陈方勇:不能形成闭环的城市更新是“死的”城市更新

本文来源于:财经网 2019/11/19

直管是做产业地产的根本逻辑,城市更新死于创新,生于科技,成于产业,久于运营,终于直管。

财经网讯  11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。在大会对话环节,围绕城市发展过程中的新机遇、新趋势及传统产业应如何升级置换,城智更新研究院院长陈方勇向主持人、与会者阐述了自己的观点。

谈及城市发展的新机遇,陈方勇详述了对城市、地段、产城三点的认识。他认为未来的城市发展不会均好,肯定有好与不好;产业层级将决定大家对地段的认知;开发商做产城更应思考如何为产业服务,而不是做产业。

同时,陈方勇还提到“城市更新自己不能形成闭环就是死的城市更新”。他认为直管是做产业地产的根本逻辑,城市更新死于创新,生于科技,成于产业,久于运营,终于直管。

以下附陈方勇对话环节发言节选:

冯国亮(主持人、仁居智库创始人):今年以来咱们国家在城市发展战略层面上已经出现了很大调整,以前伴随着快速城镇化进程,我们国家的城市发展可以说是粗放型或者说均衡型的发展,无论是大城市还是中小城市,过去的二三十年都可以日新月异。今年我们发现国家政策出现了一些变化,李铁老师已经讲过了城市群的发展战略,另外今年都市圈的战略已经提出,可以说今年是都市圈的元年。另外无论是雄安新区、深圳还是海南,这些重点城市区域的发展已经提上日程。

可以说我们国家的城市发展理念已经出现了深刻变化,在城市大的发展变化过程中,从每个人的角度看,到底有哪些新的趋势和新的机遇呢?

陈方勇:我说三个重新认识,第一个是重新认识城市,今年有一个最典型的现象,有的城市在衰落,有的城市在兴起。鹤岗的白菜价,很多城市房子成本价卖也没有人要,很多城市的人口大量流出,很多城市在衰落。上个月去天津,我问了一个问题,天津这么方便到北京,房价又这么便宜,为什么北京的投资不愿意去天津,我问天津人,天津人自己的回答是天津人缺乏斗志,天津的房价起不来,天津的房租也起不来,这是未来我们看成是,不像原来说的城市是可以等的,可以有梯级发展。

今年很典型,恒大和碧桂园都从三四线回收,未来的城市不会均好,肯定有好与不好。

第二点,重新认识了地段,以北京为例,原来北京觉得最好的区域是CBD,今年再问北京的写字楼圈子,大家会告诉你最好的区域在中关村,因为有产业,而且是北京最好的产业。我跟CBD的管委会的处长交流,我讲了类似的话,我说现在北京出现的一个现象,逃离CBD,处长还很不服气,说CBD有产业,他讲了一堆,但是他们自己也知道CBD的产业是高端服务业,大家没有核心的根。所以产业会决定未来大家对城市的认同。

第三点,重新认识产城,今天参加这个会很感慨,第四届我就参与了,当时聊的是基金的话题,现在十一年过去了,很少人再谈基金,都在聊产城、城市。我觉得要避免进入另外一个误区,不要说房地产不做了去干产业,以华夏幸福,碧桂园做的实践为例,开发商做产业是做不好的。最近我跟凯德交流得比较多,凯德现在是有产业地产的。我跟凯德的人聊了一个逻辑,我非常信服,中国所谓的新城里面,可以拿两个比较,一个是苏州工业园,现在是苏州的CBD。苏州的新区是政府开发的,园区是新加坡开发的,园区远远好于新区,再跟政府举力做的滨海新区相比,也是远远好于滨海新区。我觉得我们认识产城要重新思考,我们是开发商,怎么去为产业服务,而不是去做产业。

冯国亮:每一届地产金融年会的主题都是不同的,之前陈院长特别关注了房地产基金,这两年的重心转向了城市更新。城市更新已成为热点,在更新的过程中传统的产业到底应该如何升级置换,最近一直推一些经典的案例,那么我们有什么经典的案例值得借鉴?

