远洋弃“厢”保“车” 收缩非主营业务或将持续

本文来源于:财经网 白志敏 2019/06/16

一年半过去,远洋集团“动车组”理想不成,反而被传拟剥离长租公寓业务,弃“厢”保“车”。

2018年初,站在25岁新起点,远洋集团总裁李明对多元化转型提出了自己的期待,他表示希望远洋的多元业务变成“动车组”,“传统火车的动力全在车头,后面的车厢只是被拉着走。但动车在于每一节都有自己的动力,这才让动车组得以持续加速,风驰电掣。”一年半过去,远洋集团“动车组”理想不成,反而被传拟剥离长租公寓业务,弃“厢”保“车”。

关于长租公寓的所有问题,远洋集团品牌方向财经网回复称目前暂无更多内容分享。而就目前情况来看,远洋的长租公寓业务“动力”不足反拖后腿,导致其多元化业务面临着一定的挑战。在资金压力较大的情况下,收缩包括长租公寓在内的非主营业务的情况未来或将持续发生。

盈利狭窄扩张受阻

2016年,“远洋地产”正式更名为“远洋集团”,布局包括长租公寓在内的多领域,踏上了多元化发展之路。次年8月,远洋旗下长租公寓品牌邦舍首家门店北京青年路店开业,站在青年路店的中庭,远洋邦舍公寓副总经理姚国臣畅想着长租公寓的市场前景,“未来存量市场是非常大的,诞生千亿级别的企业并不难。”

此后,远洋邦舍迅速布局北京、深圳、杭州、上海等7个城市,管理近5000间房源。不过,继在京津冀、华南、华东等地区域布局后,其2018年年报却显示当年共经营12个项目,管理房源数减至3452间。

而与此同时,处于行业初创期的长租公寓盈利模式不稳定,盈利空间狭窄也是整个行业不可忽视的现状。据克而瑞2018年发布的中国租赁住房市场研报显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%,低于办公租金回报率4%-6%。轻资产模式的行业投资回收期在5—10年。如何提升租金回报率,探索出盈利方式,是长租公寓企业面临的难点。

就青年路店和酒仙桥店来看,青年路店建筑面积12000平方米,地上三层为青年公寓,地下层为办公空间,中庭作为公寓和办公的共享空间使用。户型分A-E五个大类,总共233间,面积39-46平方米不等,价格处于5000-8000元之间。酒仙桥店共六层,地上五层有192间房,所有房间均为loft户型, 面积为41平方米,租金根据朝向略有不同。宣传单页显示其单间优惠低至5226元,并表示大客户还可享受更低优惠。据财经网了解,青年路店和酒仙桥店的出租率达95%以上,而在酒仙桥附近,某品牌公寓41平方米的一居室价格在6000元左右,相较而言其租金溢价能力有限。

除租金外,增值服务也是长租公寓品牌获取利润的方式之一。不过财经网探访的两家门店中,青年路店的便利店、健身房、食堂等仅作为配套引入第三方,酒仙桥店的书吧、跑步机、会议室、台球等健身与娱乐设施则供租户免费使用。

值得注意的是,为了获得更好的市场和收入,远洋邦舍曾在青年路店尝试推进将长租公寓与联合办公两热点相结合。远洋方回复证实“邦舍公寓青年路店有体现Co-living+Co-working共享模式”, 并表示邦舍各个分店根据固有的物业、区位位置、主要客群情况,有不同的定位和配套。不过财经网实地探访发现,“联合办公”区现由远洋集团旗下的五元业务之一即邦舍所属的远洋服务使用,未有其他企业入驻。

拉低财报  多元化陷困局

在2018年初,集团总裁李明曾对包括长租公寓在内的“战略新业”提出了与地产主业不同的要求,规模与商业模式被摆在了显眼位置,而利润则未被提及。“开发业务要的是规模、效益、现金流。非开发类战略业务要的是规模、商业模式和协同性。”

 

远洋集团官方微信“远洋集团控股”曾发文提及邦舍的商业模式,即以标准化的高质量服务为前提,一部分采用重资产自持独立运营,另一部分采用轻资产租赁,继而委托专业运营商加盟的方法获取利润,最后通过自身的品牌吸引客源,进行良性循环。至于轻重资产比例,文章中透露,其运营模式是在某一“餐饮公司”品牌中取得的灵感,其 50%的运营利润来自地产出租,40%来自品牌授权,只有10%来自其自营店面的运营。文章认为,地产出租源于其在全球持有众多店铺,并通过品牌授权的方式将店面出租给加盟商运营,同时赚取租金和品牌收益。

财经网向远洋方就出租率、利润及各项资产比例等寻求答复,对方不予置评,并表示每家企业对运营过程中所产生的成本、营收、利润等财务指标之间的关系均有自己的平衡标准与核算模式。

自上市以来,远洋集团屡屡踏错市场节奏,多次因高点拿“地王”而备受业界诟病。克而瑞数据显示,远洋销售业绩排名已从2012年的16位降至2018年的26位。房地产业务频频受挫的远洋开启了多元化之路,希望借此探索新的发展路径。除长租公寓外,金融、养老产业、大物流、大数据、智能化被远洋确定为新兴战略业务板块。在规划中,住宅开发业务与多元化业务的“最佳”的配比是4:6。

