未来5个月将有2000多亿需要偿还,房企还好吗?

本文来源于:Wind 2019/08/05

香港万得通讯社报道,随着房企融资环境的变化,2019年将迎来偿债的小高峰期,而近期少数房企已开始出售项目来回笼资金,值得关注。

香港万得通讯社报道,随着房企融资环境的变化,2019年将迎来偿债的小高峰期,而近期少数房企已开始出售项目来回笼资金,值得关注。

在前些年大幅发债融资下,近年来房企到期需要偿还的债务也逐渐增大,今年已经迎来小高峰期,往后几年需要偿还的规模有望越来越大。尤其今年不少中小房企发债利率较高,以房企在海外发债来看,部分发债的票面利率超过10%频频出现,少数甚至超过15%。可见融资局面并不乐观,但偿债高峰却在一步步逼近。

房企国内债务到期情况

国内债券方面,Wind数据显示,2019年至少有898只地产债券到期,合计需要偿还的金额有望达5580.61亿元。如果加上后期还有些债券需要提前回售等,房企今年总共需要偿还的资金量较大。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大,其余性质的企业偿还量较小。

相对于前两年来看,2018年地产企业共有669只债券到期,偿还金额4341.42亿元;2017年房企需要偿还的债券只有350只,偿还量1428.94亿元。对比可见地产行业近几年偿债快速增加,2019年偿债小高峰无疑已经来临。

不过在过去的7个月里,地产企业整体兑付的还不错,债券违约数量不多。而未来5个月,房企需要兑付情况还是要重点关注。Wind数据显示,今年剩余时间内至少有313只债券需要兑付,合计偿还量2173.91亿元。其中万达商业的“16大连万达MTN003”、“16大连万达MTN004”接连到期偿还规模最大,均需兑付60亿元。紧随其后还有18只债券即将到期,偿还量都在20亿元以上,尤其是部分房企有2只或以上的债券将集中到期,兑付压力或稍大。

房企海外债券到期情况

海外债券方面,近几年房企拓展海外融资也积极,与资金压力不无关系。以目前已经发行的海外债券来看,从2019年开始,偿债规模就逐渐迎来高峰期。Wind数据显示,以最新汇率折算,2019年~2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在250亿美元之上,若考虑后期发新债再到期下,未来几年房企海外债券需要偿还的规模将更大。以目前这些债券来看,2019年到期规模在250.35亿美元,规模不小。

不过多数上半年已经偿还,目前剩余的5个月里,仅剩19只需要兑付,合计偿还量在65.75亿美元,换算成人民币在450亿元左右,并不算太多。其中佳兆业集团(1638.HK)即将到期的3只债券,8.25亿美元最大,紧随其后信隆公司需兑付8亿美元,万科6亿美元等,对于这些大房企来说,这点到期量偿还压力或不大,不过对于一些中小房企或有压力。

兑付压力正在显现

政策方面,近期房企融资政策不断规范,除银行贷款外,5月份以来,监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范,抑制违规融资的行为。因此房企再融资能力将面临考验,此时企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。

7月,粤泰股份、新城控股、泰禾等多家房企发布公告出售现有项目套现以缓解当前公司流动性面临的困难。如:粤泰股份7月30日公告称,2019年6月5日,公司与世茂房地产控股有限公司(简称“世茂房地产”)下属公司签署了《淮南公园天鹅湾项目股权转让暨合作开发协议书》、《淮南洞山天鹅湾项目股权转让暨合作开发协议书》。2019年6月25日,公司与世茂房地产下属公司于2019年6月8日签署的《广州天鹅湾二期项目在建工程转让协议书》、《广州嘉盛项目在建工程转让协议》、《世茂粤泰合作项目协议书》正式生效。公司与世茂房地产就上述项目的合作对价总计为639731万元人民币。

同样近期曝黑天鹅的新城控股持续转让项目公司股权。7月25日公告称,截至2019年7月24日,公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%,全部以现金支付。7月27日再度公告转让5个项目,交易对价合计约为27.07亿元。

华泰证券研报指出,自有资金是企业偿债的基础保障,现金较为充裕的房企资金周转压力相对更小。提高内生性造血能力,加快销售回款是债务滚动的关键,特别是对于融资能力较差的房企。

编辑:白志敏
龙湖
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