多地房贷利率上调,但不具统一性与持续性

本文来源于: 王晗玉 2019/06/02

专家分析,从大趋势来看,房价利率还将出现适度走低的态势。

进入五月之后,多城接连上调房贷利率牵动着广大购房者的心。

就在不久前的四月末,房贷利率还因连续下降5个月掀起一阵话题,转过月份,局势瞬间发生变化,南宁、合肥、青岛、郑州多地先后上调利率,南京也于近日爆出首套房利率将上浮15%的消息。

与此同时,同为热门城市的杭州房贷利率却出现下降迹象,而北上广深等一线城市也暂时处于稳定且较低水平。

由此多地浮现的房贷利率上调会否发展为全国性趋势?这波上调又将持续多久?

业内专家分析表示,“因城施策”背景下,各地房贷利率将依当地人才政策、银行自身情况调整,难成统一性全国趋势,而其在目前出现上调的几座城市也可视为偶然现象,不具备持续性。另外从大趋势来看,房价利率还将出现适度走低的态势。

房贷利率连降5月后,5城连升

根据中指研究院的数据,2019年4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,较上月下降8BP(BP即基点,1个基点等于0.01%),较以往已连降5个月,同时二套房贷款平均利率为5.81%,已连续下降半年。

彼时,市场预计此后房贷利率仍将下行,但进入五月之后,多个城市却出现回升趋势:

南宁多家银行上调二套房利率,其中,浦发银行上调幅度明显,由上浮25%升至40%;

合肥首套房利率在上浮20%的基础上,部分银行上调至25%,此外多家银行放款速度也出现下滑;

青岛部分银行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%;

郑州首套房贷利率上浮基本在15%—20%,二套房则在20%—25%;

近期,又有消息指出南京多家银行将把首套房利率回调至15%,此前其部分银行的首套最低利率已经达到上浮5%的水平。

多地银行上调房贷利率的背景是此前几月楼市上演的“小阳春”景象。

国家统计局数据显示,在房地产投入方面,1—4月全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速提高1.6个百分点;在销售方面,1—4月全国商品房销售额39141亿元,同比增长8.1%,增速提高2.5个百分点。

而在房价表现上,整个3月份,全国70个大中城市中,新建商品房价格环比上涨的有65个,较上月增加8城,二手房价格上涨的有57个,较上月增加10城。

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70个大中城市商品房销售价格变动情况(图片来源:和讯网新闻配图)

房贷利率作为市场调节的一大途径,历来会伴随楼市冷热进行调整,而经历了前段时间的欣欣向荣,信贷适度收紧也成多地调控手段。

以郑州为例,克而瑞数据显示,3月当地商品房成交量环比增加了6倍,去化楼盘超过8成,而4月成交量相比去年同期增加了94%,成交均价环比也增加了14%。

此时房贷利率上调则能适度压制购房群体热情,以此达到稳定房价的目的。

当然,楼市“过火”的城市不止前述几家,上调房贷利率的调控手段也将在更多地区上演。

国家统计局数据显示,至目前西安已连续五个月成为房价同比涨幅最大的城市;苏州、大连、佛山、南宁也因房价过热刚被住建部点名预警。除南宁已先行调高房贷利率外,上海易居研究院智库中心研究总监严跃进预测,上述几座表现“抢眼”的城市将会是下一波跟进上调利率的重点。

利率上调几无统一性、持续性

不过就在房贷利率上调呈逐渐蔓延之势时,个别城市也有相反的动作。

以杭州为例,其地域吸引力并不输郑州、南宁等地,却在近期下调了房贷利率。工、建、农等多家银行均将首套房贷利率由原来的上浮10%降至上浮5%,二套房贷利率则从上浮15%降至上浮10%,此外汇丰银行和上海银行两家机构在一定条件下更可执行基准利率。

这一变化顺应了杭州此前进一步放宽的人才政策。在今年4月之前,要想在杭州落户,必须满足本科学历45周岁以下、专科学历35周岁以下,并且在杭州居住满一年、连续缴纳社保一年以上。而4月5日之后,“年龄”与“社保缴纳年限”的限制均不复存在。

目前来看,下一个与杭州境况类似的城市应该是珠海。一周之前,珠海也放宽了限购政策,针对非珠海户籍者,社保缴纳方面都放宽了年限要求,甚至有些高端人才及港澳居民已全无社保限制。

严跃进对此指出,房贷利率上调应该不至上升为全国性趋势。“因城施策”背景下,房贷利率最终需适应各地需求,尤其是适应人才政策的导向,“如果人才政策呈现宽松、持续的导向,那么银行信贷也会适度宽松。”

此外,各地银行的实际情况也是一大影响因素。如果之前没有大规模放贷,资金又比较充裕,那么这些银行本身就有动力和需求来发放贷款。

著名财经金融评论家余丰慧也指出,当前房贷这类个人贷款是各家商业银行追求的优质资产,尤其在信贷资源配置荒的情况下,以上市公司为代表的优质企业现金流充裕,直接融资比重在提升,间接融资的需求则明显下降,银行空有资金贷不出去,房贷则成必争之地。

而根据现实预估,此轮利率上调也并不具有持续性。在余丰慧看来,这一现象更像是“积极性的偶然”。3、4月份二三线房价的整体上涨促使银监会、央行多次提示商业银行不能放松房地产信贷调控政策,当前的利率上调可视为银行对监管部门的响应。

但长期来看,房贷利率还是会呈现适度走低的趋势,因为各家银行要想争夺个贷客户,价格仍然是关键手段,此处的价格就是利率。

因此对于广大购房者尤其是刚需群体而言,房贷利率上涨也不必过度紧张,通过二套房上浮幅度可看出,此类调节主要压制的是炒房者,利好刚需仍是调控的重要原则,“房住不炒”仍将侧重满足住房者的需求。

文/王晗玉 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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