深圳的“上天入地”术:工业上楼、交通枢纽入地,向有限土地要高效益

本文来源于:21世纪经济报道   李振 2019/06/19

深圳就像一块“高产田”,在小小的一块土地上打出满满的粮食。

深圳就像一块“高产田”,在小小的一块土地上打出满满的粮食。

2018年,深圳以1996.85平方公里的面积,创造出24221.98亿元的地区生产总值,地均GDP高达12.13万元,高居全国第一。

可即便作为“高产田”的典型代表,深圳依然屡屡遭遇“无米之炊”的尴尬,缺地一直是深圳发展过程中最大的瓶颈,尤其是产业用地紧张状况频现。

5月底,深圳出台的产业用地节约集约利用政策《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》,迅速引发各界热议。

按照规定,只通过提高88平方公里存量产业用地的容积率,就可为深圳增加1.6亿平方米的产业空间,解决产业发展空间紧缺的难题。

实际上,深圳在产业空间的拓展上颇有创新,从推动“工业上楼”到探索总部企业“联合竞地”,还提出积极开发利用地下空间,打出了一套“上天入地”的组合拳,在极其有限的土地上争夺空间。

“以深圳为代表的一线城市,早晚都会经历这个过程。”深圳综合开发研究院城市发展与园区经济规划研究所主任周军民对21世纪经济报道记者表示,深圳之所以在产业空间拓展上下功夫,本质上是为了满足其产业升级过程中不同类型的产业空间需求。

产业空间“扩容术”

扩张的经济规模与有限的产业空间,是深圳长期以来面临的现实。

作为土地稀缺最为严重的一线城市,深圳的土地面积仅为上海的三分之一、广州的四分之一和北京的八分之一,而深圳的经济规模与产业空间需求却在40年的发展历程中不断飙涨。

统计数据显示,深圳市商事主体总量在2018年已经累计高达311.91万户,深圳的创业密度早已高居全国第一,每千人拥有商事主体达到249户左右,对产业空间的需求十分旺盛。

周军民向21世纪经济报道记者回忆,深圳产业空间需求与土地供应矛盾在2015年左右已经非常突出了。

产业飞速发展,对土地的需求已达到饥渴的地步。2015年,深圳共有200家企业提出了用地诉求,需求面积大约为4平方公里,但深圳的用地供应始终无法跟上。

亟待扩容的深圳恰恰是在彼时提出了“上天”还是“入地”的思路。

“上天”即为“工业上楼”,通过全新的产业载体模式盘活存量土地、溢出更多产业发展空间。

周军民认为,这实属深圳的无奈之举。原来深圳的老旧工业区大多建设在改革开放时期,标准不高,机器或生产线笨重,很多企业只能将厂房选择在一楼,造成了极大的土地浪费,容积率一直上不去。

“工业上楼”则是在工业载体上向存量挖掘潜力,大幅提升了存量空间利用效率,企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限。

“入地”则是探索开发利用地下空间。2018年7月,深圳市规划国土委起草了《深圳市地下空间开发利用暂行办法(征求意见稿)》,提出开发利用地下空间,鼓励对地上地下空间综合统筹和一体化开发,以此提高城市空间资源利用效率。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对21世纪经济报道记者分析,之所以现在提出开发地下空间,与工程技术水平提高有很大关系。当前我国已具备对地下40-200米空间全要素开发的关键技术,而地下空间基础设施投资具有巨大的投资潜力,对拉动GDP和就业作用明显。

深圳提出,在前海地下空间开发660万平方米,相当于20个平安金融中心的面积,建成亚洲最大的交通枢纽交通枢纽。

“地下交通枢纽一定是未来大城市核心城区的趋势。”深圳市城市交通规划设计研究中心城市交通研究院院长邵源对21世纪经济报道记者分析称,向地下要空间主要为了空间集约使用,以及减少对城市密集地区的不良影响,把最有价值的地面空间留给上盖物业和人使用。

城市进入精致建设阶段

对于产业空间的争夺,其背后实际上是深圳产业转型升级的一个信号。

胡刚拿“工业上楼”举例称,深圳能够探索出“工业上楼”模式的一个关键在于,其产业结构已经逐步实现了转型升级。

“实现工业上楼的一个条件必须是产业的轻型化。”胡刚对21世纪经济报道记者分析,当前深圳的产业结构中大多属于电子信息产业和科技型的制造业,机器设备智能化、轻型化,完全具备了上楼的需求。

以深圳宝安区全至科技园区为例,在采取“工业上楼”模式初期,吸引120多家科技企业入驻,其中国家级高新技术企业超过10家,有力地倒逼了经济结构调整和企业转型升级。

另外一个模式则是总部企业“联合上楼”。长久以来,企业往往喜欢竞拍土地自建物业,不仅耗资巨大,还极易造成空置浪费甚至是衍生出二房东现象。

“深圳通过鼓励企业组成‘联合体’竞买土地,在一定程度上避免了防止产业空间浪费。”周军民说。

胡刚表示,类似深圳一样的一线城市,在选择修建交通枢纽时往往会预留出地下空间,这符合轨道交通的特点。当前的消费往往与交通紧密结合,例如很多地下交通枢纽都会将负一、二层设置为商业消费区,负三、四层设置为轨道车站,负五、六层设计成停车场。

在受访专家看来,无论是选择向上发展,还是选择向下发展,都传递出一个信号,即深圳的城市建设已经进入到一个崭新阶段。深圳经过40年的发展,已经进入到精致建设阶段。

“城市的产业载体变化与产业转型升级是相互推动的,深圳产业转型升级变化带动深圳产业空间载体的创新,反过来产业空间载体也会成为深圳转型升级的一个巨大推力。”周军民说。

编辑:丁爽
深圳 土地
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