逆势接盘SOHO3Q全国11个项目,又一家孵化器秘密筹备上市?

本文来源于:投中网 2019/10/23

太平洋彼岸的WeWork上市折戟,并没有浇灭国内联办选手拥抱资本市场的热情。

太平洋彼岸的WeWork上市折戟,并没有浇灭国内联办选手拥抱资本市场的热情。

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SOHO3Q狂甩11个项目

接盘方是筑梦之星

近日,PropTech研习社从中介微信群获悉,SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。对此,PropTech研习社向筑梦之星内部员工求证,对方表示,确有此事。

PropTech研习社还就此事询问了SOHO3Q公关,但截至发稿前并没有收到回复。

SOHO中国2018年财报显示,截至2018年底,SOHO3Q拓展至全国7个城市共31个中心,拥有超过3万个工位。由于SOHO中国在今年的半年报中并没有进一步披露SOHO3Q的运营数据,故最新的数据不得而知。

据了解,SOHO3Q在上海的项目数量最多。据筑梦之星员工透露,本次筑梦之星收购的11个项目,北京和上海两地都有。

大规模出手SOHO3Q项目,潘石屹或许是真的无心恋战。在今年SOHO中国物业销售推荐会上,潘石屹也明确表示,SOHO3Q不会分拆上市。

聊完了卖家,我们再来看看本次交易的买家。

至于本次交易买家筑梦之星,很多人或许都会感到很陌生,但这并不是筑梦之星和SOHO3Q第一次打交道。早在今年6月份,筑梦之星就拿下了SOHO3Q在上海外滩的一个项目。

据筑梦之星销售人员透露,外滩SOHO一共有7栋楼,SOHO3Q坐落在其中F栋和G栋中。

筑梦之星6月份收购的是G栋,G栋大约在5200平左右,一共有3层。筑梦之星在接手后与业主SOHO中国签订了长达15年的租赁合同,目前,该外滩项目的品牌名已经换成了筑梦之星。 

筑梦之星收购的SOHO3Q外滩项目

(来源:筑梦之星官网)

2019年以来,联合办公行业洗牌加剧,经营不善的门店被转手已经不是什么稀罕事。

那本次筑梦之星打包收购的11个SOHO3Q项目,是以市场价格接手的还是低价抄底?

筑梦之星内部人士告诉PropTech研习社,筑梦之星是以市场价格收购的,而且本次收购筑梦之星使用的全部是自有资金。此外,该内部人士透露,不少同行也都看过SOHO3Q这些项目。

论知名度,筑梦之星绝对算不上行业的头部选手,SOHO3Q为什么最终将项目转给了筑梦之星?

该内部人士告诉PropTech研习社,除了双方高层关系比较好,资金实力也是很重要的一个方面。“大家都是生意人,谁的利益给的最好就给谁。”

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起底筑梦之星

覆盖20座城市,运营面积超30万方 

筑梦之星何许人也?何来如此大胃口?

天眼查数据显示,筑梦之星背后的运营公司深圳市筑梦之星科技有限公司成立于2016年1月18日,注册资本10580.625万人民币,实缴资本4500万人民币,法定代表人刘格。

筑梦之星的经营范围为科技企业孵化器;房地产经纪;物业管理;自有房屋租赁;文化活动策划;展览展示策划;会议服务;计算机软硬件的研发及技术咨询等。

筑梦之星官网显示,其致力于打造集共享办公、孵化、加速为一体的行业旗舰品牌,搭建从孵化器——加速器——共享办公的创业孵化加速共享链条,关注生命科学与大健康、智能制造、新材料、企业服务、大消费等领域。

目前,筑梦之星已进驻深圳、北京、上海、天津、成都、重庆、武汉等20余座城市,在运营面积将达30万+㎡。

筑梦之星的品牌架构

(来源:筑梦之星官网)

从筑梦之星官网列示的品牌结构可以看出,筑梦之星旗下的业务板块确实覆盖孵化器、加速器、投资和联合办公等。例如,孵化器板块有筑梦之星加速器,加速器板块有独角兽IPO加速器,创业服务板块有IDH·创展谷,私募股权投资板块有东方盛鼎等。

此外,筑梦之星旗下还有商学院公司——摩天之星。官网显示,深圳市摩天之星企业管理有限公司成立于2011年,摩天之星是公司2016年创建品牌,主要专注于为中小企业提供创新商学培训、国学研修、量身定制的企业咨询等服务,旗下拥有明德书院、独角兽商学院、华埔商学院等品牌。

目前,摩天之星在深圳、广州、北京、上海、武汉等多地建立了30多家分子公司,现有员工2300余人。

筑梦之星近一年来注册资本变更记录

(来源:天眼查)

此外,PropTech研习社还发现,筑梦之星近期工商变更频繁,天眼查显示,2018年12月以来,变更记录高达44条。

值得关注的是,筑梦之星在最近一年内多次增加注册资本,注册资本由一年前的4500万元增至10580万元,增幅高达135%。

筑梦之星近期为何大幅提高注册资本?是否如外界猜测的那样,此举或是在为上市做准备?

