观局|疫情催化剂下的物业变革

本文来源于:财经网 高雅 白志敏 2020/02/29

因疫情被推至聚光灯下的物管行业,面临着多重考验,也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。

撰文/ 高雅 白志敏  编辑/高雅 设计/蘑菇

本文6646字,阅读约10分钟

2222

城市化发展的进程中,由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步,正逐步成为经济向好的新引擎。这其中,作为与“住”需求息息相关的场景,物业的重要性不容忽视。

尤其是2020年,面对汹涌而来的疫情,“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式,小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒,从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰,物业管理服务的价值进一步受到人们的重视,物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时,面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业,也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。

催生之变

卯时,开始第一次全面无死角消杀;辰时,保安值班交接,排查外来人员,登记测温;巳时,化身“外卖员”“跑腿员”;午时,询问业主代购需求,统计物资,回收废弃口罩;未时,开启第二次全面消杀;申时,配合社区对住户上门访视,疏导业主情绪;酉时,统计防控物资用量及库存;戌时,晚班值守交接;亥时,检修设备;子时,园区巡逻;丑时,监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”,也是战疫期间物业人的缩影。

疫情让“宅家”成为常态,而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前,为了保障业主的安全,物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。

社区物业开始在小区出入口配备专人,24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温,同时提醒外出业主佩戴口罩,并且小区实行“封闭式”管理,禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部,物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且,针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计,最大程度上减少疫情传播的可能,保障社区业主的安全。

同时,疫情的突如其来,也使得市民出门采购不便,再加上部分生活性网点停业等原因,买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求, 不少物业企业推出了买菜业务。比如,沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线,业主当日15:00前下单,次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。

“时间快,菜新鲜,让我更温暖的是物业服务,都直接配送到家门口了,而且每个套餐上面都有一张记录卡片,配货员、配送员的体温都标明了,给物业点赞!”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。

不仅送菜,为保证社区居民生活,物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务,刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。

“疫情期间社区实施封闭式管理,还有一部分人被隔离,” 同策研究院首席分析师张宏伟表示, 在这种情况下,物业企业推出此类服务,是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整,也是物业增值服务能力的体现。

随之而来的,是人们对于物业的讨论变得越来越多。

“我们小区有物业帮着买菜,妈,放心吧,不用担心我,我在北京挺安全的,”这是一个北漂发给母亲的微信;孩子有点咳嗽,疫情闹得正凶,孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫,大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒,“这悬着的心终于放下,得亏物业了,” 孩子姥姥感激地说;一位小区业主则发在朋友圈感慨道,“买房一定要看物业服务,不是所有的房子住起来都一样。”

一时间,曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下,物业相关的话题引发网友热议,成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外,最火爆的C位“明星”。

而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战,其面对问题所呈现出的不同应对表现,也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。

针对自家小区物业的表现,每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头,有些人则暗喜自己买对了。更有人直言,房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总,作为有意购房者的参考,这份资料绝对含金量巨大。

近期一份网络调查也表明,仅20%的人对居家环境很满意,56%的人认为换房才能改善现状,更有高达52%的人萌生置业计划,其中刚需占比18%,改善占比34%。

中国金茂在近期的线上发布会上公开表示,企业推测疫情之后,改善型客户总量将有所提升,并且预计这类高净值人群,将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。

“现阶段,尤其是在疫情关键期,业主对物业企业服务的体验如何,服务是否周到,业主都有切身体会。”张宏伟指出,疫情过后,不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言,在此情况下,好的物业管理公司必然会受到市场的认可,物管行业的市场集中度将会进一步提升。

合硕机构首席分析师郭毅则表示,经过这次的疫情,不论是业主还是购房者,对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为,未来业主对物业的选择上也会有所倾斜,甚至在购置新房产时,业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高,购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言,物业服务将成为置业的重要考量因素。

与此同时,物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今,物业股普遍有着20%左右的涨幅,其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日,华菁证券发布研报显示,年初至今,物业板块整体P/E(市盈率)预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍,PEG(市盈增长比率)从0.88倍上升至1.11倍。

物业股持续走强的背后,是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称,“考量到其(物业企业)防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂,对物管股板块保持乐观看法。”

在此情境下,房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天,金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书;1月31日,鸿坤物业向港交所递交招股书,目前已经通过聆讯;2月24日,大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯,有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来,正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股(原鸿坤物业)等5家物业企业提交了赴港上市申请,同时,卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。

“危”中寻“机”

科技加持助力物企价值增长

疫情期间,封闭式管理成为小区常态,也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点,航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码,不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险,而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行,既便利又高效。

为避免交叉感染,疫情期间,私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因,也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。

疫情期间,金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区,联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通,有效解决了这一困境。

于疫情期间,紧急研发上线的“智慧停车预警通”,是通过实时监控车辆进出时间和频次,判断车主行为,通过对停车超过设定时长、规定时间内,外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送,来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员,从而协助物业实现精准防控与高效管理。

对此,朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示:“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性,也要为物业企业去着想,在实现数字化管理转型的同时,还要实现降本增效。”

不得不说,这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上,起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率,减少了接触机会,全力保障了一线工作人员的安全和健康。

在防疫战中,类似的科技元素不胜枚举。

湖南常德碧桂园小区内,两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行;广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外,智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场,显著提升了社区防疫的效率和成果。

物业企业实现“线下+线上”的立体布防,有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统,实现工作的总体统筹铺排,也提升了物业企业的管理效率,为前线员工减压。

除此之外,原本针对高端物业的智能化应用,减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率,更加安全和高效,在疫情期间大放异彩,成为抗疫状态下保障日常生活的必需。

