千亿雅居乐:无法“乐”活

本文来源于: 白志敏 2019/06/19

对雅居乐来说,未来充满挑战。

2010年10月29日是雅居乐在南京的高光时刻,这天雅居乐一日豪掷近60亿元拿下G40、G41地块,连创两个地王记录,创造了“面粉贵过面包”的神话。而如今,这个曾经的地王却成为了“麻烦王”,除曾被传“退地”外,九年间推出的三期精装房均因质量问题遭遇业主维权。

这对刚进入千亿阵营正在加速跑的雅居乐来说并不是稀奇事,近年来其在武汉、西安、重庆等地开发项目均被爆出类似事件。不止如此,深陷维权漩涡的雅居乐还面临着去化困难、规模掉队、资金承压等窘境,昔日的“华南五虎”如今风光不再。

精装变“惊装” 业主维权难

对天一(化名)来说,买房是一等一的大事。2017年,天一深思熟虑后购买了南京雅居乐滨江国际花园三期(以下简称滨江国际)的一套精装房,本想着过上雅居乐推崇的“一生乐活”的生活。不过他没想到,次年10月31日收房时“精装”却变成了“惊装”。然而更令他惊讶的是,开始维修后,发现的质量问题越来越多,“这房子里的问题好像永远都有。”天一气愤又无奈地说。由于雅居乐方的修整不力,2018年11月开始维修至今半年多时间里,多项房屋质量问题仍然未能得到妥善解决。

首先是客厅的空调安装错位,天一告诉新地产财经,客厅吊顶的石膏板阻挡了部分出风口,导致空调无法正常使用。而且客厅没有留出检修口,如发生质量问题,只能拆除吊顶进行维修。更令他不安的是,空调室外机的高层设备平台地漏高出地面,从而导致空调冷凝水外排,随着空调的使用会出现“水帘洞”。这意味着只要开着窗户,楼上的冷凝水将流到房间内。而一到冬天,冷凝水结为冰柱,一旦断裂,将会危及业主们的生命安全。

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空调错位(业主供图)

此外,天一在验房时发现厨房排烟管距离窗户只有四到五公分,极易造成倒灌,从而导致业主一氧化碳中毒。此后虽然经过业主的多次投诉,雅居乐将排烟管道延伸至60-80厘米,但新的问题也随之诞生。排烟管与卫生间的排风扇相近,这意味着业主们在洗澡时极易因吸入一氧化碳而中毒。

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厨房排烟管改造前与改造后(业主供图)

除空调错位、漏水问题及排烟管问题未能得到有效解决外,对于进户门不防盗且漏风、地暖没有分控开关等问题,雅居乐方则明确答复不予解决。天一向新地产财经表示,他咨询专业人士得知,附近的精装修成本远远低于雅居乐收取的5000元/平方米装修费,因此对频频出现的装修质量问题更加无法接受。

新地产财经了解到,经过业主多次维权,今年2月,江北新区建交局质检站曾明确要求雅居乐针对个别业主出具整改方案,但雅居乐方出具的方案未能达到业主要求。此后,质检站曾多次来访要求其继续整改,雅居乐方也曾多次承诺整改期限,不过至今仍未完成整改。对此,新地产财经致电雅居乐雅生活客服电话,其表示已记录,将尽快答复,但截至发稿前暂未得到回复。

对此,新地产财经咨询了李盈科律师事务所全球总部合伙人郭韧,她表示出现类似的房屋质量的纠纷,业主有权要求开发商进行整改和赔偿损失。而对相关部门出具整改通知而开发商未做整改的情况,北京东元律师事务所律师李松向新地产财经表示, 2019年1月19日,南京市新出台通知规定,各级建设行政主管部门应当加强对全装修工程质量的监督。此外多个文件均对主管单位监督有规定。因此,主管单位要求整改具有一定的行政监管色彩,其整改要求具有法律效力。虽然一般情况下,开发商与购房者对房屋进行精装修的约定中,除了购房合同外还会就精装修房签订《装饰装修标准确认书》,并将此作为精装房的验收依据。如果开发商没有按照约定的标准进行装修的,除了要承担行政责任之外,还需要承担相应的民事责任。不过郭韧律师则表示,具体惩罚要看相关部门是否具有相应的处罚资质,可以根据其处罚规定进行相应的处罚和约束。此外,郭律师指出,如果因整改不到位出现安全事故,开发商不但得按合同约定赔偿损失,还需赔付侵权责任损失。

为保利润 地王精装上做文章

雅居乐滨江国际所在地块是2010年10月底雅居乐经过两次共计400多次的激烈角逐,分别以21.05亿元及36.2亿元的价格拿下的浦口区G40和G41地块,楼面价分别为7411元/平方米和7813元/平方米,溢价率分别达538% 和572%,其中,7813元/平方米的单价刷新了当时江北板块楼面地价。

