九龙仓转身遇困

本文来源于: 2019/06/27

吴天海很清楚,地产仍是九龙仓要走的大路。但头上有政策限制,眼前摆着土储不足的问题,这家老牌港企转身的空间已经不算充裕。

2019年3月,九龙仓集团2018年业绩会上,面对着表现欠佳的“成绩单”,九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海表示,“九龙仓集团需要一点时间去转身,希望股东们多给我们一点耐心。

吴天海很清楚,地产仍是九龙仓要走的大路。但头上有政策限制,眼前摆着土储不足的问题,这家老牌港企转身的空间已经不算充裕。

业绩下滑

2017年11月,九龙仓集团分拆旗下物业公司九龙仓置业赴港上市,自此,九龙仓置业主要负责香港业务,内地的业务由九龙仓集团负责。

这一行为影响了其2018年的经营数据,但即使刨除分拆九龙仓置业上市产生的影响,2018年九龙仓交出的答卷也并不理想。

九龙仓2018年年报显示,2018年九龙仓集团多项核心业绩指标明显下滑,收入净利双跌。

根据年报,九龙仓集团收入同比减少13%至210.55亿港元,其中,投资物业增长28%至35.86亿港元,发展物业(住宅销售)确认入账收入下跌24%至129.14亿港元。

同时,九龙仓集团基础净盈利65.11亿港元,同比减少11%。其中,除投资物业增长43%外,发展物业及物流业务分别同比减少26%和12%。

此外,集团签约销售额也有所下跌。2018年九龙仓集团已签约发展物业销售总金额279.58亿港元,同比下跌16%。

在多项核心业绩指标不理想的情况下,2019年九龙仓下调了2019年业绩目标,将其定为180亿元,在2018年,九龙仓的内地销售目标为220亿元。

调低销售目标的同时,吴天海喊话“九龙仓要转身”,但转身对九龙仓来说并不容易。

豪宅“瓶颈”

住宅销售业务,是九龙仓收入和利润的主要来源,内地物业签约销售额在其中占比极重。2018年,集团物业签约销售额279.58亿元,其中,内地物业签约销售额占总销售额的81.6%。

内地销售业务为整个集团贡献了大部分收入,但近年来销售额却在持续下降。2017年,九龙仓集团在内地的应占已签约销售额为253亿元,同比下降19%;2018年,九龙仓内地签约销售额为228.15亿元人民币,同比下降5%。

其内地业务的持续收缩,与其单一的产品结构以及内地楼市大环境的改变不无关系。

九龙仓打造的绝大多数产品为豪宅项目,但近年来,在政策影响下,内地楼市高端项目取得预售证变得艰难,许多项目即使拿到预售证,最终的售价也不理想。

九龙仓在上海的静安壹号项目所在地块,早在1993年便被九龙仓拿下,但项目经过二十余年才开盘。该项目曾拟在2016年入市,报价15万~16万元/㎡,但当时并未取得预售证,最终该项目于2018年8月首期开盘,拿到的备案价格为12.8万元/㎡。

同时,九龙仓开发的项目中,从拿地到入市的周期过长的并非个例,同为上海豪宅的滨江壹十八项目,其所在地块的拿地时间为2010年9月8日,但该项目2018年10月才开盘。

2010年,九龙仓拿下该地块时楼面价为35490元/㎡,2018年项目入市时备案价在9.7万-14万元/㎡。据某业内人士表示,该项目的利润看似很可观,但其实算上土增税、增值税及资金成本,房企开发的成本也不低。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,慢周转的企业是为了追求高溢价,但受当下政策限制,做慢周转的企业会受到影响。“从现在的整个政策环境来讲,又限购,又限签,又限价,高端改善市场受目前政策影响较大,从实操角度来讲,企业做慢周转,实现高溢价不是不可能,但是多少会受政策影响。”

作为惯于打造高端产品的房企,在产品能够取得高溢价的情况下,九龙仓的产品入市周期较长并不能算作缺点。但受到大环境影响,主攻豪宅项目的九龙仓仍仅以单一的慢周转节奏开发项目,会沉淀大量资金。资金的利用效率低,进而将拖低企业的利润率。

大环境影响下,九龙仓或也试图改变。其位于北京的限竞房项目西城天铸,或可被视为九龙仓试水内地房产开发新思路的产品。该项目拿地时间为2017年9月,2018年12月首次开盘,相较其此前项目,入市时间明显缩短,同时,因其为限竞房项目,与同地区豪宅项目相比价格占优。

尽管因地理位置的稀缺性和与价格优势,西城天铸的去化很不错,但该项目的三居两卫户型却被嘲讽为“刀把型”、“哑铃型”,其动线过长、面积浪费等设计硬伤颇受市场诟病。此次试水,为做惯豪宅产品的九龙仓能否适应以价格取胜的路线,打上了一个问号。

 “粮草”不足

对于房企来说,在市场竞争中,土储相当于房企的“粮草”,“粮草”不足是九龙仓面对的大问题。意识到该问题的九龙仓,也曾现身内地土拍,但2019年至今,公开市场上鲜见九龙仓拿地的消息。

九龙仓最近一次现身,是在近日颇受行业瞩目的深圳土拍中,九龙仓与招商蛇口、香港置地以联合体的形式参拍,最终五宗地块均达最高限价,九龙仓并没有拿下任何一宗土地。

这次毫无存在感的参拍描绘了目前九龙仓的窘境,为避去化风险聚焦一二线城市,但激烈竞争下,高地价的风险又使其只能放弃拿地机会。

九龙仓目前面临的窘境与其在2015年的策略转变分不开。2015年,九龙仓集团开始收缩在内地的布局,当时的集团第一副主席周安桥曾在接受媒体采访时表示,九龙仓将把力量集中在一二线城市,把该做的项目做得更好更大,集团布局会慢慢减少到一半,集中到七八个城市。

正如周安桥当时所说,自此以后,九龙仓将目光瞄准了一二线城市。公开信息显示,九龙仓目前主要布局的城市有北京、上海、广州、佛山、成都、重庆、苏州、杭州、无锡等。

2018年,在内地土地市场的低点,九龙仓拿下12宗土地,但这并未解决其土储不足的问题。截至2018年年底,九龙仓集团土储为370万㎡,这个数字为其2012年以来的最低值。

财经评论员严跃进表示,近年来九龙仓在拿地方面的压力主要来源于两方面,企业自身的资金情况及对市场的判断不明晰;与内地房企相比,在规模及融资能力上,九龙仓并不占优势。

自2015年转变策略后,九龙仓所意图主要布局的市场与内地房企不谋而合,克而瑞发布的《2019年1-4月中国房地产企业新增货值top100》中,融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股位列前五名,前五名一季度新增土地货值均超千亿。九龙仓目光瞄准的优质一二线城市,正是他们拿地的主战场。

同时,2019年一季度,上述的多家内地房企融资行为频频,而在公开的公告中,九龙仓却鲜有融资行为。在内地房企资金较为充裕、扎堆布局一二线城市的背景下,上述城市土拍市场均面临着激烈的竞争。

动辄出现的高溢价率成交土地,让这家把谨慎刻在骨子里的港企,即使现身土拍,在资金限制及对风险的畏惧下,也只能对其看好的市场望而却步。

远离风险,让九龙仓一度被业内称赞“稳健”,但与此同时,更多内地房企认为,风险、规模、利润相依相伴。而当业绩难掩疲软,寻求突破受阻之后,“稳健”是否还是一个优点,只有九龙仓自己明白。

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:韩文惠
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