不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力,但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗,“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。

具体而言,疫情期间,消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显著增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间,除了承担送菜、送物资等附加工作之外,跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度,工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注;保安一职,原来只需要在门口,多项工作直接依靠物业信息化就可以完成,如今,这些人员也要站到一线负责体温测量等工作;而负责环境保洁的物业人员,平常工作只涉及清理垃圾,现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此,基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求,物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段,物业企业往往采取岗位优化配置的方式,比如关掉几个门岗,调配到其他岗位进行支援。

为了缓解“用工荒”的困境,多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日,开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报,开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日,万科物业对外宣布,提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点,保利也启动了全国春季招聘计划。

而另一方面,大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外,物业企业的当期成本也正在发生着变化:春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗,但基本工资依然要照发;现在坚守岗位的员工全部需要加班加点,加班工资也要照发;此外,购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资,以及员工饮食的投入,也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示,防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%,而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大,将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度,从而进一步产生较大的物资成本,压缩物业企业的利润空间。根据官方数据,为对抗疫情,万科物业预计增加费用支出2亿元。

“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示,之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求,即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看,工作量激增,加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗,技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示,作为一个劳动密集型行业,科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源,使得企业得以在不显著降低服务满意度的同时,持续增加人均在管面积,从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。

总体而言,“智慧物业一定是未来的趋势,”张宏伟肯定地说道,其一,技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的操作,其二,尤其是疫情之后,人们的生活将更加依赖互联网,比如特殊情况下需要无接触式服务,这也是物业企业在提供增值服务时,通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此,科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求,也能有效优化闲置的物理空间和人力资源,使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成,从而便于物业管理费定价灵活浮动,也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。

而从某一方面来讲,这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”,物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示,经过疫情,物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率,降低企业的用人成本,提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大,或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升,投资成本下降,智慧物业将从中高端最终走向普及。”

目前来看,对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言,其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价,价值空间更加明显。张宏伟直言,抗击疫情期间,运用科技技术的水平,也体现出了不同物业企业的能力差异。

“特殊”服务创新物企业务模式

物业企业的好与坏,便捷程度如何,增值服务水平怎样,也将在很大程度影响公司口碑,并决定购房者后续是否购买其住宅产品。

作为社区和业主的桥梁,买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间,这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。

张宏伟表示,如今用户接触基本在线上,从社区物业增值服务的角度来讲,如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好,有利于物业增值服务业绩的提升,进一步促进收入来源的增加。

在张宏伟看来,物业企业在此方面有着天然的优势,“物业企业的优势就是守着的社区入口,”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高,代表其掌握的社区入口就越多,潜在的市场影响力就越大,这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。

进一步讲,相较日前兴起的互联网电商而言,传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面,物业企业原本便拥有业主资源,用户流失度很低,利于增值业务的开展。同时,在管理社区时可以设置准入门槛,对竞争对手作出一定的限制。另一方面,传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势,其更容易建立用户信任,并将流量导到线上。

“不过,目前物业企业推出相应的增值服务,主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道,从物业角度来讲,在疫情期间,物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力,此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选,最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言,首先要具备这样的意识,其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”

此外,郭毅表示,等到疫情结束后,类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言,如果平时工作比较忙碌,可以委托物业企业代为采买,物业企业可以在中间收取一定的服务费用,”她指出,这样形成双赢的商业模式,未来才是可持续的状态。不过她补充道,还是要看疫情结束之后社区的状况,社区对于这项服务的需求度,以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。


或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。

抗疫期间,重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”,以“物流仓库+配送到家”的新模式,为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场,开启“新鲜蔬菜配送到家”模式,解决买菜难题。

朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示,这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会,相比于物业企业自建互联网服务平台,选择合适的第三方服务企业,减少竞争带来的不必要成本,同时可以更加专注于主营业务,充分发挥双方的优势互补,平台也将更加强大。

张宏伟亦坦言,体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战,当行业竞争到白炽化阶段,物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势,只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。

服务升级解决物企收入痛点

疫情催化下的智能化与增值服务的提升,也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前,松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年,物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间,物业的价值被进一步发现,短短5天时间,物业企业收到了超过27万元的物业费,极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。

事实上,长期以来,业主拖欠物业费的现象,始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例,其现有的120家物业企业,157个住宅小区,欠缴物业费高达3928万元,收缴率只有42%左右。迫于压力,2019年10月,达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示,11月底前仍未补交欠缴物业费的人员,将记入欠缴物业费人员名单,所欠缴时间及金额将函告其工作单位,同时推送市(区)纪委监委和组织部。

因此,从某种程度而言,疫情的出现,仿若空降予物业企业改善与业主关系,同时提升物业费缴交率的新契机。

在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中,超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性,近8成的业主认为此次疫情中,物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的,而综合实力TOP30的物业企业,其业主认可度提升率高达83.41%,25%的业主反馈小区没有物业,希望增加物业服务。

近期,易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示,疫情将助力物管行业形成长期价值,并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性,并且有很大的提升空间,因此他表示长期看好优秀物业的价值。

事实上,基于疫情期间的表现,物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策,其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。

2月26日上午,北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任,规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时,对此前提出的物业管理委员会制度,明确其任期为三年。

严跃进则表示,一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑,有利于其提升在资本市场的良好形象,另一方面对于未上市物业而言,优质的社区管理,也无疑成为其日后上市的加分项。

2019年岁末,丁祖昱曾发表预测称,“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到,新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金,春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。

编辑:高雅
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们