股价低迷朗诗焦虑

本文来源于: 丁爽 2019/07/18

朗诗已然难掩对股价低迷的焦虑。

曾宣称“靠本事吃饭,不靠资本吃饭”的朗诗,已然难掩对股价低迷的焦虑。

股价表现不佳的阴影下,董事长田明一手频频增持,试图提振股市的信心;一手剥离长租公寓等业务,号称要让资本市场看清朗诗,但在主业不振的情况下,这些举动都显得有些徒劳。

公司转型难获资本市场认可

2014年,朗诗开始实施轻资产模式,并提出了地产转型升级三个战略:产品差异化,资产轻型化,盈利多样化。自此,“盈利模式与其他房企不同”几乎成了朗诗的代名词。

此次转型难言成败,但2018年至今,朗诗的港股上市公司朗诗绿色集团,股价长期维持在1港元/股以下水平,截至2019年7月17日收盘,其总市值为43.45亿港元,与其销售规模相近,同为港股上市公司的德信中国,同日收盘时总市值为90.77亿港元。

股价低迷,市值不振,朗诗已难掩焦虑。

2018年年报中,朗诗直言集团市值未获资本市场认同,并为其股价长期不振归因,提出要剥离多元化业务。“朗诗过于复杂的多元化业务,导致资本市场对本集团的理解困难,沟通成本过高。部分处于孵化期的创新业务压低了本集团的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价,为此,我们拟制定一项剥离处于投入期的非地产创新业务的计划,将分期实施。本集团的控股股东朗诗集团股份有限公司将承担起创新业务的培育职能,继续推动这些业务健康发展。本公司因此将成为一个业务清晰的专业化绿色地产公司。”

田明也曾公开表示过,集团估值不高,主要由于目前香港资本市场对内房股估值方式下,朗诗的业务模式不占优。2019年3月业绩会上,田明指出,现在香港资本市场对内房股的估值主要是以房企目前土地储备、货值,对应未来的销售利润为估价标准。但朗诗的业务并不那么单一,朗诗分为两部分A(开发部分)、 B(服务部分)。

在田明或是朗诗看来,剥离多元化业务后,作为一家专业化的绿色地产公司,情况或许会有好转。

稳股价举动背后的融资压力

朗诗绿色集团年报显示,其长租公寓业务2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

正如朗诗在年报中所预告的,2019年5月14日,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务等5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

对此,朗诗表示长租公寓品牌朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,推动长租公寓业务健康发展,也可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

除了剥离亏损业务外,为提振资本市场信心,董事长田明频频增持公司股票。

财经网统计,仅6月至今,田明已17次增持公司股票,累计增持308.8万股,自7月12日增持后,田明持有权益股份数目为2,735,871,366,占已发行有投票权股份57.94%。

上述举动并未使朗诗的股价得到明显、长期提升,6月至今,朗诗的股价位于0.87-0.97港元/股之间,7月18日,朗诗绿色集团报收0.92港元/股。

曾宣称不靠资本吃饭的朗诗,为何近期对股价如此重视?对此,某业内人士表示,企业的股价高能够间接为企业融资提供便利,帮助其获取更多资金发展绿色代建等前期需要重投入的项目。

上海中原地产分析师卢文曦也表示,股价是对企业运行的外在信心表现,“董事长增持,可以给外界一种看好企业未来发展的信号。朗诗努力维持股价的背后,无非是为了未来在融资上,争取更多的机会或肯定。”

目前,朗诗或面临较大的融资压力。其2018年年报显示,截至当年年末,朗诗的流动借款为6.84亿元,截至2017年末,该数字为21.74亿元,同比大幅下降68.5%。

上述业内人士表示,2018年,其流动借款的下降有两个可能,一则为企业有意降负债,二则为企业融资能力有所下降。

企业主动降负债的可能性微乎其微,截至2018年末,朗诗净负债率为39.8%,已处于行业低位。同时,2019年3月业绩会上,田明曾直言,杠杆率并非越低越好,朗诗的杠杆率还是有点低,并将杠杆率始终维持在低位解释为“因为没有太好的项目去拿,太贵的地不想拿。”

在杠杆率低缘于“无地可拿”的言论背后,朗诗面临的融资难问题,从其2018年的发债表现可见一斑。

2018年以来,朗诗作为发行人曾于上交所提交4项发债申请,其中,朗诗集团拟发行的5.56亿元规模的“东证融汇-东兴企融-朗诗集团绿色建筑资产支持专项计划”、7.87亿元规模的“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”均被中止。另2宗被通过,合计发行规模约17亿元。

另外,同为涉及朗诗长租公寓的ABS,平安不动产发行50亿元的平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划,以位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目为底层资产,却顺利通过了审核。

同时,朗诗2018年年报显示,2018年朗诗的借款按年利率介乎3.19%-13.5%之间计息,2017年此范围为4.75%-8%。2018年其平均融资成本为7.4%,而亿翰智库发布的2018上市房企融资成本top50中,榜单上市房企平均融资成本为5.64%,朗诗平均融资成本高于此均值。

剥离亏损业务、董事长频频增持股票,以提振股票为名,朗诗的一系列举动,最终目的也许是为了解决其融资难的问题。但导致其融资难的最根本原因,或为其难振的主业。

难迈过的400亿门槛

近年来房地产业务增速逐渐放缓的朗诗,上半年签约销售额同比下降近三成。

7月12日,朗诗绿色集团发布上半年未经审核经营数据,截至2019年6月30日,朗诗集团连同其合营公司和联营公司的签约销售额约为114.79亿元,同比下降29.84%,签约建筑面积约69.3万㎡,同比下降11.52%。

卢文曦认为,资本市场对朗诗的不看好,或与其不佳的主营业务业绩有关系,“股价更多体现在资本市场的变动上,如果企业本身业绩好,可能是一个做多的因素,如果企业的业绩表现不好,会反映在市场预期上。”

2017年,朗诗签约销售额已达320.53亿元。2018年,朗诗为自己定下了460亿元的销售目标,但当年其签约销售额为381.49亿元,仅完成年度目标的82.9%。2019年,其年度目标再回400亿元,然而截至上半年,朗诗仅完成了销售目标的28.7%。

2019年是否能迈过400亿的销售门槛,还要看朗诗下半年的销售表现。但近年来,朗诗主营业务疲软,已是不争的事实。

由于朗诗大力发展轻资产业务模式,2018年其获取的28个项目中,超八成为通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得。其权益销售额和应占项目储备建筑面积都相对较低,2018年朗诗的权益销售额仅236.19亿元。截止2018年12月31日,朗诗项目储备总建筑面积1570.99万平方米,可售面积671.958万平方米,预计可售货值约为1219.1亿元,但按权益计算,朗诗应占项目储备总建筑面积仅443.59万平方米,可售面积146.35万平方米,预计可售货值仅约为319.6亿元。

在卢文曦看来,朗诗历来做的都是相对小众的产品,面向的受众面也相对较窄,虽然近几年有一定好转,但大众乐于接受其主打概念可能还有一定难度。

因此,对于朗诗而言,口碑尤为重要。

然而,主打“绿色科技住宅”的朗诗,其楼盘质量却屡受市场诟病。近期,朗诗国际街区、保利朗诗蔚蓝二期均被媒体曝光因存在漏水等问题,爆发业主维权。

一系列举动后,朗诗的股价仍显低迷,一定程度上说明在主业难振的前提下,再多的外部手段,也难获资本市场真正的认可。如何提高主营业务的业绩及产品质量,才是当下朗诗应该思考的。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:丁爽
朗诗 股价
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