潘石屹的“接盘侠”又来北京买楼了

本文来源于:乐居财经 2019/10/18

安联3年8次投资中国,成为外资加码中国市场的缩影。

德国保险巨头安联集团,又在北京大宗交易市场中有所斩获。

10月16日,安联不动产代表多家安联集团公司,与首峰亚洲宏观趋势基金三期成立合营公司,收购北京融新科技中心85%的权益,余下15%权益则由卖方东久中国继续持有。交易标的所持有的物业,为位于北京望京区的国际甲级写字楼——北京融新科技中心,估值约达10亿欧元(约合人民币78.5亿)。

通过此次交易,安联接手了辗转八年、多次易主的商业地产项目;而它的合作者——首峰亚洲宏观趋势基金三期,其归属于吉宝资本旗下,也是安联不动产投资的基金之一。

近年来,安联通过与基金合作,多次收购位于北京、上海的商业地产项目,其频频的市场动作,成为外资加码中国市场的缩影。

望京项目八年辗转,万科曾想接盘

翻阅北京融新科技中心的成长史可以发现,该项目的前身,为中关村电子城西区二期A6地块。2011年5月,由湘电集团、湘电新能源与北京中关村电子城建设有限公司8.5亿元竞得,建设用地面积为2.36万平方米。

斩获地块后,竞得方注册设立北京融新创达投资开发有限公司为项目公司。截至2011年末,该项目公司总资产为9.29亿元,负债为6.31亿元。

彼时项目规划显示,融新科技中心总建面18.14万平方米,其中地上建面11.76万平方米,地下建面6.35万平方米,为商业金融用地。项目地上为6栋写字楼、2栋商业楼,地下由三层车库和地下商业组成。

或许由于项目开发沉淀的资金量较大、周期较长,2012年,湘电集团有意引入有实力的股东共同开发该项目。彼时上海潞安投资有限公司(目前为吉祥人寿的持股股东)闻讯而来,几番考察调研之后,双方签订了战略合作协议。

随后的2013年7月,上海潞安以2.73亿元受让融新创达投资51%股权,成为项目的大股东。当年10月份,融新科技中心正式开工建设,并于2015年11月完成项目主体工程封顶,预计在2017年6月完成竣工验收。

但竣工的消息还未传来,上海潞安及湘电集团就于2016年6月,共同将融新创达投资的100%股权挂牌转让。彼时山西省产权交易市场显示,该项目评估价为18亿元,挂牌价为19亿元。

项目在辗转的路途中再次受到关注,当时报名参与竞价的就有三家公司,除了香港恒基、上海久甄实业之外,还出现了内地龙头房企万科的身影。经过62轮报价,最终上海久甄以25.2亿元的最高价拿下该项目。

WIND资料显示,上海久甄实业成立于2016年8月,注册资金为23.4亿元,法定代表人为孙冬平,控股股东为东久至彦(上海)股权投资基金。该基金由东久中国联手中航信托设立,首期基金规模为100亿元,用于投资中国一线城市及部分1.5线城市的综合性产业园区。

换言之,融新科技中心已再次易主。该项目成为了东久中国投资北京高端综合体项目的起点。

2018年3月落成之后,坐落于北京望京区的融新科技中心,已逐渐进入稳定运营期,目前出租率达70%,汇聚当地众多的独角兽及科技公司。

但项目并没有就此结束易主的命运。近日,东久中国仅保留融新科技中心15%的权益,其余的85%权益,已由安联不动产联合首峰亚洲宏观趋势基金三期揽下,估值约达10亿欧元,约合人民币78.6亿元。

据悉,交易完成后,融新科技中心将由安联不动产、首峰资金管理有限公司及东久中国共同管理。安联不动产将持有收购资产的62%权益,即拥有融新科技中心52.7%股权。目前,相关买卖协议及合营协议已签署,交易预计于今年第四季度完成。

安联投资局

此次项目交易的主角,为德国保险巨头安联集团旗下的房地产投资及资产管理平台——安联不动产。北京融新科技中心是其在北京投资的第二个写字楼项目;此前,安联已于2018年收购了中关村甲级写字楼高科岭98%的权益。

安联不动产亚太区行政总裁Rushabh Desai曾表示,在亚太区,安联拟将投资组合的50%至60%投资于中国和印度等快速增长的市场,而其中30%至40%的房地产投资资金将会分配到中国市场。

此次交易,是安联一贯投资策略的延续。安联所看重的,是北京有效抵抗全球市况波动的能力,以及望京写字楼较为旺盛的需求。

事实上,自去年以来,安联就在北京、上海等城市频频出手,投资的物业包括商业楼宇、产业园,以及物流地产等领域,并设立不同类型的投资基金。

这其中包括其于2017年收购的上海虹口SOHO,2018年收购的两幢上海凌空SOHO办公楼、北京中关村高科岭写字楼、上海新湾财智中心、中国现代物流资产50%的权益,以及2019年刚刚收购的北京融新科技中心等。基金方面,则设立了中国奥特莱斯基金,并投资了普洛斯旗下的物流资产基金。

从投资路径可以看出,因投资性房地产低风险、现金流稳定,能带来更高的回报,安联正在尝试着多元化的投资组合。而为了分散项目投资的风险,安联在收购中也常常通过基金合作的形式,拓展自身的投资版图。这与其他外资机构,如GIC、普洛斯等较为类似。

近几年,外资在中国商业地产,尤其是写字楼的投资市场渐次活跃。

戴德梁行数据显示,2018年,写字楼仍是大宗交易最受欢迎业态,而诸如安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场,外资买家投资大宗交易的金额约占三成。

今年以来,尽管北京写字楼供应加大、租金有所下降,但私募巨头黑石、凯德集团、房地产信托基金领展等在内的外资买家,依旧频频斥巨资买楼。外资对北上广深商业地产保持着较高的投资热情,无非是看中了资产较强的保值增值能力。

编辑:王晗玉
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