快讯|呼和浩特稳房价新政:提高二套房首付比例、明确土地转性比例

本文来源于:财经网 王晗玉 2019/10/09

除一些传统的、多城共有的收紧性政策外,新政还出台了包括提高二套房首付比例、落实土地交易的熔断机制等多项调控工具。

财经网讯 呼和浩特市政府近期于官方网站发布了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》(简称《方案》),旨在促进房地产市场健康平稳发展,深入落实城市调控主体责任。此次方案实施范围在市四区以及如意工业园区、金川工业园区范围内。

根据《方案》,此次调控工作的具体措施主要在优化土地供应结构、规范房地产市场运行、建立长期稳定的住房供应机制、强化行业监督管理四个方面,并相应提出了三项保障举措,分别为建立房地产市场分析研判和定期会商机制、建立部门联合惩戒机制、建立信息公开和政策解读长效机制。

此前自去年9月起,至今年7月,呼和浩特市的新房价格同比增速一直高于15%,二手房同比涨幅在全国各大中城市中已实现8个月连续第一,部分月份涨幅甚至超过新房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,此次呼和浩特出台新政进一步体现了“稳地价、稳房价和稳预期”的导向,有助于后续当地市场的进一步调整和稳定。除一些传统的、多城共有的收紧性政策外,新政还出台了包括提高二套房首付比例、落实土地交易的熔断机制等多项调控工具,具体分析,值得注意的有以下几点:

1、明确土地转性的比例关系

此次政策规定,对于已经交易的商业用地,后续允许调整为商品住房用地,其调整比例最高为50%。第一,相比全国其他城市鼓励转性的做法,呼和浩特明确了土地转性的比例关系,这样利好后续操作。第二、类似转性也使得一些偷偷摸摸转性,类似做酒店式公寓项目的做法变得无意义,房企可以根据商品住宅的供求状况来决定商业用地的转性,利好增加库存和缓和供求矛盾。

2、成立价格审定小组

对于价格的管控,呼和浩特此次明确成立了价格审定小组,包括市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门,这充分说明了后续价格管控的组合拳导向,也使得价格调控的责任目标值更好落实。所以后续各个部门的价格定期监控和管控,有助于真正落实房价稳定的导向,也有助于打压一些潜在的上涨因素。

3、明确落实正负零的制度

相对全国其他城市的预售政策,此次呼和浩特明确相关住房项目达到正负零标准后,就可以办理商品房预售证。一方面这有助于降低房企的资金压力,利好项目的开工和销售;另一方面这也有助于实现更多的商品住房的供应,进而形成更多的房源,有助于稳定房价。

4、解除抵押才可预售

此次呼和浩特政策规定,不得销售抵押范围内的房屋,项目抵押权撤销后才可以办理预售许可证。类似规定实际是为了打击一些不合规房源进入市场,此类房源没有解除抵押权,完全为了获得房产高溢价而盲目入市销售,对购房者的购房资金和后续房屋交付等都会形成风险点,所以需要积极管控,进而稳定市场秩序和价格。

以下为《方案》全文:

为促进房地产市场健康平稳发展,深入落实城市调控主体责任,结合地区实际,制定本方案。

一、总体要求

坚持“房住不炒”定位,全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,统筹房地产市场供需双向调节,分类调控、因城施策,完善房地产调控举措,强化行业监督管理,坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

二、实施范围

市四区,如意工业园区、金川工业园区范围内。

三、工作措施

(一)优化土地供应结构,全力稳地价

1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏,当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时,按照土地供应计划正常供地;当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时,加快土地供应节奏;当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时,暂停土地供应。(责任单位:市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心)

2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况,适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地,稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指,商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制,转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人;“限房价、竞地价”是指,商品住房分区域限定上市房源销售价格,建设用地使用权由出价最高者竞得。(责任单位:市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局)

3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地,调整比例最高为50%。(责任单位:市自然资源局、土地收储中心)

4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批,擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”,超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%,中止开发建设满1年的国有建设用地,按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业,禁止其报名参与土地竞买,限制其参与新的房地产项目开发建设。(责任单位:市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心)

(二)规范房地产市场运行,全力稳房价

5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的,购买首套房首付比例不得低于20%,购买二套房首付比例不得低于40%,购买三套及以上住房的不得办理商业贷款;购买商品住房申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。(责任单位:市住房和城乡建设局、金融办)

6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时,商品房预销售价格须在市住建部门备案,备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格,无成交记录的逐月向上顺延;商品房预售备案价格原则上不得调整,确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目,由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组,对项目申报的备案价格进行审定;对于全装修新建项目,毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序,装修标准须购房合同中载明,并设置样板间。