此后,随着楼市调控超出了预期,雅居乐高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。2011年,此地王周边项目的宣传板显示,其存在地块面积增加、改动容积率,以平衡利润的嫌疑。同年底,媒体报道称雅居乐曾有意向政府要求退地,但未能如愿,随后经协商试图通过修改容积率来增加销售面积。

在此情况下,降低精装修质量或成为雅居乐为保利润而采取的手段之一。新地产财经发现,除近期出现的雅居乐滨江国际三期的维权外,该项目的一期和二期产品也分别在2015年和2017年因精装修质量问题、车库漏水问题而出现业主维权。 不仅如此,新地产财经梳理发现,近年来雅居乐的精装修项目出现的业主维权事件不在少数,西安、重庆等地均被爆出类似事件。今年3月,武汉雅居乐国际花园的177名业主就联名将雅居乐告上法庭。

对此郭松律师表示,如今精装修猫腻较多,购房者在购买精装修时,最好在合约中做出明确约定。比如在附表中注明品牌、型号,总之越具体越好,以防止开发商做手脚。其次,购房者最好把每平米的装修标准体现在合同中,如果开发商未能达到装修标准,可以进行维权。他进一步指出,如今造成精装修维权难的原因在于,现实中开发商与购房者往往未在合同中对装修标准做具体约定。郭韧律师建议,业主最好请相关专业人验房,签署验房交接书更需谨慎。

与此同时,新地产财经发现频发的维权丑闻也在一定程度上影响了雅居乐新盘的去化速度。4月28日,雅居乐江北新盘御宾府开盘选房,尽管中签率远高于同日开盘的房企,但当日去化却不到110套,对比同日开盘即售罄的房源差距明显。

土储偏科 被动全国化扩张

事实上,雅居乐的2018年并不好过,面对内外压力,其不得不调整战略,被迫加快全国化扩张步伐。

在海南的全域限购压力下,雅居乐海南业绩惨遭滑铁卢式下跌,其2018年销售业绩占整体业绩的比重下降至12%。其土地储备结构缺少多元化、抵御市场风险和政策风险能力低的劣势随之暴露出来。克而瑞数据显示,2018年雅居乐在TOP30房企销售排名中下降了5个名次。

为了应对海南市场的风险,2018年雅居乐加速了全国化布局。财报数据显示,雅居乐在2018年新拓展了20个城市,和2017年相比其所进入的城市总数增幅超过50%。获得46幅新地块,总斥资约426亿元,预计总建筑面积达1111万平方米。截至2018年底,雅居乐的土地储备面积达3623万平方米。

随着拿地节奏的加快,雅居乐面临的财务挑战日益加剧。年报显示,截至2018年末,雅居乐集团净负债率为79.1%,相较于2017年末增长了7.7%。公司的负债总额为1754.65亿元,较去年增长47.2%。其中流动负债与非流动负债,分别较去年增长44.2%与 54.3%。另外,雅居乐集团总借贷为885.29亿元,一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元,公司的账面现金勉强覆盖短期债务。

为了减缓资金压力,雅居乐2018年多次在境内外发债,各类融资总计约242亿元人民币。然而,2018年10月,雅居乐融资遇阻,遭遇“灰犀牛”。根据上海证券交易所披露的信息,雅居乐的一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,发行规模为80亿元。这笔公司债曾于同年7月被中止发行,随后再次提交,结果再次被拒。

对于雅居乐集团2018年的整体表现,摩根士丹利、瑞信、交银国际、野村证券、中金公司以及瑞银6家投行则给出消极的投资评级。瑞信发表研究报告表示,雅居乐2019年合同销售金额同比增长10%至1,130亿元人民币,意味着去化率需要达到57%,然而低线城市及海南的市场持续疲弱,其认为此目标看来颇具挑战性。

意识到问题的严重性,2019年的雅居乐加速了全国化扩张。5月底至今,其分别在广东清远、惠州、江苏昆山和成都拿地近60亿元,其中成都温江地块溢价率高达55.3%。中指院发布的《2019年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》上,雅居乐以115亿元的拿地金额位列31名。不仅如此,高价拿地的雅居乐也在持续融资输血。6月至今,雅居乐发行了7亿美元的永续资本证券,年利率为8.375%,所得款项均用于现有债务再融资。

与此同时,高速扩张下的雅居乐风波不断。两个月前,雅居乐旗下中山市长江高尔夫球场因环保违法遭监管处罚,5月30日广州区域总裁郑重离职。一天后,任职6年的首席财务官张森也正式离职。而近日,海口秀英区雅居乐金沙湾健康教育新城项目A1001地块发生高处坠落事故,死亡1人。

2019年前五个月,雅居乐累计预售金额为456亿元,完成目标的40.35%。不过其2019年1130亿元的销售目标,同比仅增10%。对雅居乐来说,未来仍然充满挑战。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
雅居乐
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