“掮客”明发

本文来源于:凤凰网房产 周博通、任英楠、童甜甜 2019/06/11

明发集团会成为下一个中弘股份吗?没有人能完全否定。

明发集团会成为下一个中弘股份吗?没有人能完全否定。

5月31日晚间,停牌三年多的的明发集团(国际)有限公司(00846.HK,以下简称明发集团)发布公告称,参照审核委员会于内部监控审阅结果公告披露的建议,公司一名高级内部审计经理将于2019年6月履新。公司亦正与内部监控顾问商讨有关进行建议其后内部监控审阅的工作。

这并不意味着明发已经脱离危险区,即将复牌恢复交易。由于尚未能合理解释此前多起关联交易,明发集团尚难以获得监管机构和市场的认可。

纸面的之外,明发更需要面对实体经营的困境。10年前以商业综合体概念强势进入北京上海等一二线城市,如今北京、上海明发商业广场项目的空置,已经成为其商业进军一线战略折戟的标志。

明发如何归去来。

折戟一线

从北京南六环与大厂高速交界处向南,不到1km便是北京大兴区北京明发商业广场,20万平米的商业住宅城市综合体在2010年宣告了明发进军北京的雄心勃勃。

2010年1月,上市不久的明发集团迎来了高光时刻:1月5日,其以最高限价10亿元并配建0.88万平方米租赁住房的代价,竞得北京大兴2宗土地,总规划建筑面积13.16万平方米;一年后的1月6日,其又以115%溢价率、3.87亿元的代价,竞得上海市嘉定区2宗商办用地,总规划建筑面积12.84万平方米。

北京和上海的这两个项目,肩负着明发战略重心向一二线城市转移的重任,并按惯例被命名为“明发商业广场”。

按照明发集团最初的设想,位于大兴区南六环近生物医药基地地铁口的北京明发广场要打造成一个具有浓厚现代都市气息的居住社区和商业综合体。

如今的北京大兴明发广场,凤凰网房产走访发现只有两家店面在营业中,一家美发店位于商品房区内沿着小路走进去的店铺,店外玻璃上贴着美发字样的红色横幅,店内十分冷清,还有一家小超市在位于住宅区明发雅苑的门口。

明发集团官网商业地产北京明发广场项目中显示,北京明发广场拥有6万㎡的风情商街,7万㎡的住宅,及4000㎡的自建幼儿园。

明发集团计划在该区域建住宅区共5栋楼,住宅区早已全部建好交付,但原规划中的商业区和幼儿园现状却不尽人意。

北京明发广场商品房区现状

据2015年就在开始这里工作的明发雅苑住宅区保安介绍说:“商业广场因为存在房产证问题,所以这边显得冷清,不过今年已经在解决了,内部有通知说今年十一左右商品房区会热闹起来。”保安补充道,“商品房那边有的地方里面已经在装修了。”

一份来自内部的通知对未来的预期,似乎在说明北京明发广场依然没有放弃让自己“复活”。与北京的项目“惨淡”相比,明发上海的商业广场面临更复杂的问题。

2011年,明发以115%溢价率、3.87亿元的代价在嘉定摘得两幅商办地块,其中原本规划为商业广场的c13-3地块工地内如今杂草丛生,两栋一高一矮的建筑已显现轮廓。大致可以看出稍矮的四层楼有商场的雏形,另一栋18层建筑也已结构封顶。

凤凰网房产随后进入工地现场,与一位负责人攀谈得知项目已停工近一年,至于停工原因,其直言表示是“没钱了!”另外凤凰网房产注意到,工地门口的一排告知栏橱窗中,原本一块“工程概况”广告牌被特意摘下,藏在了橱窗的后方,而这块广告牌上显示的工程建设单位正是“明发集团上海实业有限公司”。

在工地内部转了一圈,发现两栋建筑周围脚手架和安全绿网已摘除,但建筑本身还是水泥毛坯的模样,工地现场几位工人忙着为建筑安装铁质围栏,种种迹象显示明发这栋商场大楼短期内没有重新开工的迹象。

凤凰网房产接着来到明发嘉定项目位于白银路沪宜公路交界的售楼处,保安人员表示“售楼处现拒绝接待来访客户,有什么事问我都知道”,当被问及已停工的c13-3地块何时复工,保安人员透露的时间节点是“明年年初”。

明发的技巧

凤凰网房产发现上文提到的c13-3地块濒临烂尾阶段,而工地正前方的商住公寓却早已交付并投入运营。

从工地处仰望这栋约16层的商住公寓,可以看到不少房间外侧晒着衣物被单等物品,生活气息浓厚。另外还有一些住户自制简易衣架,将绳子栓在了走廊外侧,用以晾晒衣物。

凤凰网房产来到这栋商住公寓的前方大门处,发现其物业公司是“金地物业”。进入金地物业所在办公室的3楼,以长租公寓运营商身份询问是否有可租房源时,金地物业公司工作人员告知,没有大量空房可供出租,但“少量的话可与业主商谈”。另外工作人员介绍,这都楼的水电都是商用标准,比一般的民用标准贵上不少。

