国内无人岛买卖渐开闸,花多少钱能成为“岛主”?

本文来源于:北京商报 蒋梦惟 2019/05/09

到底花多少钱才能成为一名“岛主”?

拥有属于自己的一座“桃花岛”,早已不再是黄药师的“特权”了。继海南省之后,5月10日,广东省将正式实施《广东省自然资源厅关于无居民海岛使用权市场化出让办法(试行)》(以下简称《试行办法》),这意味着,今后不论是个人还是企业,都可以以市场化的方式买卖广东的无人岛。

 

近年来,海岛旅游在我国市场上不断走热,而随着无人岛市场化出让政策“开闸”,不少人都动起了自己当“岛主”、开发海岛旅游的心思。除了国内无人岛外,北京商报记者发现,有电商平台更是直接开设了海岛拍卖专场,希腊、斐济、加拿大等多国的海岛在我国可以被“网购”。那么,到底花多少钱才能成为一名“岛主”?

国内“万元岛主”不是梦

根据本次广东省实施的《试行办法》,广东省审批权限内的无居民海岛使用权,可以招标、拍卖或挂牌方式出让,而且,该政策还明确,旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业等经营性用岛,应当通过市场化方式出让无居民海岛使用权。对于广东无人岛的定价,《试行办法》规定,县级自然资源主管部门委托有资质的评估机构对无居民海岛使用权进行价值评估,出让底价参照使用权价值评估结果确定,不得低于无居民海岛使用权出让最低价与测量费、评估费、出让方案编制费、利益相关者补偿费等出让前期费用之和。

据统计,我国面积大于500平方米的无居民海岛数接近6700个。在2003年我国首次提出允许个人或机构开发利用无居民海岛后,已有多个省市陆续出台了无人岛买卖政策,除广东外,2014年,广西就出台了《广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法》,为当地各种无人岛确定了出让评估规则;去年,海南省海洋与渔业厅还公布了《海南省无居民海岛开发利用审批办法》,确定了当地市场化出让无人岛的相关流程。去年国家海洋局更提出,我国将在2019年全面推广实施无居民海岛使用权市场化出让工作。当时,就有专家预测,我国数量众多、分布广泛的无居民海岛都有望陆续纳入到市场化交易的框架内。

可见,我国无人岛的市场化出让已经起步。更值得关注的是,购买一座无人岛,并非是只有土豪才玩得起的游戏。根据广西出台的评估办法,当地部分无人岛的单价(元/公顷•年)只有14元。这意味着,如果以一座面积为20公顷的岛屿计算,仅需1.4万元就可以拥有该岛50年使用权。

 

不过,整体来说,在我国拥有一座无人岛成本还是相对较高的。“当前,中国的无人岛旅游业还处于吃螃蟹的阶段,大多数企业还在观望。”资深旅游专家王兴斌表示。

作为2011-2017年间国内惟一一个以招拍挂形式出让的岛屿,浙江大羊屿岛的出让一度曾引发全国旅游市场的关注。2011年,当地为竞拍人定下了起拍价1500万元、保证金500万元的门槛,底价超过了业界计算的该岛最低价格15倍。最终,大羊屿岛50年使用权以2000万元的价格成交。而且,在业内看来,相比购买环节,开发、经营一座几乎从零开始的海岛要耗费的成本才是一个难以被估量的数字。有消息称,总投资5亿元的大羊屿岛项目,2014年就是因为施工成本问题而被迫中止的。而在我国最有名、被公认为旅游业开发最为成熟的“私人”岛屿蜈支洲岛,后续投资额更是高达38亿元。

海外购岛“中间环节”昂贵

北京商报记者还发现,近年来我国悄然兴起的“无人岛热”,不仅推动了国内的海岛加速步入市场化轨道,也让不少专门从事海岛买卖、租赁事务的中介,将海外无人岛“搬”到了国内电商平台上销售。北京商报记者发现,2015年3月,阿里拍卖就与从事海岛经纪40多年的老牌企业Vladi Private Islands GmbH合作,开设了“全球稀有海岛”的拍卖专场,位于希腊、加拿大、斐济和苏格兰的四座无人岛在网上被公开叫价拍卖。最终,除苏格兰的海岛流拍外,另外三座岛分别以170万元-620万元的价格成交,竞争最激烈的斐济第二大岛“海洋之心”更是有54人报名,经历了近30次竞价才落槌。

