京城133亿土拍 时隔15年香山别墅区再推宅地落袋金茂

本文来源于:观点地产网 2020/01/21

如期待春节来临一般,年前这场京城超百亿的土拍收官战,也让人心生期盼。

 如期待春节来临一般,年前这场京城超百亿的土拍收官战,也让人心生期盼。

大寒1月20日这天下午,位于北京海淀四季青、永丰共三宅地入市开拍,起拍总价133.61亿元。

其中,四季青的两宗相邻宅地早在挂牌之时就引起轰动,分别为四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块、南地块,建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米,起拍价为46.75亿元、53.96亿元,楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

用“含着金汤匙出生”来形容这两宗地块也不足为过,超7万元的起拍价早已刷新了海淀区历史单价,是不折不扣的准地王。

该地块的稀缺性还体现在所处的区位,据悉,海淀区因特殊的地理位置、历史文化渊源等因素,住宅地块资源向来稀缺。数据显示,若剔除限价房、共用产权房、自住型商品住宅等地块后,近八年来海淀区仅成交了5宗纯商品住宅地块,即是说,每年入市成交不到一宗宅地。

特别的是,这两宗四季青地块还位于北京的香山别墅区,是京西皇家园林脉络上开发出来的一个整体低密区。合硕机构首席分析师郭毅表示,这是北京发展最早,卖得最贵的传统别墅区之一,甚至比中央别墅区更悠久、更高端,但已经有将近15年没有供地了,所以非常稀缺。

市场都好奇,会是哪家房企能在香山别墅区“分得一杯羹”呢?

下午3时,三宗地块准时开拍。其中,位于永丰的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0403-013、122地块,不出意外地由海开+建工以32.9亿元底价摘得,该地块将用于建设共有产权住房,且销售均价不高于37000元/平方米。

噱头出现在后两宗相邻地块。不过,观众期待的多方激烈交锋场面并没有出现,不到几分钟,两宗地块双双出了成交结果。

最终,四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得。据了解,每宗地块报名房企仅有三四家,如金隅、绿城。

对于两宗如此稀缺的地块无人争抢、底价成交,郭毅则表示并不意外。其称,近50亿元的土地总价款对于房企来说普遍都有不小的压力,且起始楼面价7万的水平,即便是底价拍出,未来房价也肯定在10万以上才能保本。

另有业内人士表示,根据两宗地块的低容积率来看,未来产品基本上是打造高端豪宅产品,估计售价至少会达到14万元/平方米左右。

而据了解,目前同区域在售的高端项目如京投琨御府,二手房单价在14万元/平方米左右,万柳书院的二手单价则在18万元/平方米。

郭毅续称,粗略估计将来该地块单套产品总价就在1500万元以上,这要求购房者有一定的资金实力,对于购房客群的范围、量级有一定影响。“卖出多少套企业能实现资金回正,达成销售业绩,这些都是要考量的,对于企业来说有一定压力。”

心有余而力不足,即便地块位于香山别墅区的核心地带,先天条件优越,对于房企而言这宗地还是比较“烫手”。

金茂是其中一个敢于接下烫手山芋的房企,其底价摘得的北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块,编号为京土整储挂(海)[2019]045号,建设用地面积4.45万平方米,用地性质为R2类居住用地,起始价46.75亿元,保证金9.35亿元。

据悉,金茂此前在该区域并没有项目布局,此次拿地正是补足了金茂在北京京西的市场空白。业内人士认为,金茂本身就是一个擅长打造高端项目的房企,操盘该地块应该没有太大的市场风险。

另值得一提的是,去年5月份,金茂才在北京退了通州、经开区的两个项目地块。对于挂牌转让项目的原因,彼时接近金茂的人士告诉观点地产新媒体,项目出售的原因在于土地最终成交价格超过预算。

而后于9月,金茂+合生联合体28.2亿元拿下石榴庄一不限价地块,溢价率5.66%;此次,金茂摘得的四季青北地块同样是不限价地,为产品的打造与溢价留出了一定空间。

一进一退间,金茂在地块选择上有着自己清晰的投资算盘。

不单是北地块,这次推出的两宗四季青地块均为不限价地,属于不限面积不限售价的纯商品住宅地块,这对于市场、房企来说无疑是一个积极的信号。

事实上,在2016年“930新政”中已明确严控地价,试点采取限定销售价格并作为土地招拍挂条件的措施,北京在之后两年都集中供应了大批“限房价、竞地价”的土地。

中原地产数据显示,2017-2019三年,北京包含居住的土地一共有212宗地块供应,其中限竞房地块就供应了113宗。但同时,从供应节奏也可以看到,每年提供的限竞房地块逐渐减少。

尤其是自2019年下半年以来,随着市场逐渐转冷,政府也加大了不限价地的供应。在下半年提供的27宗住宅地块中包含限竞房9宗,不限价10宗,且不限价地中,城中心区地块逐渐增多,位置包括一些传统的豪宅区以及西南三环四环等等。

“今年估计这种不限价地块的供应量会持续增多,限竞房供应量会逐渐减少,整个市场形成商品住宅、限竞住宅、共用产权房住宅三种产品并驾齐驱的状态。”郭毅说道。

至于开年这场豪气的土拍,是否预示着新一年北京土地市场的向上面,有业内人士认为在信心整体不足情况下,类似于这样的土地推出确实能够调动市场的积极性,提振信心;但同时,也有观点认为,市场冷或热取决于市场供需结构,北京市场长期来看仍有很大竞争力。

编辑:熊颖
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