新华联:转型路漫漫,短期偿债压力增大丨年报拆解㉘

本文来源于: 地产K线 王向南 2019/05/11

新华联转型看似步入正轨,但隐患也在滋生。

进军文旅产业的房企似乎从来不缺乏故事性——万达断臂求生“卖卖卖”,中弘开启A股“市场化”退市先河...新华联(000620.SZ)也概莫能外。

早在2012年,新华联就确立了“由房地产向文化旅游转型”的发展战略,2016年宣布正式更名“新华联不动产”为“新华联文旅”。但直到2018年,新华联的文旅转型才真正开始落地。当年8月,其斥巨资打造的长沙铜官窑文化旅游度假区项目正式开门迎客,这被业界视为“新新华联”诞生的起点。

那么,转型落地后的首份成绩单成色究竟如何?

新华联2018年年报显示,公司营业收入为140.01亿元,同比增长88.16%;利润总额为18.97亿元,同比增长62.22%;归属上市公司股东净利润11.86亿元,同比增长40%。这一串亮眼的数字背后,转型看似步入正轨,但隐患也在滋生。

短期债务压力山大

众所周知,文旅项目前期投资大,回报周期长,属于重资产项目,极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。

2018年年报显示,2018年年末的货币资金为55.61亿元,相较于2017年同期的88.46亿元,下降59%。货币资金如此大幅下滑,新华联方面的解释是,“主要系本期开发建设支出增加以及归还借款所致”。

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归还借款的同时,新华联的短期债务压力已经迫在眉睫。2018年年报显示,新华联一年内到期的非流动负债为70.74亿元,同比增长43%。

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而现金流方面,新华联2018年投资及筹资活动产生的现金流持续为负,分别达-30.92亿元、- 46.16亿元,同比增加1191.14%、390.85%。

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此外,期末现金及现金等价物余额到2018年年底为20.74亿元,相较于2017年的59.42亿元,骤降65%。

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更值得注意的是,20.74亿元的期末现金及现金等价物余额,仅为一年内到期的非流动负债70.74亿元的29%,完全不能覆盖新华联的短期负债,短期偿债压力可想而知。

高度依赖地产业务

自着手布局业务转型以来,7年过去了,新华联依旧对地产开发业务严重依赖。

按业务类型分,新华联主要经营商品房销售,建筑、装修业,其他业务共三类,其中商品房销售贡献的营收占比81.10%,是绝对主力贡献。

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而在毛利率方面,2018年年报仅列举“占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况”,数据显示,当期商品房销售毛利率为38.06%,其他业务利润应该在10%以下。

此外,值得一提的是,新华联的销售、管理、财务三费均有所增加,其中销售费用同比增长93.47%,这无疑会吞噬项目所赚的毛利润。

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为更好的反哺文旅产业,新华联方面表示,2019年公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力,继续深耕长三角、大湾区、海南、京津冀等热点区域的房地产项目,加快新项目和新产品的入市节奏,为转型提供支撑。

另外,关于文旅项目本身,新华联董事长苏波曾在2016年公开表示,通过坚持“销售+自持”的运营模式,新华联将从可售物业收益、古镇经营收益、自持物业经营收益、其他边际收益获利,保证项目稳定的现金流和实现盈利。

2019年被新华联确立为“文旅运营年”,随着转型的持续推进,财务状况堪忧的新华联能否改变发展颓势?“销售+自持”运营模式的效果究竟如何?仍待时间检验。

编辑:丁爽
新华联 短期偿债压力 年报拆解
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