三次变规激起拉锯战 “接盘侠”天津新华集团的困局

本文来源于:中国房地产报 2019/07/24

不听信谣言,不相互攻击,不被当“枪炮”。

围绕变规,这场纷争已经成为横亘在购房业主与天津新华投资集团有限公司(以下简称“新华集团”)中间的一堵高墙。近两年以来,业主间分歧不断加大,意见难以统一;政府主管部门也进退维谷,饱受质疑。

2017年11月,天津市静海区的新华集团昕旺花园项目(又称新华·常春藤)二期规划调整方案进入最终审批阶段,因报批流程不规范陷入伪造签名的风波中。2018年下半年,新华集团再次组织新规报批工作,最终因部分一期业主反对而搁置。2019年上半年,在与政府主管部门协商之后,新华集团下调了新规容积率进行第三次报批,同样因存在纠纷未能通过审批。

新华集团认为,昕旺花园项目变规属历史遗留问题,原规划产品形态为别墅,于2013年通过审批,但是国家政策不支持建别墅,也不允许建别墅。这意味着即使原规划通过审批,昕旺花园二期也无法新建别墅。所以,变规就成为了新华集团2017年接盘昕旺花园之后必须面对的一个事实。

一期业主因签名风波站在了新华集团和主管部门的对立面,随着时间的推移,部分业主因担心项目二次烂尾,希望新华集团尽快报批新规,督促主管部门尽快通过审批。部分业主则认为,变规之后,未建的产品形态变为洋房和高层,导致项目整体品质下降,房产价值缩水,拒绝新华集团和主管部门进行变规。

2019年7月中旬,中国房地产报记者在静海区采访发现,因变规一事,昕旺花园各方之间的矛盾仍然在不断激化,新华集团寄希望于政府方面,主管部门同样难以决策。更不好的是,纠纷久拖无果之后,官商勾结、利益输送、不作为、谋私利等流言四起。

假签名引发变规纠纷

“是我现在打110报警,还是你们承认签名造假?”在一份录制于2017年11月24日的视频中,一位昕旺花园一期购房业主情绪激动地反问道:“本人就在这,根本不知情,我的名字到底是谁签的?”

发现签名造假是这些业主的意外“收获”。当天,他们原本是到天津市规划和自然资源局静海分局(原静海区规划局,以下简称“静海区规自局”),就昕旺花园二期规划进行了解,并核实已经在二期打桩施工的开发商是否涉嫌无证开工。业主心中有所疑惑:“开发商在两天前组织召开了昕旺花园二期规划设计说明会,但是并没有征求一期业主对变规的意见,打桩施工难不成是新规已经通过了审批?”

他们口中所说的二期规划,指的是静海区规自局于2017年8月所公示的调整后的昕旺花园项目规划方案。按照时间推算,当年的11月,这份规划已经进入最终的审批阶段,也就意味着与此关系密切的一期业主已经同意调规。

“我们并不知情,开发商在这之前并没有征求过我们的意见。”有业主称,为了新规通过审批,开发商伪造了110户业主签名,甚至找人冒名顶替业主参加听证会。这份新规将原规划中二期的联排别墅变为洋房和高层,三期由8栋高层减少至7栋。“购房时,开发商宣称整个项目由65栋联排别墅、1栋会馆、1栋商业组成,全部为三层新法式别墅,分两期开发建设。”

位于天津市区西南方向的团泊新城内的昕旺花园,规划容积率不超过1.5,属于花园别墅。2013年项目通过规划审批,随即开工建设,一期竣工后开始对外销售。2017年,新华集团从原开发商手中正式收购了昕旺花园项目及开发公司天津世锦置业有限公司(以下简称“世锦置业”),负责处理一期遗留问题,并完成二期、三期的开发建设。项目规划用地136000余平方米,总建筑面积200000余平方米,其中二期用地面积超过60000 平方米,三期用地面积超过20000平方米。

产品形态的改变,对楼盘品质和居住环境的损伤是有形的。签名事件之后,昕旺花园91户业主反对变规,要求恢复原规划并对相关责任人及新华集团进行处罚。至此,静海区规自局和静海区行政审批局(以下简称“静海区审批局”)停止了审批工作。期间还有主管部门的负责人表示,调整规划必须征得业主100%同意才行。

“新华集团将新规提交审批,期间静海区规自局要求新华集团组织并征求业主意见,由于一期业主实际的居住地比较分散,新华集团通过电话等多途径征求了业主的意见,在确定业主同意变规之后代业主签名,遗憾的是,这一过程并未留存录音及委托书。”世锦置业相关负责人表示,按照规定,组织业主听证会的主体应该是无利益关联的第三方,新华集团是被要求组织的并不需要承担主要责任。即使如此,事情发生之后,新华集团还是对相关责任人进行了处罚。至于业主所说的应按照天津市相关条例对新华集团进行处罚,其涉及的法律条款在此次事件中并不适用于新华集团。