未经价格备案擅自销售的,限制开发企业商品房买卖合同网签权限,暂停其后续项目预售许可证办理;情节严重的,提请上级住建部门降低开发企业资质等级,并记入失信名单。(责任单位:市住房和城乡建设局、市场监管局、统计局、城管执法局、土地收储中心)

7.实行明码标价、一房一价制度。开发企业取得预售许可证后,须在售楼现场显要位置公开备案价格,对于实际销售价格与预售备案价格不一致的,暂停办理后续商品房预售许可证、暂停网签权限、暂停拨付预售监管资金。(责任单位:市住房和城乡建设局、市场监管局、城管执法局、行政审批局)

8.规范开发企业销售行为。已具备预售条件的商品住房项目,开发企业应一次性申请办理《商品房预售许可证》,不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间;未取得商品房预销售许可证的项目,不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售;已取得商品房预售许可证的项目,企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售。(责任单位:市住房和城乡建设局、行政审批局、城管执法局)

9.加快在建项目房源上市。对于手续齐备、开发企业与市住建部门、金融机构签订资金监管协议的项目,项目建设达到“正负零”,即可办理商品房预售许可证。(责任单位:市住房和城乡建设局、行政审批局、金融办)

(三)建立长期稳定的住房供应机制,全力稳预期

10.适时发布住房发展规划。编制《呼和浩特市住宅发展“十四五”规划》和年度计划,确定住房和用地供应规模、结构、时序,有效引导市场资源配置,稳定市场预期,促进房地产市场健康平稳发展。(责任单位:市住房和城乡建设局、自然资源局、土地收储中心)

11.完善住房保障体系。继续实行公共租赁住房配建制度,住宅用地出让时须明确配建公共租赁住房,配建比例为总建筑面积的3%。根据棚户区改造居民需求,结合房地产市场状况,合理确定回迁安置房建设规模。(责任单位:市自然资源局、土地收储中心、住房和城乡建设局)

12.大力发展住房租赁市场。鼓励开发企业建设租赁住房项目,补齐租赁住房短板,满足群众的居住需求。(责任单位:市住房和城乡建设局、自然资源局、土地收储中心)

(四)强化行业监督管理,规范市场运行

13.加强商品房合同备案管理。进一步提高网签备案的时效性和覆盖率,开发企业与购房人签订商品房买卖合同后5个工作日内必须办理网签备案,未经备案的商品房买卖合同不得作为办理住房公积金和按揭贷款的凭证。商品房买卖合同已经登记备案的,除司法机关法律文书及仲裁机构裁决外,原则上不予办理合同登记备案注销手续。(责任单位:市住房和城乡建设局)

14.加强在建工程抵押管理。已取得商品房预售许可证的房地产开发项目,不得办理在建工程抵押。已办理在建工程抵押的房地产开发项目,要在售楼现场显要位置公示抵押情况,不得销售抵押范围内房屋,金融机构负责监管抵押借款全部用于项目建设,住建部门待项目抵押权撤销后方可办理商品房预售许可。(责任单位:市自然资源局、住房和城乡建设局、城管执法局、金融办)

四、保障举措

(一)建立房地产市场分析研判和定期会商机制。建立房地产市场专家库,聘请业内知名专家按季度对全市房地产市场运行情况进行分析研判,提出房地产市场调控工作建议。建立部门定期会商机制,市住建、自然资源、城管执法、市场监管、统计、土地收储等部门,每季度召开联席会议,分析全市房地产市场运行情况,及时研究解决突出问题。(责任单位:市住房和城乡建设局、自然资源局、市场监管局、统计局、城管执法局、土地收储中心)

(二)建立部门联合惩戒机制。加强房地产企业信用平台管理,凡被市场监管部门列入“严重失信违法企业名单”、法院列入“失信被执行人名单”、房地产行政主管部门评定为不诚信类别的开发企业,全部列入房地产信用平台失信名单,实行多部门联合惩戒。对列入失信名单和存在遗留问题未解决的开发企业,不得参与土地竞买,其原有法定代表人、股东及其实际控制人不得新设立房地产公司。(责任单位:市住房和城乡建设局、市场监管局、公共资源交易管理局、土地收储中心)

(三)建立信息公开和政策解读长效机制。市政府办公室牵头组织住建、自然资源、土地收储中心、统计等部门,通过新闻发布会以及报纸报刊、广播电视、微博微信等渠道,加强政策解读,正确引导舆论。市住建部门定期在官方网站,公开公布商品住房销售备案价格、房源信息,有效引导市场预期。(责任单位:市人民政府办公室、住房和城乡建设局、自然资源局、土地收储中心)

编辑:王晗玉
物美
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