此前,业界曾有统计数据显示,购买一座海外的岛屿,价格也是有着天壤之别的,售价从数千美元到数千万美元不等,其中位于加拿大大陆湖中1500平方米的小岛,定价仅5500美元,价格甚至低于岛上的房产。而且,不论大小岛屿,中间环节的各种费用也颇为“可观”。以“海洋之心”为例,该岛屿买方需支付成交价6%的中介佣金、10000美元的律师费、40000美元的过户税,并以12000美元在当地注册公司。

 

另有分析报告称,如果海外岛屿尚未开发,除了购岛费用外,投资方普遍还得耗费10余万甚至数百万美元来修建垃圾处理系统、供水系统及发电系统,此外,海岛需配备的深水码头或私人机场也是不小的开支,后期的维修费用更是不容小觑。

但综合来看,相较于国内的无人岛,海外不少地方的海岛开发产业则更为成熟和完善,约翰尼·德普、大卫·科波菲尔、维珍航空创始人理查德·布兰森等明星和企业家都是业界知名的“岛主”。公开信息显示,目前,有相当一部分国家和地区采取了“只租不卖”的形式对外出让无人岛,但也有一批无人岛可购买永久产权。

在1999年成立海岛事务部管理机构的美国,普遍就采取的是出租海岛的办法。比如美国田纳西河流域管理局通过出租的方式,向私人转让公有海岛使用权,用于休养、避暑、划船、钓鱼以及类似的消遣活动,还通过出租方式向公司、企业或私人转让公有海岛土地,以修建码头或工厂、仓库等。而作为世界最大的群岛国,拥有1.7万个岛屿的印度尼西亚,还曾发布政策鼓励外国投资商租用其无居民海岛,以发展岛屿经济。印尼政府表示,租用者可在30年内拥有岛屿的使用权,30年后还可申请延期。

买岛容易养岛难

“买岛有风险,投资需谨慎”这是我国旅游业流传的一句“名言”,也时刻提醒着那些拥有“岛主梦”的人们,认清圆梦的“代价”到底有多贵。

有观点认为,现阶段国内外购买无人岛的企业和个人购买目的有所区别,国内更多是开发用于旅游、商业等,而在国外,买岛似乎成了相当一批高收入人群的个人乐趣。因此,对于那些想要将无人岛“变现”的人来说,高企的投资风险是他们必须正视的问题。

被称为“中国第一代岛主”艺术家朱怀仁,曾于1996年以9万多元的价格购买了舟山市普陀区莲花岛40年的经营权,在此后15年的时间里,他总计投入了近3000万元。他直言:“开发海岛就是烧钱,没有上亿元的资金建不好一个岛。”

目前,堪称我国无人岛开发成功案例的蜈支洲岛,在投资了近40亿元后,已经开展了30多个娱乐项目,涵盖潜水、摩托艇、拖伞等,同时海岛上还建设了度假别墅、木屋,酒吧、游泳池、海鲜餐厅等配套设施。目前,该岛每年游客量达到数百万人次,2017年旅游收入为12亿元。

“其实,蜈支洲岛的经验在我国并不具有可复制性。”王兴斌坦言,这座海岛距离三亚距离较近,交通相对方便,而且自然条件相对优渥、岛屿可开发规模也较大,而国内的无人岛大多面积较小、水电供给难度较大、游客承载量有限且环保要求极高,多数不适合做旅游、商业开发。而北京外国语大学文创产业研究中心研究员刘思敏还表示,我国此前公布的首批176个准备开发利用的无居民岛屿中,只有分属广东、广西和海南的77个岛屿处于热带,在气候条件上与马尔代夫等国际知名旅游海岛有一定的相似之处,但它们彼此之间相距遥远,聚合效应不明显,几乎无法形成像马尔代夫那样的群岛效应。

此外,对于国内企业或个人投资海外无人岛的前景,王兴斌也不乐观,“我国企业和投资者去海外开发海岛,需要面对当地法律与我国法律差异的风险,而且无人岛人员稀少,距离我国又都较远,投资方很难把控开发进展和运营质量。”王兴斌表示,更为重要的是,国外海岛客源更难被保证,如果走高端、小众路线,回收成本时间线也会被拉长。

不过,种种风险并非意味着无人岛完全无利可图。不少业内专家分析,如果国内企业在沿海城市已有一些旅游项目,就可以寻找距离相近的岛屿串成一条线路打造组合产品,如果能顺利确定差异化定位,可以吸引我国广大的出境海岛游游客回流。

编辑:丁爽
岛主 无人岛买卖
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