分歧已然出现,围绕昕旺花园的变规纠纷就此拉开了序幕。

二次变规再暂停

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针对签名事件和变规,静海区规自局曾作出情况说明

由假签名事件所引发的信任危机在不断发酵。有业主回忆称,2018年3月,静海区规自局召开了昕旺花园项目规划调整座谈会,会上没有对新华集团造假行为进行任何批评,且不准业主录音、录像。

“新华集团对昕旺花园项目规划方案进行调整是依法依规、合情合理的,且在购房合同中明确约定业主无条件同意变规。虽然昕旺花园别墅规划于2013年获批, 但是国家政策不支持建别墅,也不允许建别墅,这意味着即使规划通过也无法新建别墅。此外,2013年获批的规划方案也不满足现有的消防、日照和配套公建等方面国家和天津规划规范的要求。”世锦置业负责人认为,无论从政府部门审批还是新华集团报规建设上看,规划方案不得不调整,否则无法进行后续建设。

2018年上半年,新华集团再次申请变规,并提出以5年物业费对业主进行补偿。似乎看到了诚意,部分业主的态度开始有所转变,分歧开始蔓延到一期业主之间。

“在新华集团接手之前,原开发商实力不足,工程和基础建设粗制滥造,无钱解抵押,交房一年无法办房本,房屋维修停滞,处于烂尾状态。新华集团接手之后解决了房本和很多遗留问题。”同意变规的业主代表认为,签名造假确实令人气愤,应该得到惩罚。“在这之后,开发商已经向业主道歉,我们认为新华集团态度诚恳。为了小区不发生二次烂尾,2018年4月,123户业主(总户数160余户)与开发商签署了协议书,开发商支付5年物业费,我们同意调规。”

业主代表称,2018年8月,静海区规自局审批完毕,静海区审批局受理三个月后再次公示新规,并于同年11月24日和25日召开听证会,86户业主到现场同意调规。

事情似乎有了转机,但静海区审批局并未通过此次审批。原因在于,自2017年11月至2018年11月,反对变规业主一直在不间断地上访。几乎与此同时,2018年7月,静海区城乡建设管理执法监察中队还以无证开工为由,对开发单位世锦置业、施工单位天津市盛泰建筑工程有限公司分别处罚了38万元和3万元。

“基础设施不完善确实存在,但这在购房合同中有明确约定,只不过交房时开发商没有完全履行这些约定,属于违约在先,开发商不能以烂尾要挟业主同意变规。”反对变规的业主认为,别墅虽然不能新建,但是按照规定,既成事实的可以继续执行,可是昕旺花园又不满足现行的消防、日照要求,所以完全可以产品性质不变,然后根据消防、日照的规定进行适当调整。很多反对的业主看中的就是纯别墅小区的高品质,如果产品性质改变,就会导致房屋价值受损,这也是部分业主提出要求赔偿的原因。

分歧难调和

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签名事件后,新华集团对员工的处理文件

立场不同,利益纠葛多,注定昕旺花园一期业主间的矛盾,将随着时间的推移愈演愈烈,甚至算起了旧账。

“不同意的都是为了一己私利,要求赔偿几十万甚至几百万元,而且他们都不是常住户。”“签名事件之后成立的维权小组,整整四个月没有一点消息,传言说他们代表的不是广大业主的权益,而是自己要钱。”“部分业主声明维权小组不能代表自己,但是他们一直在以全体业主的名义上访,除了针对假签名事件,还阻止主管部门对新规进行审批。”这些言辞激烈的话语出自同意变规业主的口中,他们认为自己和开发商没有任何关系,即使换一个开发商也无所谓,新规也好,原规也罢,关键是不能烂尾,让业主们没有后顾之忧,而支持变规是最稳妥的方式。

相比之下,反对变规业主在接受采访时更为冷静。有业主表示,出现这种局面最关键的原因就是开发商暗中挑动一部分业主,在小区内和微信群对不同意业主进行攻击谩骂、威胁恐吓。开发商甚至将与反对业主的通话录音进行裁剪,造成部分业主索要巨额赔偿的假象。“世锦置业自第二次申请变规以来,从来没有与不同意业主进行过平等对话,始终采取威逼高压手段,甚至委托律师给业主发函恐吓业主索要违约金,并将多名业主起诉告上法庭,妄图逼迫业主就范。”

相关裁判文书显示,针对签名事件,多名业主将世锦置业告上法院,因规划未获批,未造成足够的严重后果,法院判决世锦置业登报道歉,赔偿精神损害抚慰金1000元。违约金方面,因业主更换贷款银行造成付款延迟,开发商知情的情况下,并不构成合同约定中的迟延付情形。针对《商品房买卖合同》及《补充协议》中对业主无条件接受变规的约定,一审法院驳回了世锦置业的起诉,二审法院则判定该条款具有法律效力。

