隔不断的“隔断房”怎么破?

本文来源于:财经网 王晗玉 2019/07/10

对于“隔断房”等违规现象,一方面可以监管机制常态化运行代替间歇性整治,以提升监督效率,另一方面还应向N+1标准细化、合法化以及征收房屋空置税方面探索。

目前正值暑期租赁旺季,不过时下各方出台的行业管控文件似乎大过租金水平所受的关注度。

7月8日,北京住建委发布新版《北京市住房租赁合同》示范文本,以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本,对违法群租等现象再次进行规范。

进入毕业季以后,北京、广州、深圳等城市已经接连出台多项针对租赁市场的规范性文件。多地集中加强指导显示,当前租赁行业正进入严格监管时期,而另一方面,这也凸显了该行业仍有部分久治不愈的顽疾。

对于“隔断房”等违规现象,一方面可以监管机制常态化运行代替间歇性整治,以提升监督效率,另一方面还应向N+1标准细化、合法化以及征收房屋空置税方面探索。而对于后续租赁房源供应,相关房地产企业及中介机构也需要在集体建设用地建设租赁住房方面持续创新。

半月内四份文件落地

不到半个月的时间里,北京、广州、深圳已经对租赁行业进行了四次管控性通知或意见征集。此三地均为一线城市,且租赁需求量大、房价波动明显、行业问题突出,对其他各地具有警示作用。

6月26日,北京住建委联同北京市市场监督管理局、互联网信息办公室、通信管理局和公安局起草了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。

该《意见稿》主要对以下信息进行了规定,管控互联网房源的真实性、合规性:

1、房屋照片与实际相符;

2、租金、佣金等明码标价;

3、同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布;

4、同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示;

5、下架发布超过30日的房源信息;

6、不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

随后在7月1日,广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局印发了《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,该《通知》要求住房租赁合同期限不得超过二十年,鼓励租金按押一付一形式收取,押金不得超过月租金的三倍,一次性收取租金的不宜超过一年。以此对租赁行业进行管控,限制“以租代售”、“明租实售”等行为。

紧接着,深圳市也出台了“稳租金”政策。7月4日,深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,该《意见稿》提出租赁企业在向个人出租住房时,需在政府租房交易服务平台上进行登记或备案。如租金不高于指导价格,可适当降低其增值税征收率,个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。

此外该《意见稿》还对新增租赁住房的供应渠道等作出规定,将争取到2022年新增建设筹集商品住房、人才住房、安居型商品房等60万套,其中租赁住房不少于30万套。此举为改善租赁市场供需平衡,平抑租金。

而进入本周之后的7月8日,北京住建委再次发布租房合同新规,明确出租人不得改变原房屋结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、除赡养情形外每个房间居住人数不得超过2人等内容,打击违法群租行为。此外在合同期限内稳定租金、优先承租权等方面也进行了重申。

接连四份文件分别对租赁房源的信息发布、租金价格、改造方式等进行规范,体现了租赁市场正面临的严格管控态势,未来或也将扩大到其他城市。

行业顽疾屡治不愈

三大城市接连出台的管控文件与近期市场表现密不可分。

7月2日,北京市高级人民法院通报了6起扫黑除恶典型案例,其中一起即为“房屋‘黑中介’敲诈勒索系列案”。该案被告刘康等人利用网络散布、张贴广告等方式虚假宣传,骗取租客租金、押金,事后再通过威胁、骚扰等手段逼迫租客退租或缴纳额外费用。2016年11月至2017年9月期间,共侵害25名租客,涉案金额30余万元。

北京高院审委会专职委员、刑一庭庭长袁丽忠在这次通报中表示当前一些不法中介机构、人员在经营过程中通过实施暴力或者“软暴力”的方式逼迫租户退租或有意制造“违约”陷阱非法获利,严重侵害了租户的人身和财产权利,扰乱了房屋租赁市场秩序。

诚然,该“黑中介”仅为租赁行业的极端事件,不过诸如违规隔断、房源照片虚假宣传、中介机构依靠行业地位哄抬租金等行为在过去一段时间仍然屡禁不止。

7月5日,北京房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等会员单位,向全市房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员发出倡议,遵守住建委提出的“三不得、三严查”,并作出不哄抬租金、不打隔断出租等十项承诺。

稍作回顾便可发现,就在不到一年前,同样的几家企业也曾就相似的内容作出承诺。

2018年8月19日,自如、相寓、蛋壳公寓等10家租赁企业参加由北京市房地产中介协会召开的座谈会,共同承诺落实住建委“三不得”要求,并承诺不涨租金。

如果真正做到各项工作规范进行,中介机构还需要屡次签署同样的承诺书吗?

