地价5年首现4个“增速第一” 太原城市价值经历巨大重估

本文来源于:中房报 2019/08/14

真正的太原土地市场,确实受到了各家品牌房企的青睐,但并没有想象中那么疯狂。

2015年以来的这个5个年头,太原城市建设发展发生了化学般的变化。楼市投资价值持续释放。2019年7月24日,龙湖借接手新城控股大井峪项目,首次进入太原。

太原的身影也出现在全国地价监测高位城市中,更重要的是,在中国土地勘测规划院与城市地价动态监测组联合发布的《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》中,太原城市综合地价同比增速、环比增速,以及住宅地价同比增速、环比增速均位列二线城市榜首。中国房地产报记者统计太原2015年至今的城市综合地价与住宅地价增速发现,太原地价5年来首次同时出现4个“增速第一”。2015年,对于太原城市来说,是一个重要的年份,这一年太原利发布城市更新新计划,用5年时间基本完成全市170余个城中村改造任务。

横向来看,近5年二线城市中同时出现4个“增速第一”的只有厦门和西安。厦门在2016年第二季度出现4个“增速第一”,西安在2018年第一季度和2018年第三季度两次出现4个“增速第一”。与之对应是两个城市同期年份高涨的房价。因此,在全国坚持“房住不炒”的政策下,太原同时出现4个“增速第一”的现象值得关注。

地价势必会传导至房价数据中,二线省会城市太原同样是受高涨房价的牵动吗?中国房地产报记者走访多位太原当地接近房地产企业人士,得到的答案却是否定的。真相是,过去两年,太原土地市场供应多为旧改为主,所以真实成交价与公开市场呈现的成交价存在“错位”,外界看到的数据本就处于“价值洼地”,加上去年公开市场拍卖土地增多,地价在竞争中必然出现上涨,前后对比之下,太原才会出现4个“增速第一”。

真正的太原土地市场,确实受到了各家品牌房企的青睐,但并没有想象中那么疯狂。

4个“增速第一”暗藏乾坤

《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,二线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.46%、1.09%、2.1%、0.35%;再看太原,综合地价环比增速8.37%,同比增速15.36%;住宅地价环比增速10.33%,同比增速19.19%,远高于二线城市平均地价水平,且四个指标均位列二线城市首位。

中国房地产报记者查阅2015年第一季度到2019年第二季度的18份全国主要城市地价监测报告发现,自2015年启动城市更新以来,经过近两年的土地清理与供给,太原地价增幅从2016年第四季度开始出现在住宅环比、同比增幅较大城市之列。2016年第四季度,太原住宅地价环比增幅超过3%,此后,2017年第一季度到2018年第三季度,其住宅地价同比增幅连续7个月超过10%,且多次位于“第一”,只有2018年第四季度与2019年第一季度未出现在高位城市中,但2019年第二季度却又以“4个第一”强势回归。

地价增幅稳居全国前列背后的原因,并非外界想象的楼市暴涨。可以证明这一点的是,公开数据显示,今年上半年太原楼市成交量尤其是商品住宅成交量出现明显下降,商品住宅成交套数同比下降13.77%;成交面积同比下降18.42%;成交金额同比下降10.54%。

真正的原因则是城市更新带来的“地价错位”。太原某大型房企负责人告诉中国房地产报记者,“近年来土地成本确实有所上涨,但外界看到的地价增幅第一其实并不客观。太原从2015年开始大规模城中村改造之后,公开市场上挂牌价格相比同类省会城市偏低,因为太原城中村改造比较特殊,公开市场是以土地基准地价85%挂牌,剩下的补偿款直接给到拆迁村民,另外加上回迁房来组成,所以真正的成交价格事实上是高于公开市场挂牌价格的,高10%左右。”

据了解,2015年太原一级商业用地基准价位700万元/亩,一级住宅用地基准地价为448万元/亩,一级工业用地基准地价90万元/亩。事实上,对比其他同类省会城市,太原的楼面成交价非常低,可以以万科7月17日在太原晋阳湖拿的几宗地为例,HGZ-1941地块成交楼面价只有3590元/平方米,HGZ-1942地块成交楼面价也只有3447元/平方米。

另一位土地拓展负责人则倒推式地解释了这一事实,“前两年太原很多土地楼面价2000元/平方米~3000元/平方米,这么低的土地价格怎么可以把房子卖到13000/平方米至15000元/平方米的价格呢?建安成本是固化的,那么其中肯定是有一些原因的,那就是土地成本比看到的要高,也就是说2000元/平方米到3000/平方米的地价只是开发商真实成本的一部分。比如每亩土地实际成交价格1000万元,但公开呈现的挂牌价只有700万元/亩。”

旧改城市的新生与奋进

尽管多位房地产人士认为地价增速“4个第一”的根本原因来自土地价格处于洼地,且真实成交价格高于公开市场显示价格,但他们并不否认,近年来太原市场受到了诸多大型房企青睐,这也成为太原地价阶段性上涨的另一个原因。

2019年7月24日,龙湖借接手新城控股大井峪项目首次进入太原;2018年8月,金科产业进入太原城市群晋中开发区;2018年7月,荔园集团拿下杏花岭区优质地块进入太原;2017年8月,旭辉产城融合正式进入太原;2017年1月,泰禾以收购山西俊嘉95%股权的方式进入太原;比它们更早布局的,还有恒大2007年进入太原,碧桂园2015年进入太原。

在较低土地价格的牵引下,太原就此成了“兵家必争之地”。公开数据显示,今年上半年,太原市土地供应88宗,土地面积334万平方米,达2018年全年土地供应量433万平方米的77%;土地成交78宗,土地面积330万平方米,达2018年全年土地成交面积358万平方米的92%。朗润智业的报告显示,上半年太原市供应占地面积265万平方米,同比上涨2.9倍;成交占地面积305万平方米,同比上涨4.4倍。

上述大型房企负责人告诉中国房地产报记者,“拆迁工作是基本结束了,新拆迁项目确实少了,但是城市更新土地供应和项目推进工作还在进行,周期比较长,主要的土地供应60%到70%都来自城中村改造。另外,最近一年出现正常拍卖的土地确实比之前多了,但竞争并没有像其他热点城市那样激烈,这确实也导致地价阶段性增高,但并不是说太原的房地产市场有多好,毕竟房企资金链紧张,对市场影响还是挺大的。总体看来,太原房地产市场是比较温和的,没有大涨和大跌的大幅波动。”

除去地价处于洼地,稳定的人口增长也是太原被各家房企看好的原因之一。国家统计局数据显示,2015年底太原常住人口431万人,2016年434万人,2017年438万人,2018年442万人,就2018年数据来看,太原是山西省人口增量最大城市。另外,太原也是全省GDP总量第一城市,去年,太原市实现生产总值3884亿元,名义增速为14.85%,同比去年增长了502亿元。与此同时,太原城市群的概念也一再被提及。

上述土地拓展负责人告诉中国房地产报记者,“现在山西省只有一个经济中心——太原,其他地方经济一般,太原每年人口增长3万人到5万人,整体增长比较温和,需求比较稳定,没有听说过哪个项目完全卖不动的情况。周边城市如果地价合理、有利润空间也是可以做的。”

天翻地覆的大格局变化后,太原未来的城市价值,正在呈现开来。

编辑:王晗玉
华侨城
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