“质”变·观察|人群购房画像:什么房子受青睐?

本文来源于:新地产 2020/03/11

江湖上无非是做到需要和有用,如今房子的“需要”有了,开发商如何做到“有用”?

第二篇

疫情的爆发,导致线下售楼处开业时间一延再延,消费者闭门不出,打乱了房地产市场开年的节奏。在此危机关头,销售员“变身”主播“带货”,线上售楼处如火如荼。那么,究竟是谁在买房子?想买什么样房子?又将造就哪些新趋势?

基于此,新地产财经特推出“质”变·观察之好房子系列第二篇:《人群购房画像:什么房子受青睐?》

2019年,中国房地产行业创造了将近16万亿元的庞大市场。

然而,历经多轮调控之后,房地产市场趋于平稳发展,房价回归理性,“房住不炒”的基调逐步确立,住宅回归居住本质。当“投资”“投机”的人潮退去,二孩家庭、90后、女性、中老年人等群体逐步成为了市场上的消费主力。

那么,作为房地产市场上的消费主力,这些购房者究竟有何偏好?哪些产品最受青睐?哪些产品热度依旧?哪些产品又在逆势崛起?

三居室最得青睐

在中国人的传统观念里,家与房子几乎可以划上等号。房子不仅是生活上的简单住所,更是对美好生活的追求。

尽管疫情打乱了房地产市场开年的节奏,但58同城、安居客发布的购房者心态调研结果显示,超半数购房者表示疫情不会影响既定的置业计划,46.4%的购房者认为2020年是买房的好时机。

而在置业计划中,三居室最得购房者青睐。3月2日,58同城、安居客发布的《2月国民安居指数报告》显示,从购房者行为偏好上来看,2月份,找房户型为三居室的占比由1月份的45.2%上升为45.5%,持续位居找房热度首位。

实际上,在房地产市场逐渐占据“半边天”的女性群体,最偏好三居室。据58同城、安居客发布的《2020年女性置业报告》数据显示,在拥有置业计划的女性中,购买二套改善住房的女性占比最大,达53.6%,而购买首套自住房的女性占比28.9%,商铺公寓占比仅为16.9%。从户型偏好而言,45%的女性选择了90-120㎡的三居室。

不仅如此,据克而瑞报告显示,95后群体中出现了一批“房二代”,受父母名下有房且不止一套的影响,这部分95后购房时往往跳过刚需,直接购买改善类产品。

对此,资深地产专家薛建雄表示,已经到结婚置业年龄的90后因为坐拥“6个钱包”的优势,买房时更喜欢“一步到位”。而作为能够承载学习、生活、娱乐互不打扰需求的三居室,无疑成为最优选择。

在消费市场上逐渐成长为主力军的女性群体以及90后,同样开始在房地产市场上引领潮流。

刚需小户型热度不减

与拥有强大购买力的女性群体不同,在90后群体中,购房需求呈现出明显的分化。其中,部分90后可以实现“一步到位”,部分90后却面临着迫切的购房需求与相对薄弱的购买实力难以平衡的尴尬。

据克而瑞数据显示,5成左右的90后个人年收入在5万元以内,个人年收入在10万元以上的比例仅有22%。相比之下,70后、80后群体中近3成个人年收入在10-30万元,且有15%左右的个人年收入在30-50万元区间。

因而,受到购买力限制的部分90后偏好选择购买刚需小户型。据克而瑞报告显示,结合欲购房屋总价分布情况来看,欲购房屋总价在100-150万元之间的90后占比最高。

在柏文喜看来,除经济压力之外,养宠物独居正逐渐成为年轻人的热门选择,因而宠物因素同样是刚需小户型热门的原因之一。

据统计,2018年我国单身人口数量已经达到2.6亿人,目前丁克家庭超过60万,愈来愈多的人选择成为不婚族、单身族,甚至是丁克家庭。与此同时,宠物市场成为一个新风口。据《2018年中国宠物行业白皮书》显示,2018年我国城镇拥有宠物的人数已经达到约7355万人,其中80后、90后占比达到75%。

