“黄金周”走楼市|一个四线城市售楼经理的跳槽计划

本文来源于:每日经济新闻 王佳飞 2019/10/11

四线城市焦作楼市并没有迎来预想中的“金九”。

今年9月,河南焦作的房地产市场并没有迎来预想中的“金九”。而国庆黄金周期间,焦作楼市同样表现平平。

近几年,相继进入焦作市场的头部房企并未掀起太大的波澜。因为相对平稳的市场表现,在焦作某头部房企任销售经理的殷建国(化名)甚至建议来找他买房的投资客暂时不要岀手。

对于另一家头部房企抛来的“橄榄枝”,殷建国告诉《每日经济新闻》记者,对方给出的薪酬让他有些想“跳槽”的冲动。

跳槽诱惑

国庆大假期间,在焦作某头部房企任销售经理的殷建国告诉《每日经济新闻》记者,他正在考虑跳槽:“不久前有房企来挖我了,提供的报酬是我现在的两倍,所以我也认真地考虑了一下。”

殷建国曾经是一名金牌销售,用他自己的话说“没有办法,就是卖得多”。

他从基层销售人员做起,经过4年摸爬滚打,做到了目前销售经理的位置,手下的销售团队有十余人。作为销售经理,目前殷建国的职责是制定项目价格、培训业务员、开展营销活动(通常叫法是降价促销)。

“你当年做销售时每月能卖多少套房子?”

“10套左右。”

“现在的团队呢?”

“30套,平均每人两套半。”

“是不是你没有把经验倾囊相授啊,为什么销售业绩相差这么多?”

“我怎么可能没有好好教,焦作市场目前就是这样的。”

焦作是一座人口规模并不算大的四线城市,据焦作市政府网站信息,2018年末全市共有常住人口359.07万人,城镇化率达59.42%。在殷建国看来,人口规模决定了焦作房地产市场的上限。

殷建国说:“2016年的时候简直一天一个价,近几年不管是房价还是销量都是平稳的,变化不大。我负责的项目,每个月的销售量几乎稳定保持在30套,焦作的其他项目也差不多,包括进入焦作的巨头房企,比如碧桂园、恒大、建业、中梁等。”

“渠道合作、网站广告、房展会,甚至是抖音我都用过,但是效果并不是特别明显,每个月还是那样的业绩。”对于焦作楼市的所有营销渠道,殷建国可谓了如指掌。

针对记者询问的焦作楼市“金九银十”的表现情况,殷建国的回答是“没有,现在没有这个概念了。”

国庆大假期间,《每日经济新闻》记者实地走访发现,虽然焦作不少楼盘打岀了国庆促销的海报,但效果似乎并不明显,售楼处并没有比平时有增加太多人气。一些国庆期间没有促销活动的楼盘,现场则几乎看不到看房者的身影。

殷建国也告诉记者,这个国庆假期他负责的楼盘并没有明显的起色,因为促销力度也不大。而焦作有楼盘以毛坯的名义下调2500元/平方米,销售效果明显。殷建国说:“这样的降价力度让我们感到了压力。”

根据焦作房产网的周度统计数据累加,今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套,而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套,7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可见,焦作新房成交量整体呈现出稳中略降的态势。

放弃计划

为殷建国抛出橄榄枝的也是一家头部房企,该房企在2019年4月以1.2亿元拍得焦作市马村区一地块正式进军焦作,目前正是招兵买马的时刻。

《每日经济新闻》记者注意到,近几年,碧桂园、恒大、华夏幸福、建业等国内知名房企都已在焦作地区落子布局。

头部房企进驻,无疑将推高所在区域的房价。今年初,金科地产以1121万元/亩、13.2亿元总价,接近50%的溢价率夺洛阳一地块,成为今年洛阳首宗总价“地王”,该公司在该地上打造的项目价格达12000元/平方米,而洛阳当时的新房成交均价是8400元/平方米左右。

但在焦作,头部房企的楼盘售价并没有大幅度超过区域房企。

“焦作有个头部房企开发的楼盘精装价格是9000元/平方米,这个价格是要比市面均价稍高,但是新推的毛坯房源每平方米直接降价2500元到6500元/平方米,这就相当于变相降价,实际上就是在打价格战。”殷建国告诉记者。

相应的是,焦作本地房企开发的楼盘,如世和府成交价格在8000元/平方米,亿祥美郡也在7500元/平方米。

据殷建国介绍,现在焦作新开楼盘的去化周期都在2年以上,没有表现特别亮眼的项目。有趣的是,他所在的公司会对全国范围内销量好的楼盘进行审计,但是焦作地区一次审计都没有。

“另外,这些头部房企在焦作区域的人事变动很频繁,我们项目在一年多的时间里已经换过3任区域总了。要知道如果业绩好是不必如此频繁换帅的,所以我心里也没有底。”

“我如果去新公司肯定是需要做出些成绩来的,行业迅速上升的时候容易做出业绩,但是目前焦作的整体房地产行情并不是特别好,我目前没有这个信心。”殷建国告诉记者:“目前我的经营压力已经很大了,不太相信在市场上还会有太大的折腾空间,每个房企都是一样的。”

慎重考虑之后,殷建国放弃了此次的跳槽计划。他认为,平稳时期应该静静地等待市场机遇出现。

虽然认为市场空间不大,殷建国仍然计划在11月进行一系列推广营销活动,因为天渐渐冷了,案场客源将会减少,起码应该保证业绩不下滑。

编辑:白志敏
融创
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