不过虽然远洋多次表示公司在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力,但其2018年年报显示,公司的核心业务依然是物业开发,收入占总营业额的86%,长租公寓等多元化业务仅占业务的14%。

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远洋集团2015年-2018年营业额曲线图(单位:百万元)

更为糟糕的是,长租公寓的缓增长或是负增长也在一定程度上拉低了远洋年报的财务指标。财经网查询远洋集团近年财务数据发现,2018年营业额为414.22亿元,同比下降10%。 2018年毛利为人民币82.87亿元,较2017年下降26%;毛利率也从2017年的24.52%下降至20%。营业额与毛利均为近四年来首次下降。高盛发表研究报告称,远洋集团2018年核心盈利跌35%至26.2亿元人民币,低于该行及市场预期分别43%及42%。

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远洋集团2015年-2018年毛利曲线图(单位:百万元)

在营收和利润双降的情况下, 2019年开年,远洋高层人事调整动作频频。其中,集团执行总裁谌祖元退居高级副总裁,任职远洋23年的“老臣”远洋集团经营发展中心副总经理段涛离职。近日财经网获悉,长租公寓中心常务副总经理俞国泰也已调离长租公寓岗位,对其调离时间及原因,远洋方回复称“属于正常的人事变动”。其实早在2018年二季度,邦舍就已进行了内部资源整合,多位管理层离开,团队大幅度缩编。

债务压顶 收缩或持续

远洋邦舍的困境是长租公寓的行业的缩影。2017年长租公寓领域迎来大爆发,除远洋外,万科、碧桂园、龙湖、旭辉等房企也不断加码长租公寓;从2018年下半年开始,多家长租公寓因“资金链断裂”爆仓。2019年,在债务到期压力明显加剧的情况下,有的房企出现了收缩包括长租公寓在内的非主营业务的迹象。例如,在确立“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的战略后,万科频频在业务和组织架构上动刀, “万村计划”及物流地产成为其“收敛”的一部分。朗诗集团则于5月14日宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务剥离至控股集团,以“减少亏损对本公司业绩的影响”。

远洋集团也是如此, 2018年年报显示,其净负债率为72.86%,同比上升11.1个百分点。此外,其一年内到期的贷款总额为154.25亿元,较去年同期大增54.3%。未来2至5年内到期的贷款更甚,较去年同期几乎翻倍。在盈利能力不足与债务压力加大的双重挑战下,远洋管理层坦陈,目前的存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理的精力,因此正加快把远洋回归到以开发业务为主的轨道上来。

“2019年长租公寓已经进入到了相对过剩的阶段,这在很大程度上说明房企经营时应有所注意了。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向财经网表示。然而对目前的长租公寓而言,亏损是行业常态,合硕机构首席分析师郭毅表示,尽管目前国内长租公寓企业可能会在某区域或某个门店获得营收平衡,甚至略有盈余。但是从整体业务来看,基本都还处于业务扩张与亏损的状态。

“随着一二线城市房价的持续高涨,加之外来人口在城市常住人口中的占比提高,公寓类的租赁型居住产品需求持续上升,目前长租公寓整体市场规模相对较大。企业进驻到住房租赁市场可以把零散需求进行整合,同时用更好的产品和服务提升行业服务品质,也能从中获取更高的利润。” 郭毅向财经网表示。而就房企而言,她坦言长租公寓主要依托重资产方式获得持续运营收益及资产增值收益,相较房地产开发而言是不同的开发经营模式。短期来看,在业务扩张的过程中,长租公寓的利润指标还有可能对集团整体业绩形成下拉效应。

因此,郭毅认为,在培育期,剥离长租公寓业务可以使得其主营业务表现出正常的经营状况,等长租公寓进入良性健康发展正循环的状态后,再将其纳入到主营业务板块也更为合理。严跃进亦表示,剥离有狭义和广义的概念。狭义的剥离指作为一个独立的业务部门运营,集团不提供太多支持,广义的剥离则体现为项目转让等。“目前长租公寓市场空间尚存,类似的剥离可能体现在支持力度减弱的层面。”

对于长租公寓,郭毅建议,基于房地产企业的业务战略布局和整体基数,长租公寓的利润相对较低,因此需要达到相当的规模效应才能更好地摊平成本;其次,长租公寓运营商应该注意如何运用技术手段去控制成本;此外,除去住房租赁,企业是否能够衍生更多的服务内容,给租户提供更高附加值的服务也至关重要。严跃进表示,长租公寓的发展需要把握市场机会,尤其是并购与各类政府政策支持的机会,如蓝领公寓等。

不过整体来看,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年到期债务为6178亿元,此后债务偿还压力还将进一步扩大。加之当前长租公寓等非主营业务的盈利模式还有待探索,结合其投入大、回报周期长的特点,收缩阵线、资产转移,甚至资产出清的状况还将继续出现。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
远洋集团 长租公寓
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