首开股份:城市复兴背后 资金沉淀太长

本文来源于:中国网财经 易浠 2019/09/12

8月29日晚间,首开股份公布2019年中期业绩报告。

 一直担任城市复兴官的首开集团,今年上半年可谓是多事之秋。收购中晟置业、无偿并购实地之后,作为首开集团最为关键的业绩贡献者首开股份,在迎来新掌舵人李岩之后,今年上半年交出了一份新的成绩单。

8月29日晚间,首开股份公布2019年中期业绩报告。半年报显示,在传承和变革之中,尽管首开股份销售业绩同比增长超预期,存货周转率相较于2018年有所下降,但其上半年业绩目标完成率不到四成,并且,项目周转过慢、资金沉淀太长,依旧是首开股份要面对的问题。

业绩目标完成率不足四成

在转型城市复兴官之后,首开股份今年上半年销售和利润同比双双增长。年报显示,首开股份上半年首开股份实现营业收入232.45亿元,同比增加32.49%;共实现签约面积144.54万平方米,同比增加20.03%;签约金额 403.90亿元,同比增加 31.24%。

其中,首开股份归属于上市公司股东的净利润同比增加54.17%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为19.67亿元,同比增长90.82%;基本每股收益0.7253元,同比增加65.44%;毛利率和净利率分别为 44.2%、8.9%,分别同比增加22.6个百分点、增加1.0个百分点。

业绩增高主要源于京内外毛利率项目的结算,比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等,但合作项目结算增加,也导致了少数股东权益占比提升至 50.5%。

尽管首开股份半年报业绩同比增高,但不及四成的业绩目标完成率,使得首开股份上半年未能交上一份“及格卷”。首开股份2019年销售目标与2018年销售额基本持平,仅微涨0.3%,这与行业内20%左右的平均目标业绩增幅相距甚远。

不过,首开股份的既往业绩走势是这样的:一二季度的指标都非常低,经常只完成年度目标的百分之几、二十几,到第三季度有所调整,第四季度直线往上冲。

今年上半年业绩完成不到四成的前提下,今年1021亿的目标能否实现呢?新晋董事长李岩在公开场合说:“压力不小,但是完成任务还是有保障的,我们也有信心”。

值得注意的一点是,在今年上半年,首开股份净利润率约为8.88%,较2018年上半年的9%有所下降。

京外业绩不振

过去的2018年,首开股份资产规模突破3000亿元,实现销售签约额1007亿元,同比增长46%。尝试走向京外的首开股份,尽管有意识地向长三角、珠三角、成渝地区等地区发展,其北京区域资源占比首次降至50%以下。但就今年上半年报看来,京内依旧是首开股份结算收入的重要组成部分。

半年报显示,首开股份京内销售51.7万平方米,同比上涨146.1%,占比 35.8%。

首开股份在半年报中提到,房地产行业与宏观经济发展之间存在着较大的关联性,同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。目前在房地产政策的宏观调控、因城施策、一城一策的主基调下,可能对公司经营业绩产生影响。

京外销售同比有所下降。京外销售92.8平方米,同比减少6.6%,占比64.2%。销售均价27944 元/平方米,较18年均价增加4.7个百分点。

在报告期内,首开股份共获取北京(顺义、平谷)与苏州、珠海、温州、福州、宁波等后续项目共8个,地上建筑规模141万平方米。另外,首开股份实现开复工面积1822万平方米,同比增长31%;竣工面积264万平方米,同比增长114%。其中,新开面积258万平方米,同比下降13%。

财务杠杆增加

今年上半年,首开股份通过各种渠道进行融资。首开股份上半年累计新增融资共计约272亿元,其中银行贷款88亿元,信托贷款62亿元,债权融资计划22 亿元,公司债20亿元,中期票据55亿元,短期票据15亿元,应付账款保理(ABS)10亿元,累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。

半年报|首开股份:城市复兴背后  资金沉淀太长-中国网地产

尽管首开拥有着优势的融资渠道,但从半年报看来,首开股份三费费用率9.2%,同比增加0.9个百分点。而首开股份财务杠杆也持续攀升,半年报显示,其资产负债率、净负债率分别为 81.4%、184.2%,同比增加0.6个百分点、7.8个百分点,综合融资成本 5.38%,较18年增加0.02个百分点。

值得注意的一点是,2018年整体A股百亿营收房企净负债率均值为126.83%,首开股份该指标处于行业高位。

除此之外,首开股份今年上半年经营活动产生的现金流量净额为-57.6亿元,与去年同期-25.2亿元相比,增加将近一半;投资活动产生的现金流量净额-16.7亿元,去年同期则为-7.4亿元;筹资活动产生的现金流量净额为-15.2亿元,去年同期为19.91亿元。

虽然首开股份上半年公司存货周转率由2018年全年的0.17下降至0.077,低于行业平均水平。但首开存货变现能力依然低效,在首开股份的半年报中则体现为:2个耗时13年的时间打造的项目,及8个耗时近十年的项目。并且,在归还30亿元的永续债之后,首开股份绕不开的永续债还剩下50亿元的高额。

继续城市更新

围绕着在北京的存量资源,以城市更新、城市复兴的理念为引导,首开城市复兴官却不好当。业内公认的是,棚改项目、城市更新项目周转很慢,资金沉淀过长。对于业内的质疑,李岩此前在公开场合亦承认,这种疑虑是有的,而且这种项目确实存在着这种情况。

但他认为,从首开做的棚改和保障房建设项目来讲,还是保持了适当的收益,首开股份是在社会效益和经济效益这两方面综合来衡量的。

半年报|首开股份:城市复兴背后  资金沉淀太长-中国网地产

然而,从50亿永续债来看,首开股份显然是需要大量资金的,这不仅从上文的财务状况中可以佐证,还从首开的频频融资动作一窥端倪。8月份,首开集团两日内接连与平安银行、交通银行、北京农商银行以及工商银行签署战略合作协议,获取授信额度1200亿元,用于非经平台建设和老旧小区改造。

这也就意味着,未来,如何降低财务杠杆,加快项目的周转速度,考验着首开股份和他的新掌舵人。

编辑:丁爽
首开股份
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