战“疫”视角|土拍热背后或蕴含新机

本文来源于:新地产 丁爽 2020/02/20

危机中暗藏新生的土地市场上,一波房企正试图抢占先机。

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2020年开年,疫情的出现为房地产行业带来不小冲击,线下销售情况一片惨淡的同时,土地市场却呈现出冰火两重天的分化之景。热门城市土拍频现高溢价率成交土地,部分城市土地市场基本停摆。

近日,北京三场土拍吸引了众多业内人士的目光,房企的实际行动某种程度上昭示了其对市场形势的预判。危机中暗藏新生的土地市场上,一波房企正试图抢占先机。

北京土拍热 后市被看好

2月18日,北京举行2月以来第三次大型土拍,集中出让位于通州、大兴的3宗不限价宅地。本次土拍吸引了越秀、中海、卓越、旭辉、金地、龙湖、绿城、首开+保利、金茂、雅居乐等20余家房企参与。

最终3宗地块总揽金87.04亿元,绿城斥资80.48亿元独揽通州台湖、大兴旧宫两宗地块,兴创、住总联合体以6.56亿元底价摘得大兴区采育镇DX10-0001-6004地块,楼面价12860元/㎡。

其中,通州台湖、大兴旧宫镇两宗地块可谓竞争激烈。

台湖地块规划建筑面积约5.03万㎡,用地性质为综合用地(含住宅),起拍价9亿元,起拍楼面价17910元/㎡。该地块吸引了17家企业参拍,开拍前,地块已收到17次报价,开拍不久即触及竞价上限,进入竞自持阶段。最终绿城以13.48亿元和7%的自持比例竞得该地块,溢价率高达49.8%,综合楼面价约28620元/㎡。

而大兴区旧宫镇地块,起拍价50亿元,规划建筑面积18.8万㎡,起拍楼面价约为27678元/㎡,用地性质为二类居住用地、基础教育用地。该地块吸引了8家房企参拍,绿城以67亿元竞得该地块,溢价率高达34%,成交楼面价35631.92元/㎡。

同时,开年以来,北京土地市场表现火热,5日内的3场土拍中,地块成交溢价率更是屡创新高。

2月11日的北京土拍中,除石景山区西黄村地块由首创以底价29.75亿元摘得,其余两宗地块溢价率均超过20%。其中,通州区马驹桥镇地块由华润、中交联合体以46.7亿元竞得,溢价率为22.89%。大兴采育镇地块由京能以3.6亿元摘得,溢价率为25%。

2月14日的北京土拍中,3宗地块溢价率均超20%。其中,海淀区西北旺地块由首开、华润、住总、中交四家房企以54.4亿元联合拿下,溢价率为26.22%;昌平区东小口镇限竞房地块被首开、住总、建工组成的联合体以78.8亿元摘得,溢价率达34.24%;另一宗昌平区东小口镇地块同为限竞房地块,由绿城以63.6亿元竞得,溢价率为29.79%。

对此,合硕机构首席分析师郭毅认为,北京土地市场近期的火热表现,一方面来自于土地本身的位置条件和规则限制的松绑,另一方面,疫情影响下,全国多城市土地出让基本停摆,北京近期推出了优质地块,这种情况下,房企可能会做业务链条的排布,北京土地市场短时间内相应吸引了更多资金量,这也推动了市场热度的增加。

郭毅进一步表示,从北京近期的几场土拍可以看到,今年以来北京推出的几宗地块在位置条件更好、规划要求更宽松的同时,土地起拍价、起拍楼面价保持在相对理性的状态,规划部门,在土地成本上有所调整,把更多空间留给了市场,这也是开发商拿地积极性更高,地块溢价率更高的一个原因。

某从事投拓的业内人士表示,近来北京几场土拍表现较好主要基于房企对北京市场的预期,“根据当前形势,企业普遍预计三、四季度北京市场表现将较为不错,目前在京项目6-8个月即可实现开盘,因此当下拿地,速度快的话可以在今年实现销售。”

疫情下暗藏拿地窗口期

北京土地市场成交火热,但另一边,在疫情影响下,2020年以来,杭州、辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等多省市均发文宣布暂停土地出让,北京、上海、深圳、天津、武汉等多城市宣布推迟挂牌近期计划拍卖的土地。

对此,郭毅则乐观表示,从全年来看,疫情对土地市场的影响可以被淡化,“部分地区的土地出让只是短周期暂停,从区域总体市场看,前期的土地出让节奏稳定,短周期土地出让暂停带来的影响可以被淡化,因为开发商手里存在储备的货值,不会对市场供需变化造成本质影响。”

尽管如此,疫情或会进一步加剧房企现金流的紧张程度。

克而瑞统计数据显示,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,同比增长43%。一年中,1月、7月和11月均为偿债高峰,上述房企分别需要偿还616亿元、615亿元及662亿元债务。

与此同时,房企销售端受到冲击,进而影响企业现金回流。因此,叠加偿债高峰期到来的影响,房企拿地务必会在保证自身资金安全的前提下,谨慎落子。

中指研究院数据显示,1月TOP10企业拿地总额536.4亿元,占TOP50企业的44.14%,中海地产、保利发展、龙湖集团分别以80.4亿元、79.9亿元、69.5亿元的拿地金额成为2020年开年新三甲。综合来看,1月份龙头房企拿地较为积极。

2月以来,据新地产财经不完全统计,招商蛇口、众安房产、大华集团、旭辉、宝龙、保利、华润置地、碧桂园、绿城、绿地、龙湖、德信、中国铁建等房企在公开土地市场均有落子,布局集中于北京、重庆、郑州、青岛、温州、绍兴等地。

对此,同策集团首席分析师张宏伟表示,目前企业的城市公司层面和集团层面对拿地的态度也有所差异,基于业绩诉求的城市公司看地较为积极,但集团由于要衡量整个公司现金流,所以态度偏谨慎。同时,开年以来公开土地市场拿地的企业,基本以国企、央企、地方性优势企业为主。而这主要是由于企业的规模和能力的差异,导致企业在资本市场上评级出现分化,造成的企业授信额度和资金成本存在差异。

这也将进一步促使房企的布局城市出现分化,张宏伟表示,普遍来看,排名30名之前的大型品牌房企普遍聚焦于一二线核心城市,而30名以外的中型房企,倾向于在三四五线城市做一些布局。导致布局分化的原因,也来自于中型房企为寻求生存空间,有意避开竞争激烈的地区。

此外,张宏伟认为,疫情影响下,土地市场暗藏机会,“目前是一个比较好的拿地窗口期,直到6月,疫情影响将相对减少,预期融资渠道有可能趋于宽松,叠加房企回款的情况,土地市场竞争将更加激烈,因此在当下对于资金情况好的房企,是一个很好的拿地时期,有性价比较高的地,应该把握好当下的机会,未来这部分地也会为企业贡献比较多利润。而对品牌房企来说,未来更多的机会仍在核心一二线城市。”

文/丁爽 (责编:高雅)

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