龙头房企的焦虑

本文来源于: 2019/08/23

楼市分化背后是市场整体不温不火。

焦虑,是现代人的通病。

一位刚刚毕业三年,第12次相亲失败的朋友说,“当我准备从明星八卦谈到人生哲学的时候,对方只关心我在哪儿买房子,多大平米,是不是学区房。这对一个买红富士苹果都得思虑一下的人来说,就是彻头彻尾的嘲讽。”

房子成为了焦虑的中心点。年轻人焦虑如何买房子,中年人焦虑如何换学区房,老年人焦虑哪儿的房子跳广场舞不受限。市场另一端的房地产商,正在焦虑如何卖房子。

在2019华润置地华北大区商务品牌发布会上,华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生自嘲,华润置地面临着“一个地产中年油腻男的焦虑”问题。而万科的半年报业绩会上,祝九胜说,“我们碰到一些难题。”

房地产商的“中年危机”提前到来。即使是处在行业前列的房企,同样面临着多元化、收敛聚焦、转型甚至转行的选择。但没人能说得清,哪条路才是房地产商走出泥泞的快速路。

“尖子生”的壁垒

市场下行、政策严控,是今年围绕房地产市场的关键词。遇冷之后,中小房企面临破产危机,排在前列的企业则面临着突围的“壁垒”。

8月20日,在华润置地半年报业绩会上,大幅下滑的毛利率成为被关注的焦点。根据半年报,华润置地2019年上半年综合毛利率为38.2%,同比下降20.58%。其中,开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降25.83%至36.0%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升1.50%至67.6%。贴在华润置地身上“高毛利”的标签,似乎有些松动。

这一次,华润置地董事会主席唐勇归结为:结算结构变化所致。“一线城市的结算结构有所回落。”据相关媒体报道,华润置地上半年一线城市结算的收益占比为28%,较去年的45%下滑37.78%。

按照唐勇的说法,去年整体毛利的提高与单个高毛利的项目不无关系。唐勇在半年报业绩会上称,去年深圳湾悦府一个项目的毛利率高达72%,把整体毛利率拉到历史高点。半年前,唐勇曾指出2018年的高毛利与深圳大冲旧改(华润城)结算挂钩。

目前,华润置地拥有18个城市更新项目。那么,随着类似高毛利项目的结转完毕,维持企业未来高毛利的增长点到底在哪儿?唐勇仅称,今年毛利将慢慢回归35%-40%之间的正常水平。投资者似乎也在困惑:8月20日公布业绩当天,华润置地(01109.HK)下跌0.94%,报收31.45港元/股。

资深地产专家薛建雄直指,华润置地毛利润的下降是因为“没有低价地了”。他表示,“华润置地开发慢,靠地价升值带动房价大涨。另外,国企储备的土地基本开发差不多了,主要靠市场上抢地,但近年拍的高价地块,房价和地价都没涨。而且,国企的资金优势在头部房企中没有明显的优势。”

与华润置地类似,万科也面临着探索新增长点的困境。在高调喊出养老、教育、长租公寓等一系列多元化转型之后,郁亮又决定“收敛聚焦”。在今年的半年报中,来自房地产业务的结算收入占比总营收的95.6%。

聚焦主业之后,万科反而以9.6%的增幅创下四年来新低销售增速。根据数据,2016年上半年至2018年上半年,万科销售额增速分别为69.9%、45.8%和9.9%。

面临增长困境的企业,华润与万科不是个例。截至8月23日,在克而瑞公布的2019年上半年销售额排行榜中占据TOP10的企业,有8家公布了营收、净利润等数据。据不完全统计,营业收入增幅超过50%的,仅有碧桂园和融创,分别为53.2%、64.9%,新城控股、中海、华润置地增幅仅为8.9%、5.39%、4.7%;在净利润中,增幅超过50%的则是融创、保利,分别为61.7%、59.14%,新城控股以2.13%的增幅垫底。

扩大至整个行业而言,如何找到增长点也是一大痛点。Wind数据显示,截至8月20日,按照申万一级行业分类,目前有46家房地产上市公司公布了2019年中期业绩预告,其中,仅有21家上市公司业绩预喜,预喜比例为46%。

“排位赛”的竞逐

外部环境悄然改变,内部竞争的激烈程度开始愈演愈烈,排名靠前的企业才容易得到青睐。在这场规模的“排位赛”中,世茂房地产正在加大并购力度,明确表态重回前十;跌落前三的绿地蓄力待发想要重拾昔日荣光;保利发展强势整合,同样意在前三。

处在TOP10行业中危险边缘的,华润置地是其中之一。在克而瑞发布的全口径销售额榜单中,华润置地以1163亿元排名第9,与身后的龙湖、招商蛇口、世茂房地产相差均在110-160亿元之间。