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起底交易逻辑

为了冲击上市而扩规模?

“默默无闻”的孵化器公司为何敢“一口气”拿下11个项目?筑梦之星疯狂收购背后有什么意图?

据多方人士透露,筑梦之星本次扩充资产是为上市做准备。这一消息也得到了筑梦之星内部人士的证实。

该内部人士表示,收购资产主要两点好处,第一个是省事,拿过来的项目不需要再重新装修;第二个,投入的人力成本低,政府关系、招商等方面都不需要自己再跑一遍了。

此外,业内传闻,今年8月方糖小镇和筑梦之星达成合并协议,合并之后,两家公司将整体去美国上市,筑梦之星还收了5个方糖小镇在上海的项目。

要知道,方糖小镇在今年7月底刚刚宣布和优客工场“和平分手”,难不成方糖小镇抛弃优客工场是因为找到了新的下家?

PropTech研习社就此事向方糖小镇联合创始人杨学涛求证,对方否认了合并的说法。杨学涛告诉PropTech研习社,方糖小镇跟筑梦之星仅仅只是项目层面的合作,并不是公司层面的,更不是两家公司合并。

杨学涛表示,“方糖小镇的运营模式和SOHO3Q类似,每个区的运营项目都是以区域子公司运作的,我们只是在项目公司层面出让了一部分股权给筑梦之星,但运营还是由我们来负责的。”

上海是方糖小镇的大本营,其大部分项目均位于上海。方糖小镇官网显示,其在上海一共运营18个空间。如果上述消息属实,筑梦之星可谓收购了方糖小镇接近三成的项目。

那筑梦之星在挑选收购标的时有哪些标准?市面上的项目那么多,为什么最终看上了SOHO3Q和方糖小镇的项目?

该内部人士透露,筑梦之星收购的并非都是盈利的空间,也会综合考虑空间的地段和城市环境。“很多人做不赚钱是运营能力不行,我们可以拿过来做。”

那筑梦之星为何选在当下这个时间点大规模扩张呢?

“2016至2017年,国内一下子蹦出来很多联合办公,我们老板在2016年一直在观望,一直没有拓展一二线城市,但在那期间布局了不少三四线城市。今年经济萎缩,好多企业办不下去了。不少人都觉得写字楼这个行业在走下坡路,觉得其他行业赚钱就甩了,于是我们就接手了。”该内部人士告诉PropTech研习社。

前面提到筑梦之星本次收购SOHO3Q资产全部使用自有资金,那筑梦之星又是从哪里来的这么多钱?

上述内部人士透露,筑梦之星目前现金流状况良好,已经实现盈亏相抵。“筑梦之星除了北京、上海以及几个三线城市是亏损的,其余的二三线城市都是盈利的。公司整体不说盈利,至少是盈亏平衡的。” 

筑梦之星目前主要有共享办公、孵化器加速器、商学院等多块业务,究竟哪块业务贡献了主要的营收?

上述人士跟PropTech研习社透露,目前筑梦之星最赚钱的业务还是给入驻企业提供增值服务,例如人才招聘、渠道拓展、财务法务支持、知识产权支持等。至于增值服务的营收占比,上述人士表示并不知情。

筑梦之星的官网也从侧面印证了其孵化业务确实做的还不错。官网显示,筑梦之星已经孵化了多家A股上市公司以及新三板挂牌企业。

筑梦之星已孵化的部分企业

(来源:筑梦之星官网)

综上,筑梦之星本质上更像是一家孵化器,如今在增添了联合办公产品线后试图将自己包装成一家联合办公企业,只为了冲击上市。

看来WeWork上市折戟并没有阻挡国内联合办公选手上市的热情。截至目前,PropTech研习社得知,包括优客工场、创富港在内的多家联合办公还在为IPO做准备。

究竟哪家企业能成为联合办公第一股?

编辑:王晗玉
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