较大的产业带,有比较多的商业、办公类项目供应,这在客观上形成了企业的外迁,导致市场办公楼供求关系的变化。

“再加上,北京这些年在商办市场有了新的限购要求,需要以公司名义购买办公项目,所以个人投资者就没办法投资这类产品了,市场的成交速度和需求量就下来。”

项目后期建设、运营难度大;北京写字楼市场空置率提升......一个规划、开工已经四年时间的“旧”项目,要迎合新兴的业务需求,要适应最新的市场环境,无疑困难重重。

王永红的悲喜人生

从万众瞩目到众人唏嘘,中弘大厦的转变何尝不是中弘股份与王永红的悲喜历程?

1995年,王永红创立了中弘集团,但在转型房地产业务以前,他曾开办过汽车保洁公司和加油站,并赚到了人生中的第一桶金。当生意逐步起色之后,2000年,王永红出售了名下所有的加油站,将资金投入到五环以外的一宗商住用地上,那一年,28岁的王永红首次涉足房地产业务。

成功拿地后却并不急于开发。直到2008年,随着北京CBD的东扩政策,朝阳区的土地迅速增值,王永红等来了合适的时机,迅速销售揽金让他在这个项目上净赚了50亿元。

声名与财富尽得的王永红也在这一年进入了人生的第二个阶段,往后的几十年时间,王永红通过资本的魔术一步一步建立起自己的商业帝国。

同年,中弘股份收购了*ST科苑并成功借壳上市。上市后的第二年,中弘股份确立了转型文旅地产的方向,并将业务布局至北京、济南、海南等地区。

但王永红的野心并不止于此,2015年,中弘股份先后收购来香港上市公司开易控股(KEE)以及增资新加坡上市公司亚洲旅游,并收购中玺国际66.1%的股权,并提出“A+3”的战略规划,也就是通过成立一家A股公司和三个海外上市平台来构建起王永红文旅大业。

那是王永红的高光时刻,中弘股份的市值在那些年甚至达到了360亿元的高位。

同样是2015年,故事发生了转机。那一年,王永红投资的项目进度缓慢、盈利困难,其操纵股价的事情更被曝光在大众视野之下,随后,该公司的资金状况每况愈下。

据观点地产新媒体查阅,2015年,中弘股份录得净利润2.87亿元,同比下降1.51%,随后2016、2017年,这一数值分别下降45.28%、1699.01%仅剩下1.57亿与-25.11亿。

时间走到2017年,王永红收购的海口如意岛项目因为非法填海等问题遭到政府罚款,并于2018年因海洋管辖等问题被下令停工;其收购的半山半岛项目更因近200亿元的负债以及项目后期巨大的资金投入,一直停滞不前。

截至2017年末,中弘股份累计新增借款达到103.68亿元,借款余额283.36亿元,其中,一年内需偿还的短期借款为97.33亿元,但同年,货币资金仅剩下8.1亿元,偿债压力巨大。

2018年,中弘股份资金链危机全面爆发,随后公司接连出现股份冻结、多项债务逾期、业绩大额亏损、主要项目停工、股价连续低于1元等问题,王永红一手打造的商业帝国摇摇欲坠,退市风险不绝于耳。

这一年7月11日晚间,中弘股份还发布公告,拟出售海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权给佳兆业集团,意味着如意岛项目将全面易主,代价则仅14亿元。

从顶峰跌落,但王永红依旧奋力挣扎,试图抓住在峭壁上的零星救命稻草。

据悉,中弘股份先后引援港桥投资、新疆佳龙、加多宝集团、宿州国厚等企业,希望通过重组的方式渡过难关,但可惜,中弘股份仍旧走到了终止上市的地步,王永红也无奈锒铛入狱。

“眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了”,这句耳熟能详的话,或许最能概括中弘股份与王永红戏剧性的一生。

如今,中弘股份旗下的资产北京中弘大厦遭到司法拍卖,或许,在不久的将来,这个曾经备受关注的写字楼项目便会易主,并以新的身份在北京繁荣商圈留下星星点点的光辉。

但中弘大厦未来的十年、二十年,或将不再与中弘股份、王永红产生任何交集。

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