“金九银十”将至 8月70个大中城市房价环比降温

本文来源于:北京商报 2019/09/17

房地产市场总体延续平稳态势,下行趋势未改。

房地产市场总体延续平稳态势,下行趋势未改。9月17日,国家统计局最新公布的70城房价指数显示,8月当月,不论是新建商品住宅还是二手住宅,环比价格上涨城市分别为55城与43城,数量均较上月明显下滑。业内人士指出,当前在“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向下,开发商拿地谨慎,观望态度明显。未来第四季度,楼市或有小幅反弹,但整体降温态势不变。

预热期 新房价格不升反降

“金九银十”传统销售旺季临近,楼市表现并不尽如人意,新房价格继续走低。今年4月楼市“小阳春”过后,新房价格上涨城市开始从4、5月的67城下滑至6月的63城,国家统计局最新数据显示,8月份,55  个城市新房价格环比上涨,数量较7月再减5城。

“8月上涨城市数量持续减少,可见受市场调控影响,部分价格涨幅过快的城市得到控制。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,从下跌城市或持平城市来看,重庆、杭州、南京等热点城市新房价格受调控影响,都有所下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出,房价再跌主要是受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金面的趋紧等因素影响,各地房企主动降价促销,带动全国70个城市房价指数环比增幅数据在收窄。

具体来看,8月份,一、二、三线城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%,一、三线城市新房价格环比涨幅与上月持平,二线城市较上月回落0.2个百分点。

“环比增幅数据总体不变,而同比增幅数据有所收窄,这进一步体现了住房交易领域的“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。”严跃进分析指出,房屋交易数据以“小跌”为导向,所以房价数据也难以强势反弹。

据悉,今年1-8月份全国商品房均价为9364元/平方米,相较1-7月份有所下滑。二季度以来,中央对于部分城市地价过热现象给予高度关注,政策基本面重新收紧,尤其是融资市场收紧特征最为明显,使得三季度房企购地更为理性,加上当前房企去库存压力较大,多重因素综合推动房价回落。

值得注意的是,从房价环比上涨的城市名单看,南宁作为西南市场重点城市,成为8月份房价指数环比增幅最大的城市。严跃进表示,类似城市房价上涨过快,也要求后续积极在包括购房政策、购房秩序方面进行积极管控。

二手房价持续下行通道

与预期吻合,上月二手房价上行成昙花一现,8月下行通道重启。最新统计数据显示,8月份共有43城二手住宅价格出现环比上涨,数量较上月减少5城,较6月减少2城。

“类似降温城市数量增加的现象,充分说明了当前二手房市场的特点,购房需求不足,这会导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交的价格也会有所下跌。”严跃进指出。

其中,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比涨幅分别0.3%、0.2%和0.8%,一线城市涨幅与上月持平,二线城市回落0.2个百分点,而三线城市较上月扩大0.1个百分点。

在国仕英看来,一线城市受长期高压调控影响,处于相对平稳发展期;二线城市多为热点城市,今年来调控政策频出,市场预期发生改变,信心不足影响价格回落。

“三线城市二手房价格环比涨幅扩大是受城市结构影响。”严跃进进一步指出,唐山、无锡和沈阳等二手房涨幅较大,此类城市属于规模较大城市,其交易规模加大,也会带动35个三线城市的二手房涨幅略有扩大。

“应当看到,二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的,这也说明当前受新房降温影响,二手房市场也开始承压。”此外,严跃进进一步表示,从观察情况来看,近期各省会城市对于学区房的管控较为严厉,这使得部分二手房属性的学区房降温较为明显,房价进一步趋稳。比如,重庆市政府办公厅日前颁发《进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》,明确提出中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩等。

楼市拐点将至?

进入8月,央行动作频繁,前有8月17日改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制;后有9月16日,全面降准0.5个百分点,同时释放资金9000亿元。就此,坊间盛传楼市拐点将至的推测。

央行随即出面打破这一幻想。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。他表示,将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。

从各地方来看,不少地区房贷利率不降反升。比如深圳招商银行明确,首套、二套房贷利率分别为5.15%和5.45%,较之前提升0.005个百分点和0.06个百分点。

9月16日,房贷利率定价执行标准在京落地。部分银行发布的首套商业性个人住房贷款利率,在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上,提高55个基点;二套商业性个人住房贷款利率,在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上,也提高105个基点。

严跃进表示,银根宽松的政策背景下,房贷利率上浮属正常现象,但为了坚持“房住不炒”的指导思想,上调幅度不会太大,市场总体保持平稳。

信贷调控之外,各地调控政策持续加码。据中原地产研究中心的统计数据显示,今年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,累计次数刷新房地产调控记录,仅8月当月的房地产调控政策就多达60次。

其中,福州、合肥、烟台等部分二线城市房地产市场被进一步收紧。比如,8月28日,合肥建立房价和地价联动机制,根据周边新房以及二手房销售均价,拟定宅地起拍价、最高限价。

8月29日,烟台市住建局出台六项制度严厉打击房地产市场违法违规行为,包括警示约谈、“黑名单”,限制销售及顶格处罚等。

关于下一步行情,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,当前利好有限,即使迈入“金九银十”的传统销售旺季,市场也较难出现全面反转行情。“考虑到当前的下行环境,不少市场压力较大的城市,可能会在政策上有所放松。但即使如此,市场价格大概率不会回归繁荣局面。”

严跃进补充道,近期房价下行,房企降价促销有助于在短期内促进市场交易反弹。9月份市场表现预计会呈现量增价跌的趋势;而到10月份,房企销售业绩回升情势下,降价的动作会略有减少;但从四季度的判断看,短期或有小幅反弹可能。

北京商报记者 陶凤 实习记者 刘瀚琳

编辑:王亚静
富力
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