大名城股价四连跌背后的信批蹊跷:销售额翻倍增长费用却下降

本文来源于:和讯房产 杨羚强 2019/05/05

蹊跷的是从4月24日开始,大名城就连续跌停,跌势一直持续到了4月29日。在四个交易日里,公司业绩市值缩水了34.43%,超过85亿元市值“蒸发”。

4月25日晚间,大名城(SH600094)发布了一季度报告,营业收入同比增长16.5%,净利润同比增长323.3%。看上去业绩非常亮眼。然而,蹊跷的是从4月24日开始,大名城就连续跌停,跌势一直持续到了4月29日。在四个交易日里,公司业绩市值缩水了34.43%,超过85亿元市值“蒸发”。

对股价大跌,外界莫衷一是。有观点认为,获利资本或离场了。但如果仔细对照公司一季报和同日发布的《大名城主要经营数据的报告》会惊讶地发现,大名城一季度的销售金额由2018年同期的13.5亿元,增长至27.36亿元,增幅超过100%。但同期的销售费用、管理费用、税金及附加皆不涨反跌。这和行业其他地产上市企业一季度所表现的财务数据截然相反。

不仅如此,公司一季度的现金流量表中的经营性现金收入流入,也没有因为销售额的大幅增长出现增长。上述数据不免让人对公司披露的财务数据的真实性提出疑问。

为此,和讯房产先后向公司董秘、证券事务代表、品牌总监询问上述财务蹊跷发生的原因,但是截至发稿前,上述三人均未对此进行回应。

数字里的水分

尽管,净利润大幅增长,但如果对比大名城2018年一季度和今年一季度的毛利,可以发现公司的毛利其实并没有增长多少。2018年一季度的营业收入在扣除营业成本后尚有5.53亿元的毛利。而今年的营收扣除成本,只有5.66亿元。如果以毛利评估,公司的净利增长是无论如何也达不到323.3%的。

导致净利润大幅增长的,是包括管理费用、销售费用、财务费用以及税金及附加的大幅支出下降,以及公允价值的增长。其中,销售费用由4833万元,降至3425万元,降幅接近3成。除此外,其他费用均有大幅下降。其中管理费用减少了900多万元、税金及附加减少了2亿多元、财务费用减少了2000多万。

但蹊跷的是,在销售费用、管理费用等支出大幅的下滑,是伴随着一季度销售额大幅增长而发生。一季度,大名城的合同销售金额达到了27.36亿元,而一年前的同期,销售金额只有13.5亿元。

明源地产研究院执行主编艾振强告诉和讯房产,销售费用、管理费用、财务费用反映的是今年的实际费用支出情况。

这意味着大名城的销售收入翻倍,但为了实现上述销售收入所支付的各项费用都在减少。

上述现象和房地产行业目前的普遍现状并不一致。实际上,多数房企的销售费用、管理费用,总是伴随销售额的增长同步增长的。

以大名城差不多时间公布一季报的华发股份(SH600325)为例,季度销售金额由去年一季度的100.2亿元,增加至183.6亿元,同期的销售费用、管理费用也随之大幅增加。销售费用增长了83.05%,管理费用增加了61.9%。公司的解释是销售规模的扩大,导致管理费用、销售费用的增长。

不仅仅华发股份的销售费用、管理费用,随着合同销售额和营业收入的大幅增加而增加,保利地产、新城控股等均在销售规模大幅增长的情况下,出现了销售费用、管理费用的同步增长。

这不免让外界对公司披露的财务数据和经营情况的真实性才生疑问。

克而瑞研究中心香港区域总监洪圣奇说,近几年,很多房地产企业会通过并表方式增加销售额,有的通过合并子公司,将部分企业的销售金额并入到报表,有的则通过并表,将大量的费用转移出去。

出现销售金额增加,销售费用减少的现象,也可能是公司在财务报表里做了很多处理,导致了上述现象的发生。

兰德咨询总裁宋延庆则认为,出现销售金额大幅增长,销售费用却下降的现象还有另外两种可能,一是发生类似万科这样的营销革命,全部取消代理,改为直销;二是公司做了一系列处理,将费用转为营业成本,有效降低了当期的费用。不过,销售额增长,但管理费用却大幅下降的概率却很少发生。

销售回款率或大幅下降

除了管理费用、销售费用,没有随着销售额的大幅增加而增加之外,最能反映公司当期实际经营情况的经营性现金流,也让投资者感觉蹊跷

大名城的一季报显示,公司经营活动现金流入为34.32 亿元,其中销售商品、提供劳务收到的现金仅30.4亿元,较去年同期仅增加了9000多万元。而销售额增长了八成的华发股份,一季度的经营性现金流流入较去年同期增长超过六成,其中,销售商品、提供劳务收到的现金增加了九成。

一季度销售金额增幅较大的其他房企,如新城控股、中南建设等经营性现金流入,尤其是销售销售商品、提供劳务获得的现金均有一度幅度的增长,只有销售额下滑的万科,以及一季度销售增长不到三成的保利地产,销售商品、提供劳务收到的现金出现下滑。

事实上,大名城曾在今年接到过上海证券交易所类似的提问。询问公司2018年1——12月的四个季度,为何每个月销售商品、提供劳务所获得的现金,都和当季度披露的合同销售金额有差异。

大名城在4月30日发布公告回应说,主要是从认购协议到实际收到销售款存在时间差,尤其是因为调控政策中限签合同备案、银行按揭额度等存在不确定性。

如果上述解释成立,那么在一季度销售金额大幅增长的背景下,大名城销售、提供服务所获得的现金仅仅只是较去年同期微增,就反映出一个问题——销售的回款率或许出现了大幅下滑。

如果这一猜测得到认证,那么,也就能找到销售金额大幅增长同时,销售费用出现大幅下滑的解释。按照房地产行业的行规,在销售款没有完全回笼前,为销售商品所支付的销售费用是无法得到确认的,自然也就无法计入到一季报的费用里。

当然,上述回款率大幅下降的猜测,并没有得到大名城方面的确认。截止发稿,公司方面尚未就上述问题作出回应。不过,大名城一季报,又自称公司的回款良好。

究竟是何种原因,造成大名城在销售金额翻倍增长的情况下,经营性现金流中销售商品、提供劳务获得的现金仅仅出现了微增?

真相究竟如何?和讯房产将通过进一步深挖公司近年财报和销售数据,帮助投资者接近真相。

编辑:王晗玉
销售额 股价 大名城
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