陈方勇:城市更新原来讨论比较多是规划设计圈,政府圈讨论得比较多。2017年我们开始开城市更新大会,我们是一群资本方聊,聊的是根本的问题。城市更新到底能不能赚钱,看起来很庸俗,但确实是根本性问题。我现在的观念是,城市更新自己不能形成闭环就是“死的”城市更新。城市更新原来大致有三个力量在做,一个是政府在推动,例如南锣鼓巷、锦里、宽窄巷子,但是做着做着变成了景区。还有就是靠情怀做的,一些画家做的艺术区,最后也被取缔了。我们在讨论直管的城市更新。“城市更新死于创新,生于科技,成于产业,久于运营,终于直管,”这是我总结的话,有这一系列才能闭环,我们要看它能不能做。

前面聊了很多的产城,产业对城市更新很重要,没有产业就没有办法为城市提供不断的生长力,没有人为城市空间付出。以北京市场为例,哪个租金高,后面一定有强的产业逻辑。望京前两年比较高,因为望京是创业最发达的地区,但是最近也很惨。现在北京最强的是中关村上地,因为北京最强的互联网企业,BAT都在那,京东从中关村跑到亦庄后悔了,又跑回去买楼,这是产业逻辑。

我们是以资管逻辑看城市更新或者地产商转型看城市更新。我们如果能够提供更好的空间吸引这个城市最有实力活下去的产业到我这里来,这是资管逻辑。之前一个教授说,我差点被你误导,看你天天发朋友圈说这个园区这么美,但是他说真正做了园区之后发现不需要,他只需要场子,不需要漂亮,他说你们这个图一看至少3000块钱一平米。这些企业需要的是解决税收的问题、产业链的问题、上下游的问题,这个做完了之后我就活得很好。这个是做产业园区、产业地产根本的逻辑。

我们再看北京一个园区做得很好——东升科技园,其实你要说它高大上,领导有多牛么,没有。它好在地方好,里面有清华,中科院,就把地好好地转化,是北京租金最好的科技园,大大好于最有名的文化园。用资管逻辑看城市更新、看产业地产、看产城的逻辑,不需要过多的东西,还是地产的老逻辑,选址对了,选择对了城市发展方向,找到了这个城市跟着的产业,我服务好,他喜欢我,愿意留住我,最后我可以不断地收租金,最后找到金融点。

仔细研究一下凯德就会发现,凯德整个的打法,无论是产业地产还是商业地产,根本是有钱,为什么万达做商业地产做了半天只能卖了,变成轻资产,而凯德现在根本不需要,越来越重。打通产业、金融和运营,才能成为未来的主角。

住宅更新是大多数人不敢碰的,左晖创立了一个品牌,他们最近定的是旧改蛋糕,这个蛋糕比什么蛋糕都大,他们最近在北京给劲松做了园区的改造,老旧园区加电梯,帮助他们改造社区,这个生意很多人不敢碰,但是蛋糕巨大,每年的开发量最多的是住宅,每年十几万亿70%、80%是住宅,剩下的才是商业地产。如果能抓住大头,原来只知道二手房,谁能抓住人,这个是关键,人的服务,一系列的问题,吃喝拉撒睡一系列的东西。

现在链家卖房子跟世联、思源卖房子的佣金都不一样,因为链家有客户,这是大家能不能抓住客户,这是住宅更新里面很重要的切入的点。

冯国亮:各位在产业创新和城市相互促进和相互驱动发展方面有什么好的建议和新的思路呢?简单的一句话总结一下。

陈方勇:城市更新可能需要各方面参与,地产商转移到这个战场需要恒心、耐心,要有持久力。

冯国亮:前面各位都是各自领域的佼佼者,如果我们是专业人士,大家会发现分享的内容很务实,干货很多,对于大部分的现场观众来看,可能由于专业的关系,大家觉得城市和产业的事情离大家有一点远,但是我相信在座的每一个人都离不开房地产投资。在过去的十年,房地产投资属于黄金期,遍地都是机会,但是在未来的十年,这个机会就需要挖掘了,也可以说“钻石”的十年,这个钻石需要我们寻找和探索。

这个过程中我们要对未来十年城市发展的逻辑要有清晰的认识,只有对未来的城市和产业以及区域发展,对区域的发展价值有深刻认识的基础上,才可能选择对。

文/王晗玉(责编:高雅)

编辑:白志敏
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