“质”变·曝光|维权重灾区:精装变“惊”装

本文来源于:新地产 丁爽 2020/03/10

近年来,房地产行业频发维权事件,使精装修楼盘被打上了“维权重灾区”的烙印。

精装修

近年来,房地产行业频发维权事件,使精装修楼盘被打上了“维权重灾区”的烙印。

而精装修楼盘维权事件频发背后,其实是消费者的核心诉求与企业核心诉求的激烈冲突。精装修楼盘质量问题如何破局,是行业亟待解决的问题。

精装修维权寻根

楼盘质量是购房者在购房中的核心诉求之一,但近年来,买到一个没有问题的房子,逐渐变得困难起来。

在验房师王清华看来,近年来,精装修楼盘比例越来越大,针对精装修楼盘的维权事件也越来越多,”从2018年开始,精装修的楼盘比例可占到70%-80%,一线城市比例大一些,三线城市比例较小,而基本每一个精装修楼盘交付时都或多或少存在因质量问题的群诉事件。”

如其所说,2019年,前有南昌新力禧园业主举办发布会维权;后有武汉绿地国际理想城业主,网传所谓“绿地哭房女”维权事件引发热议。精装修楼盘一度成为了房产维权的重灾区,被维权楼盘甚至不乏品牌开发商的拳头产品。王清华认为,2015年之前,品牌开发商独立开发的楼盘,其质量一般明显好于地方开发商,但2015年之后,行业快周转之风渐起,品牌开发商在产品质量上并没有太大优势。

行业性的精装修楼盘维权事件,一度引发了社会的关注。王清华把精装楼盘的质量问题,归因为房企赶工期,以及第三方对人力成本的压缩,“精装修楼盘其实包含了大量的手工作业,而在房企追求迅速回流尾部资金,部分工程工期管理不够严格的情况下,楼盘就会出现赶工期的情况,这就难免造成质量问题。另外,由于目前建筑行业内80%的招投标都奉行最低价中标,但这种规则为不正当的价格竞争创造了机会,一些人员配备不足、人员素质参差不齐的企业参与工程建设,也会对后期工程质量造成影响。”

某位从事精装修楼盘设计的业内人士表示,目前,验收阶段的人力不足,也是导致精装修楼盘质量问题的原因之一,“每次房企面临的都是大批量的精装交付,而根据房企的质量检验标准,是通过工程大样段的专业人员去处理这些问题,但是人员其实是有限的,因此在验收上很难做到尽善尽美。目前,房企更多的是通过以保留质量验收款项的方式去将保证质量的压力转嫁给第三方,如果出了问题,由第三方负责修补,而相应款项从质量验收款中扣除。”

在多种原因之下,精装修楼盘质量问题的核心原因,直指开发商利润空间的不足。

合硕机构首席分析师郭毅表示,2018年-2019年精装修楼盘爆发的维权问题中,很多维权案例都是企业承诺没有做到,而落到合同上又比较模糊,为消费者争取权益造成了障碍,因此造成了群诉事件。这部分情况的核心原因还是在于房企的利润空间被限制。“此前房企在做样板间或者装修规划的时候,市场上基本没有对房价进行严格限定。所以企业基本上谋求把品质做到极致的态度,打造整体装修标准,进行了装修设计、配备了相应品牌,但进入到市场销售的阶段,一批楼盘受到了政府对预售价格的严格管控,房企的利润空间被大大压缩,而这批房源到交房后,基本都存在精装修降标的现象。”

楼盘质量问题如何破局?

由于在工程建设过程中,精装修楼盘工艺复杂且包含大量人工,精装修楼盘存在质量上的瑕疵难以避免。在王清华看来,收房过程中,一旦遇到涉及到电、水、燃气等危及安全的楼盘质量问题,需放在消费者维权的第一位,但感官类的问题,比如墙面壁纸不平整,出现空鼓裂纹、污染破损等问题,可以要求开发商或者物业公司进行后期整改。但王清华也提醒购房者,在收房过程中,一定要着重阅读质量保证书,质量保证书中对于楼盘可能存在的种种质量问题,要对质保期限与承诺整改时间做出明确规定。

上述业内人员也指出,尽管彻底消除质量问题不现实,但房企自身的精装标准成熟,建成自身供应商管理库之后,能通过更加完备的成本管理,帮助大大减少精装楼盘存在的质量问题,“房企前期的标准体系建设做的精细,对未来的检验工作有很大益处。而从专业人士角度衡量企业精装标准化做的是否成熟,要看企业在做精装标准的时候,是否对所有的产品套系做了明确的成本要求,而成本要求是否明确平摊到了每一个产品上,而他选用的产品型号,用在该产品套系上的成本标准是否合理,以及是否设置了详细的检验标准。但当下限价的大环境中,房企都在追求快周转,在快周转的过程中,验收环节难免缺失,也会造成一些原本具有成熟管理体系的房企,在实施过程中效果打了折扣。”

同时,面对上文中提到的企业验收人力不足的情况,王清华表示,目前部分房企试图选择联合专业的第三方验房机构做工程中的质量评估、把控,以此提升工程质量。

在企业自身能做的努力之外,减少精装修质量问题,一方面还要靠宏观政策的把控。

郭毅表示,目前的管理措施虽然对房价的稳定起到了帮助,但对任何一个行业来说,限定企业售价的同时,却没有对企业的成本做相应减少,都只能迫使企业从成本管控中“下功夫”。从政府管控来说,尽量减少对市场行政干预的手段,尤其是对价格的限定,让企业经营行为更加市场化,这样能够促进精装修品质的保障和最终交付质量的提升。

同时,现存的市场管理政策,给出了精装修楼盘质量提升的另一个可能性。3月7日,海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》表示,即日起,海南新出让土地建设的商品住房,将实行现房销售制度。

对于为何此时推出现房销售的问题,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃曾对媒体表示,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度,实行现房销售制度。

王清华认为,现房销售制度确实能迫使企业从房屋建设阶段开始重视质量问题,“如果客户携同验房师先行验房的话,可能会影响到当下三分之二的房屋销售,现房销售制度对房企带来了巨大压力,假如产品质量存在问题,对房企后期去化有直接影响,因此会倒逼房企重视质量问题。”

但在去化难以保证,难以通过预售回流资金的同时,现房销售制度也会为企业带来沉重的资金压力。同策研究院首席分析师张宏伟表示,现房销售为企业带来的资金压力主要体现在两方面,“首先考验开发商自有资金是否充足,原来运用杠杆,开发项目要企业投入20%-30%的自有资金,而在要求现房销售后,原来投资五个项目的钱,现在只能投建一个项目。在对开发商自有资金要求提高的同时,企业融资难度也继而增大。”

当精装修楼盘的质量问题成为行业现象之时,市场的天平虽暂未落下,但终有一日双方的利益诉求必将寻得平衡。对待这个问题,选择积极或消极的应对态度,或将决定未来企业在市场所处的位置是主动还是被动。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:丁爽
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