“很多人租房时,房东不允许租客养宠物,带着宠物独居买个小户型就够了。”柏文喜预计,“这种现象会越来越多,尤其是在一线城市。”

四居室持续增长

在有着强烈购房意愿的女性群体与90后之外,二孩家庭的改善性购房需求也在持续释放。

这从新建商品住宅市场四居室成交比重明显上升的数据中,可见一斑。据克而瑞数据显示,从126个城市各户型成交套数情况可以看到,四居室比重升至18.6%,成交量仅次于三居室。但就增速而言,四居室相较于2018年上涨了2.5个百分点,同比增幅居首。

另据58同城、安居客公布的数据显示,在户型选择上,2月份找房户型为四居室的占比持续上涨,已经达到17.4%。

合硕机构首席分析师郭毅认为,四居室热度的提升,与放开二孩政策以及对兴趣爱好的个性化需求不无关系。

而据国家统计局局长宁吉喆在发布会上表示,2019年,中国出生人口为1465万人,其中二孩占出生人口比例的57%。由此可见,全面二孩政策所撬动的需求将渐次释放,对于改善大户型房源的需求或将进一步提升。

但在同策研究院张宏伟看来,对于很多普通家庭来讲,四居室可以算是终极改善目标。尽管当下由于疫情的影响,导致很多人有置换更大房屋的需求,但也同时需要极强的购买力。

“其实疫情对于购房的需求变化,不是主要表现在户型上,更多是对健康、绿色等品质上的要求。”

文旅、康养地产受欢迎

作为仅次于女人和孩子的第三大消费群体,我国银发市场蕴藏着巨大潜力。《中国老龄产业发展报告》指出,从2014年至2050年,我国老年人口的消费潜力将从4万亿元增长到106万亿元左右,占GDP的比例将增长至33%,成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

这届走在潮流前端的银发一族,对于养生与健康毫不含糊,旅居养老正逐渐成为“银发一族”的新时尚。对于中老年人而言,康养并不意味着要离开城市繁华核心,而是要找到一处“进退皆可”、“离尘不离城”的生活居所。

而据一位知名文旅企业内部人员表示,企业开发的康养类产品的主力购房人群正是大城市以及二三线城市的50岁以上中老年人。

在中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会智库平台主任尹进钱看来,随着地产市场的细分和产品的深化,主题更加聚焦。追求健康也成为很多客群的核心诉求,“旅游目的地+医疗康养”成为目前文旅行业比较受关注的领域之一。面对当下生活的高压力、亚健康、多疾病等情况的不断增加,人们更愿意在自己身体健康上做投资。

尹进钱指出,目前国外发展较好的医疗旅游地产主要集中在发达国家,如美国、新加坡、日本等,由于其高质量的医疗条件成为核心吸附力。而在中国,主要集中在50岁前后,一些有条件的60后和70后观念也比较国际化,购买力相对充足,成为了目前文旅度假康养的主力客群。

一线城市豪宅逆势崛起

相较于普通住宅,豪宅兼具了居住属性与投资属性。在经历了2018年短暂的降温期之后,豪宅市场出现明显回暖。

据克而瑞统计数据显示,以总价1000万元为豪宅门槛来看,北上广深四大一线城市2019年豪宅成交量为18593套,同比增长22.4%。以总价5000万元以上的顶豪成交情况来看,四大一线城市共成交了407套,同比增加24%。

从单价来看,四大一线城市单价10万元~20万元的豪宅共成交5464套,同比增长75%;单价20万元以上的顶豪产品,全国成交共计16套,较2018年增加了一倍。

对此,中原上海分析师卢文曦指出,豪宅成交量走高是多因素综合造成的。一方面,购房者需求正在从刚需阶段向改善阶段转变,对地段、品牌都很讲究。“位于一线城市市中心的房屋,总价大概千万起步。那么,高净值客户卖掉手中七八百万元的房子去置换上千万的豪宅,也并不是很难实现。”