据了解,当时座谈会的共识为一两个月内不涨租金,然而根据国家统计局此后发布的全国居民消费价格指数,9月全国租金价格仍呈上涨趋势,同比上涨2.6%,环比上涨0.3%,仅涨幅相对7、8月有所回落。

而在房源信息方面,仅今年端午节前后,北京市住建委执法部门就查处了20家违规发布信息的中介机构。至此,2019年被查处的中介机构已达183家。

此外,对于更为盛行的“隔断房”,当前已然上升为行业潜规则一样的现象,乃至承租双方彼此可以互相“掩护”。

监管、供应端破顽疾

“隔断房”作为屡禁不止的顽疾,一方面,监管部门的执法力量难以触达整个租赁市场的每一套房源,令这一监督只能停留在间歇性、“运动式”的周期状态而无法形成常态化;另一方面,租赁市场中并不平衡的供求关系也导致了大量租客确实有此类需求。

在监管手段的创新上,中国房地产经纪同业联盟主席、景晖智库首席经济学家胡景晖认为可以由相关部门为主体扩大至基层群众。据其分析虽然近年执法部门在监管整治上加大了力度,但面对规模庞大且分散的租赁房源,整治查处往往都是周期性集中的“运动式”整治,无法做到常态化监督。

但实际上房屋超额出租首先损害的是邻居的相邻权。根据《物权法》等有关法律,邻里有充分的法律依据向司法部门提起诉讼。如果能简化审理程序、明确违规出租方的处罚上限以及权益受损方的索赔金额,则能激发邻居监督举报的积极性,也让周期性的监督提升为常态化有效监督,限制违规出租的侥幸行为。

而在房源供应端,胡景晖认为有必要将N+1模式进行推广。N+1是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房间单独出租,此前在苏州等城市已经取得合法地位。不过其在北京市仍属违规行为,7月8日发布的最新版租赁合同范本还专就此项作出禁止。

但在胡景晖看来,如果后续能为N+1标准适当进行限定,其仍可成为一个较为科学的增加租赁住房供应的模式。他提到过去禁止“隔断房”多是出于消防安全考虑,因为在老式户型中,客厅多承担消防通道的角色。不过进入90年代后期,新建住房基本剥离这一特点,多数客厅已经不是消防逃生的必经通道。如果能参照苏州等地规定,在消防、采光、通风等条件加以限制的情况下,N+1也可满足安全、卫生的住房需求。此时,每套符合条件的房源还都将多出一个居住空间,以实现增加供应、平抑租金的外部需求。

除针对现有房源结构进行改造之外,易居研究院智库中心研究总监严跃进也提到未来行业还需对租赁住房新形态展开探索。此次广州发布的《通知》要求进一步加大新增租赁住房的供应,其中即包括利用集体建设用地建设的租赁住房。严跃进表示这是广州再次明确提出要加大增量的途径,房地产开发企业可在这一方向持续探索,并依据《通知》允许开发企业对新增租赁住房既可自主经营,也可与租赁企业合作经营的规定,在经营方式上作出创新。

不过,无论是在现有房源中设计出合规的隔断间,还是在集体用地上建造起新房源,都需要一定时间,除此之外,胡景晖提出了开征空置税的方案,认为这在短期内可达到立竿见影的效果。其以北京为例,当前北京市大约有100万套房源处于既不居住又不出租、出售的闲置状态,如果能及时出台空置税,则将有大量房源立即涌向租赁市场,按每套房源供4人居住计算,短时间内就能解决北京约400万人群的租赁需求。

文/王晗玉 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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