对于华润置地能否保住前十的质疑,唐勇给出的答案是肯定的。在业绩会上,唐勇直言对于完成全年2400亿元的销售目标“有信心”。究竟是否会被超越尚不得而知,但可知的是:与几乎同时成立的央企保利发展相比,华润置地已经被远远甩在身后。根据克而瑞公布的权益销售额数据,保利发展上半年的权益销售额是华润置地的2倍。

其实,长期处在视野中心的top3碧恒万也正在分化。其间,碧桂园强势领跑,恒大加速追赶,万科显得很“佛系”。作为一个主力回归房地产业务的地产商,万科上半年实现新开工面积1953.0万平方米,同比下降15.9%;7月单月实现合同销售金额481.9亿元,销售金额下滑幅度逾27%。

此外,万科今年上半年拿地数量出现腰斩。公开数据显示,万科上半年获取新项目 54 个,同比下降53.85%;权益地价总额约 649.8 亿元,同比增长12.38%;总规划建筑面积 1372.8 万平方米,同比下降33%;权益规划建筑面积 941.8 万平方米,同比下降17.67%。

对此,万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭回应称,上半年的开工面积略少一些,但全年的开工面积是根据去年拿地多少决定的;今年卖多少房子万科自己也不知道;拿地没有固定策略,而是根据回款来决定,坚持重点在一二线城市拿地,三四线城市不会去进。换言之,除了一句“活下去”,万科的未来充满不确定性。

需要警惕的是,在象征未来发展空间的土储方面,万科已被“后来者”融创反超。数据显示,万科上半年土储为1.53亿平方米,以及旧城改造项目的权益建筑面积约341.4万平方米。同期,融创土储货值2.82万亿元,面积2.13亿平方米,较万科高出36.5%。

数据显示,万科已经隐隐有被赶超的趋势。据观点指数研究院的数据显示,在百强房企销售权益榜中,万科上半年以2175亿元位列第三位,距排名第一的碧桂园相差618.6亿元,与第二名恒大相差499.6亿元。在克而瑞公布的操盘金额排行榜中,万科以2679.1亿元位列第三位,与排名前两位的碧桂园、恒大分别相差1021.5亿元、117.7亿元。自2016年至今,万科阔别榜首已达3年半之久。

万科总裁祝九胜提出,万科要第三次创业,创业的领域还是房地产。对比,财经评论员严跃进认为,创业还是要坚持基本排位导向。“现在住宅产业还是一个很重要的领域,这块儿应该积极去发展。但是,我认为多元化也许也确实不能放弃。如果放弃了,后期难以应对房地产市场的突发变动。”

残酷的优胜劣汰

随着行业加速洗牌,寡头竞争格局渐显。从头部房企到中小房企,市场上的退出或进入变得稀松平常。

空白研究院院长杨现领指出,从今年6月份开始,二手房市场领先的信号已经显现。随后,市场成交量逐月下滑,甚至每个月中出现逐周下滑的现象。“从二手房市场反映的这些先导信号来看,市场实际上是变得更差了。”

杨现领认为,楼市分化背后是市场整体不温不火。下半年,市场将从中温环境变成偏冷环境。“其实不光是出现分化,市场整体的表现都会变得比较差。”

张宏伟指出,按照趋势来看,今年下半年还会出现“以价换量”的情况,“现在听说,有一些规模在五六百亿的企业正在盘整手里的尾盘、车位、商铺,货值加起来在三四十亿,争取抛掉,回笼资金。”

在行业增速下滑的时候,往往就是公司之间竞争加剧、优胜劣汰的时候,市场正进入一个“低容错”时代。在薛建雄看来,就企业竞争而言,一些资金实力差,高杠杆后又周转不动的房企,财务成本会越来越高,面对“跌跌不休”的房价,企业就很容易出现负资产,进而破产的情况。

“目前行情或将出现两种情况:一个是大鱼吃小鱼,另一个是大鱼吃大鱼。”财经评论员严跃进曾表示,就近两年而言,部分大型房企面临很大风险,尤其是频频拿下“地王”的企业,以及资金、信誉上存在风险的企业,这会成为实力企业兼并购的重要选项。

就购房者的角度而言,提高居住体验成为基本需求。面对频发的房屋漏雨、墙皮脱落、项目坍塌等质量问题频发的现象,同策研究院首席分析师张宏伟表示,过去两三年房企周转过快,房子必定粗制滥造。一旦交房,质量问题都暴露出来了。

严跃进指出,房子品质不到位,会让购房者形成一种印象:“某某开发商的房子不要买”。如果给市场留下这样的印象,会对企业造成很大影响。例如,价格上不去,品牌竞争不占优势,跟购房人打交道比较困难,项目或许逐渐会被淘汰,企业的经营也出现压力。

质量与规模,在房地产市场成为了一个“二选一”的选择题。遗憾的是,在这个分化日益加剧的市场,企业更加关注跑赢排行榜的成绩,带来的一片繁荣景象。真正能做到规模与质量并跑的企业,寥寥无几。

市场终将证明,“一条腿”走路的企业,注定得不到市场的宽待。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
新城发展控股
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