上海明发广场商品房区现状

同样的情况在北京明发广场项目上也有所体现,明发集团计划在该区域建5栋住宅及1个商业区,住宅区早已全部建好交付,但原规划中的商业区却不尽人意。

中金公司曾在研报中指出,明发集团从2002年开始就将业务重心转向商业地产。明发集团转战商业地产开启发展的新模式,希望以城市商业运营能力占据先发优势。明发集团商业地产起点很高,厦门第一个商业项目厦门明发商业广场让明发集团名声大噪。而商业也带着明发走出厦门,开始全国化布局。

2009年上市之后,明发加快了拿地进程,包括北京及上海项目在内,明发在全国各地多以商业+住宅的模式进行拿地,不过往往在住宅板块建成出售后,商业板块始终难以“上线”或者长年撂荒。

据凤凰网房产了解,在一线城市之外,合肥、南京等强二线城市也出现住宅销售火热,商业“无人问津”“管理混乱”等问题。

据此,有不愿具名的业内人士透露,明发广场之所以住宅卖得好商业落地差,其实住宅土地涨价红利已经弥补了商业部分可能带来的风险,“即便商业部分卖不出去,也能通过前期的住宅收回成本,甚至完全盈利。这种操作手法有点空手套白狼的意思。”

据此前媒体报道,明发集团在进入新地区之前,经常会以签订拿地“谅解备忘录”的形式和当地政府部门洽谈。在全国实施土地招拍挂之后,明发集团的这一方式并未停止,2010年和2011年明发集团获得的大部分地块均事先签订了谅解备忘录。明发集团在2010年到2012年6月期间,与谅解备忘录方式相关的土地储备建面多达约240万平方米。

如今回顾明发上市后集中拓展的商业住宅项目,鲜有成功的明发商业广场实际落地。

艰难复牌路

商业上的混乱也蔓延在明发集团内部的管制上,自监管层的关注体现了这一点。

监管层对明发集团在2014年有三笔出售发生的真实性存疑,分别是出售天津一项目51%的股权、出售代价为1.8个亿,出售8个物业单位的使用权给最终控股股东及其关系密切的家庭成员、出售代价为6.4个亿,出售42组物业的使用权给一名分包商。另外,在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元没有合法书面证明支持。

会计师在报告中还指出,上述大部分涉及的支付方为明发集团本身或其受薪行政人员的关连人士,而管理层不能提供足够的文件证明上述收款源自不同人士,并未能提供令人信纳及一致的解释来说明交易的商业实质。

2016年3月17日,明发集团前核数机构普华永道对外称,因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证,故对明发2015年财务报表“不发表意见”。

会计事务所一旦对财报不发表意见,说明该公司财务数据真实性难以得到保障。就在半年前同样是普华永道对佳兆业的财务材料不信任声明进一步加剧了佳兆业时间的严重性,而此次普华永道的“没意见”也成为明发三年停牌的起点。

紧接着普华永道的声明,是港交所责令明发集团自2016年4月1日起停牌,并给出四个复牌条件:对前核数师提出的事宜进行调查并披露调查结果;处理2015年财报中的审核保留意见;将所有重大资料告知市场;刊发所有尚未发布财务业绩。

3年之后,明发针对这些问题有完美的解答。

首先,在对前核数师提出的事宜进行的调查结果披露方面。直到2019年3月31日,一份关于《独立法政调查主要结果概要》的公告姗姗来迟。

根据明发这份《调查概要》显示,独立法政调查员在调查中发现多宗明发集团与其他七间公司的资金流动交易,而上述七间公司则与明发集团董事局主席黄焕明三名家庭成员有关,其中包括黄焕明的儿子。

此外,在调查过程中,独立调查员还遭遇了若干电子仪器格式化、硬盘失灵、数据删除、若干第三方拒绝面谈等多重“限制”。在《调查概要》中,明发集团针对普华永道提出的疑问一一进行了解释说明。

核心问题还是未得到解决——谁该为问题负责。但这些事情可能牵涉到大股东的一些行为。要解释清楚,就要让当时的管理层,而不是大股东去承担责任,而且还要获得监管机构的接纳。只有这样大股东和董事才能独善其身,这是明发一直难以复牌的原因。

目前,明发2016年至2018年的年报、半年报均未发布,明发称预期尚未发布财务报表及报告将于2019年6月结束时或之前刊发。

2019年4月7日,明发集团三年来首次发布年度未经审核管理账目。2018年公司实现收入116.08亿元,同比增长16.5%;毛利41.68亿元,同比增长36.3%;年度利润13.35亿元,同比减少13.54%。

但停牌也仍在继续,这很容易让人联想到佳兆业。同样是创始人卷入贪腐案以及公司财务报告有问题,这使佳兆业停牌19个月之久。而明发遭遇的问题,要更加棘手。

编辑:丁爽
明发集团 商业广场 空置
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