三次变规主管部门遭质疑

“从原开发商到新华集团,跨越的建设周期过长,期间确实有部分规范有了新的要求,所以昕旺花园的规划也应该进行适当的调整。”静海区审批局的一位工作人员介绍说,控制性详细规划对各个指标有明确的要求,是进行项目规划审批的重要依据,而且在昕旺花园项目的土地出让合同中,也明确规定了容积率上限为1.5,也就是说昕旺花园调整后的规划是符合这一条件的。就流程来说,规划调整需要经过征求意见会、专家听证会,然后梳理存在的风险、逐项排查并报政府批准等。

“2018年,新华集团重新组织新规的报批工作,审批程序符合相关规定,但因为业主上访没有获批。2019年年初,静海区规自局、静海区审批局及新华集团召开了三方协商会,随后新华集团下调了新规的容积率并再次报批,主管部门仍然因为业主上访没有通过审批。”世锦置业负责人颇为无奈:对新华集团来说,此次纠纷也损伤了自身的合法权益,因为开发商拥有土地开发权和对规划设计方案进行调整的权利。我们认为,新华集团进行昕旺花园规划调整没有侵犯利益相关方的合法权益。自2017年至今,新华集团多次与业主沟通,并且在物业费等方面对所有业主进行补偿,但因不同意调规业主上访原因拖延未批。这使新华集团遭受巨大损失,一方面多付出近2.1亿元的巨额利息,一方面错过盘活资金的市场周期,带来无形的损失。“以2019年容积率1.47的规划为例,虽然地上建筑面积增加了2724平方米左右,但是配套公建增加的面积1353平方米。就投入与回报粗略估算,单位面积建造成本11000~12000元,售价才9000元左右,每平方米新华集团将亏损千元以上。”

“昕旺花园因规划调整所出现的纠纷能否妥善化解,关键在于开发商能否做通业主的工作,因为主管部门是无法左右最终结果的,只能起到推动作用。”一位知悉此事的政府人士表示:就已有的几次规划审批来说,2017年下半年第一次报批时,如果没有出现伪造签名的行为,规划应该是可以通过审批的。之后的几次审批,虽然流程上没有问题,但是因为业主间、业主与开发商间的矛盾激化,导致主管部门难以决策。“静海区政府和规自局更倾向于批准通过,静海审批局则认为纠纷未化解,不宜过早审批。总的来说,区里希望尽快处理好这件事,现实问题是想尽快解决昕旺花园规划调整一事,只能尽快批,不批就是不担当不作为,但是批了也不对,毕竟还有纠纷没有化解。”

这种担忧是确实存在的。有业主表示:“相关部门主要责任人对新华集团在此次造假违法事件中存在包庇、纵容的暧昧态度,让我们对其是否存在行贿受贿、官商勾结、权钱交易等违纪问题提出严重质疑。”

“新华集团希望尽早将此事解决,但是仅凭自身力量,很难做到让所有业主同意,唯一能做的就是和政府协商,尽可能地化解矛盾。”世锦置业负责人表示:“新华集团同样希望主管部门能够尽早依法依规审批,我们将全力配合,合情合理地做好与业主的沟通工作。”

静海区规自局的一位负责人称,静海区审批局牵头,静海区规自局配合,会在近期将情况汇总,交由静海区政府做最终定夺。

针对此事,中国房地产报记者还联系到几位新华集团当年负责处理此事的当事人,但均因工作已变化,拒绝了采访请求。

记者观察

真诚打破对立的坚冰才是出路

纵观这次变规纠纷事件,原本简单,现在却夹杂着不同的说法,孰是孰非还难以说清。

变规,不是一件无解的难事,关键在于开发商如何拿出真心实意,踏踏实实地同业主进行有效沟通。我们应该相信,多数业主均是明事理之人,功夫下到自然摒弃前嫌。

对政府主管部门来说,进行新规审批同样不是难事,关键在于要依法依规,拿出令人信服的结果。维稳固然重要,但拖着不办实在也难说得过去。

在采访过程中,我们同样在思考,究竟是什么原因使“因地制宜解难题、化纠纷”成为了一句空口号。例如,业主为何不信任开发商和主管部门,甚至怀疑存在利益纠葛,呼吁更高一级主管部门介入?为何有政府部门工作人员讲到变规时有所迟疑,惧怕“上面”,难道不开绿灯就要靠边站?为何业主间矛盾会如此不受控地激化?为何有业主无任何依据地质疑记者的采访目的?为何有主管部门负责人声称规划调整涉密,媒体要谨慎?

种种迹象使人不得不怀疑,规划调整中是否真的有人问心有愧?

公理会战胜无理和“强权”。本着问题导向与实事求是的态度,主管部门应尽快依法依规化解矛盾,开发商应尽全力与业主进行充分与良好的协商,业主们也要有自己的独立思考,不听信谣言,不相互攻击,不被当“枪炮”。

编辑:王晗玉
金地集团 独立董事
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