“另外,高净值客户对资产的管理意识很强,而豪宅保值的功能比较强”。卢文曦认为,“尤其是一些靠山靠水,地理位置优越的豪宅,属于市场上的稀缺资源,很容易受到市场的关注以及热捧。”

卢文曦指出,豪宅市场拥有明显的周期性,市场活跃时,豪宅市场交易量会随之水涨船高。“尽管目前市场处于调整和平稳的时期,豪宅市场按照规律会以稳定为主。不过叠加疫情因素后,一些高端楼盘或许会因资金压力而降价,从而导致豪宅市场成交量走高。”

实际上,受疫情影响,房地产市场整体成交低迷,但一线城市豪宅市场已经在逆市升温。据克而瑞数据显示,2月份4个一线城市楼市总成交仅为29万平方米,环比下跌82%,同比下降73%。然而,位于北京海淀顶豪项目,5天成交3套,成交金额1.2亿元。在上海,由于豪宅成交的拉动作用,上海新房2月成交均价已经突破6万元。3月初,深圳2000万元级豪宅招商太子湾.湾玺开盘当天便清盘。

新一线受追捧

若以房子价值划分,豪宅无疑在一线城市占据优势。但若将目光扩大至全行业来看,新一线城市的人群则表现的更加活跃。

贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》显示,成都购房需求指数甚至超过了上深广。2019年前10月,成都的交易指数仅次于北京,并且位列新一线城市二手房签约量之首。

新一线城市的吸引力正逐渐上升,奔赴新一线城市购房与工作已成为趋势。来自贝壳找房数据显示,四川人、河南人及湖北人成为跨省市买房置业最多的人群,其中四川人正迁往昆明、河南人则更多选择留在武汉。

新一线城市房源热度的上升与人员流动不无关系。由于北上广深一线城市交通、环境、物价和户口问题突出,这些城市对大学毕业生的吸引力正在下降。而求贤若渴的新一线城市、二线城市均出台了不少优惠政策,开始与一线城市争抢人才。

而应届毕业生流向或可成为人员流动的一个风向标。据经济观察报报道,BOSS直聘研究院院长常濛曾表示,首选一线城市的应届生比例已经从2013年的51%,降到2019年的31%,而首选新一线城市的应届生比例则已经达到了39%。

如今,人们在看重工作机会的同时,也会不由自主地衡量一个城市的生活成本,同时需要考虑是否能够在一个城市扎根下来。在中国人的传统观念中,“根”与“房子”之间本就存在强烈的关联性,而无论是租房或是买房,新一线城市的负担都要明显低于一线城市,同时增值保值的作用又优于三四五线城市。

在柏文喜看来,城市在吸引人才落户的时候,正在迎合这些需求。“首先就会考虑提供较多的工作机会和较高的薪酬水平,这是安居和生活的基础;其次,还会有较好的自然环境、人文环境和社会治理水平。”

尽管由于新冠肺炎的突然爆发,使得房地产市场雪上加霜。但克而瑞3月2日公布的数据显示,从统计的20多个一二线为主的城市销售数据来看,平均同比跌幅在75%以上。其中,一线城市平均同比下降73%,二三线城市平均同比下降78%。但新一线城市中的南京、郑州、成都、无锡跌幅较小,南京甚至与去年同期基本持平。

不仅如此,杭州新盘依旧保持低中签率。年初,位于钱江新城板块的凤起钱潮,92套共吸引了200组家庭报名,整体中签率约46%。2月22日,良渚热盘保利融信和光尘樾线上登记结果出炉,66套房源共计4148组购房者登记,整体中签率约1.59%。

被疫情打乱节奏的房地产市场,又因疫情衍生出了更多变化,“危”“机”并存。电视剧《安家》中男主徐文昌说,江湖上无非是做到需要和有用。如今,房子的“需要”有了,如何做到“有用”,犹自等待着开发商的破局。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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