景业名邦:无息的贷款

本文来源于:乐居财经 2019/11/21

雅居乐的“影子”一直都在。

九岁的新力控股上市,创造了“最年轻上市房企”记录。但是,过不了多久,这一记录将再次刷新。

11月15日,港交所披露,景业名邦已通过上市聆讯,距离公开资本市场只差临门一脚,星展银行担任其独家保荐人。从递交上市申请到聆听通过,历时仅五个月。

一旦成功上市,它将取代新力控股成为“最年轻上市房企”。景业名邦成立于2013年,是一家中国物业开发商、营运商及物业管理服务供应商,定位“生态人文地产发展商”,在广东、海南、云南及湖南拥有土地资源用作未来开发。

在港交所的排队清单上,先于其交表的奥山控股、海伦堡、万创国际等一众房企尚处于排队中,景业名邦能在如此短的时间内成为小房企中的幸运者,这源于其自身业绩。

于2016-2019年上半年,景业名邦总收益分别为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元以及7.6亿元,其中2016-2018年实现复合年增长率44%;同期,溢利分别为8450万元、8610万元、3.8亿元以及1.8亿元,其中2016-2018年实现复合年增长率112.6%。

在连贯的财务链下,毛利率也十分抢眼。上述财年,景业名邦毛利率分别达25.7%、32.2%、38.6%以及52.0%,而2018年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%。

高毛利率得益于低廉的土地成本。景业名邦表示,透过参加公开招标、拍卖及挂牌出让;收购股权;收购旧厂房改造;以及通过集体经济组织资产管理平台招标,与集体经济组织签订土地使用权出让协议,取得集体所有建设用地的开发权,来增加土储。据悉,2016-2018年,景业名邦的土地成本为1.22亿元、1.19亿元及1.9亿元。

在外界看来,景业名邦营收规模虽mini,但近几年发展势头迅猛,赚钱能力不差,甚至业务增速和利润率要好于主流房企。

景业名邦:无息的贷款

业绩虽然是快速上升期,但景业名邦高企的负债率却是绕不过去的坎。招股书显示,于2016-2018年公司净债务权益比分别为614.4%、194.1%、42.0%,数值呈现趋降的趋势,却在今年上半年反弹至80.8%。

此外,资金方面更还是处于未“断奶”的状况,现金流持续流出也是不可忽视的风险。2017年、2018年及2019上半年,景业名邦连续录得现金净流出,流出额分别为2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元,而公司现金流主要依靠投资、融资项得以维持。

然而,背靠雅居乐这颗“大树”,景业名邦还是能得到不少的庇护。

景业名邦的创始人、实控人陈思铭是雅居乐(3383.HK)陈卓贤长子,一名不折不扣的地产二代。2013年,陈思铭拿到一笔由“家庭资源提供”起步资金,开始创业。甚至,景业名邦在内地的主要营业地点及总部,也系从雅居乐子公司租用。

不仅如此,景业名邦的高管团队中闪现不少雅居乐“元老”的身影。在六位执行董事中,除了主席陈思铭以外,包括副主席刘华锡、总裁郑红、副总裁吴新平、副总裁薛双有、财务总经理韦妙嫦等均出自雅居乐。副总裁谢玉杏、副总裁蓝炽源、副总经理兼公司秘书卫静心也具备雅居乐背景。

随着近几年业务的迅猛开展,景业名邦的融资成本却没有逐年递增。在招股书中,2016-2018年和2019上半财年的“融资成本”这栏是空白状态,仅有2017财年显示为1054万。

景业名邦:无息的贷款

招股书披露,公司营运部分使用陈思铭先生(我们的控股股东之一)及其控制的实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年,公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。

除了无息借款,景业名邦还通过“卖卖卖”不断输血。2018年,景业名邦一口气出售了三家子公司股权,分别是广州景恒悦、广州聚信、定佳有限公司及全资附属公司佳力。其中,定佳及佳力由诚邦发展有限公司接盘,而诚邦发展由陈思铭父亲陈卓贤全资拥有。

今年5月,景业名邦又将广州景弘的股权作价7.49亿出售给广州恒辉,录得收益59.7百万元。

编辑:王晗玉
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