规模越大盈利越难,长租公寓“二房东”陷怪圈

本文来源于:财经网 王晗玉 2019/04/24

蛋壳公寓以“让年轻人有尊严地生活在城市”为初心创立,而后来一切隔断间、甲醛房等操作绝对称不上“有尊严地生活”。

继本月中旬我爱我家续租收取中介费引起关注后,近日长租公寓这一租房细分领域又被推上风口浪尖,这次处在舆论中心的是蛋壳。

4月19日,蛋壳公寓被曝在租房源仍存在隔断间现象,且有媒体调查发现该现象在北京区域内十分普遍。而“隔断房”是北京市住建委明确认定的违规行为。

伴随该事件发酵,外界又一次聚焦“长租公寓乱象”话题,集中讨论了当前长租公寓行业存在的几大负面现象——隔断房、租金贷、甲醛房——矛头直指蛋壳、自如等“二房东”运营商们。

衍生并区分于传统中介租房,长租公寓模式自2015年逐渐兴起,喊着透明化、高质量服务的口号,理论上应是一种消费升级的产物,但居高不下的投诉率与租金、扎堆入场的投资者与盈利困境却仿佛令其陷入了生存怪圈。

乱象与诱惑并存

以资产投入划分,长租公寓运营可分为两种模式,分别是以房地产企业为代表的重资产模式(物业自持,自行开发建设运营),如万科、招商蛇口,和以服务平台为代表的轻资产模式(自业主处收房,代为管理运营,即俗称的“二房东”),如蛋壳、自如。

因房源分布较为分散,且以提供管理服务为主,轻资产模式的各平台受到的关注和暴露的问题更全面也更细碎。

财经网梳理消费者服务平台黑猫投诉内的帖文发现,当前针对自如的投诉有245条,针对蛋壳的有237条,而针对万科旗下泊寓的仅3条。上月初蛋壳母公司被北京市市场监督管理局约谈即是因为投诉举报居高不下。因此,分析轻资产服务平台的运营现状更具现实意义。

观察黑猫平台上的投诉,隔断房、甲醛超标、管家不作为、诱导租金贷仍是最普遍的现象。

推诿

蛋壳用户投诉(图片来源:黑猫投诉平台截图)

针对上述问题,日前财经网以租客身份体验了蛋壳公寓的租房流程,发现在朝阳区某房源内,隔断房仍存在,且管家表示一旦拆除可退换剩余房租与押金,但不予补偿;装修时间较长,未发现有甲醛超标一类安全隐患;看房管家对后续签约、保洁、维修等服务流程作出了承诺;对“分期月付”(即使用租金贷服务)含义解释清晰,未有诱导表述,且合同内有详细补充。

合同

蛋壳租房合同对“租金贷”的专项解释(图片来源:蛋壳平台合同范本)

不过也有部分网友表示看房管家存在“两幅面孔”,只是“签订合同时各种殷勤,一旦给钱立马不认人”。

管家两幅面孔

(图片来源:黑猫投诉平台截图)

另据蛋壳管家的说法,现在最主要的问题为供小于求,房源供应远远不足,以至于其时常将租不到公寓的客户介绍给附近的传统中介。

“他们手里有房源没客户,我们有客户没房源”,蛋壳管家说。

诚然这其中或许有买卖双方的心理博弈,不过就数据来看,长租公寓平台收入的房源数也远远跟不上新增的租客需求。根据海通证券的行业报告测算,2019年新增的租房者或将达到500多万,而蛋壳公寓这家身处头部的平台成立4年半积累的房源也才不到45万间。

那么为何隔断房、甲醛房等屡禁不止,长租公寓却依然能享受比同地段、同面积传统房源更高的租金和人气呢?

WechatIMG238

前述财经网接触的蛋壳房源月租金为3271元,而附近另一面积稍大的个人房源租金仅需1899元(图片来源:蛋壳公寓与58同城平台截图)

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于此类长租公寓来说,租金是高,但服务也确实好。

一位毕业后三次租房皆选择此类平台的租客也表示,管家提供的服务是中介小哥不能比的。“水电燃缴费、家电维修全部交给管家,几百块差价换来安心工作我是能接受的”,至于平台推诿、安全隐患,这位租客表示目前还未遇到过。

通过上述评价,结合财经网实地体验,可见长公寓服务平台依然有其优势,而另一方面负面频出,原因为何?

平台运维之“痛”

实际上,隔断房等违规行为也并非长租公寓一家所为。严跃进表示,当前暴露出来的一系列问题其实也是装修类租赁住房面临的普遍问题,不见得长租公寓就非常差。

但长租公寓中出现此类现象,是与其标榜的更高品质的居住环境截然相反的,正如蛋壳公寓以“让年轻人有尊严地生活在城市”为初心创立,而后来一切隔断间、甲醛房等操作绝对称不上“有尊严地生活”。

用户愿意为长租公寓支付更高租金,是基于其区分于传统中介房源的更高品质,但如果他们发现公寓管家对租金贷的含糊其辞实际与“黑中介”别无二致,矛盾爆发地必然更激烈。

其次,尽管服务质量是平台的立身之本,但通过梳理投诉可发现,很大概率上用户对平台的不满来自管家的个人表现。这也表明平台对于管家的管理模式存在痛点。

蛋壳CEO高靖日前接受媒体采访时也提到“团队的执行力不行,团队理解不了公司的使命,是我现阶段最着急的。”

据蛋壳管家介绍,其职位有售前、售后之分,售前负责带领租客看房、签约等流程,售后负责后续维护、管理。

职能分离可实现更高的效率,同时也易引发归责不清、互相推诿的现象。而在寻找客源方面,售前管家依靠平台派单,无需自主拓展,每单提成约为200元,与传统中介依赖每单约为一月租金的中介费获取收入相比,公寓管家业绩压力较小,相应促成交易的愿望也没有那么强烈。

再者,当前外部监管的缺失也成为滋生违规行为的土壤。以蛋壳为例,经历了上个月的约谈,目前租金贷诱导已经有所遏制,看房后有客服人员回访确认管家是否已尽到告知义务,而违规隔断却依旧“明目张胆”,有些甚至可以通过平台挂出的照片轻易分辨。

隔断

房源实拍,中间立柜一侧为隔断墙

这也说明仅靠行政手段,约束力明显不足。严跃进认为长租公寓的规范需要联合监管,当前现状证明这已不是单纯房管部门可以管理的,必须要有工商、消防、社区、公安、工商、互联网等部门介入,才可以促成更好的发展模式。

此外屡屡被推上风口浪尖,也与长租公寓所处的环境有关。

自如、蛋壳等都是互联网基因较重的平台,社会舆论对新兴互联网企业,尤其是坐拥巨大流量型平台的关注往往更甚于传统企业。此外,这些平台的用户也更擅长通过互联网的方式表达诉求,因此见诸网络、社交媒体的批评声音更易发展为话题。

资本助推与盈利困境

与平台面临痛点形成鲜明对比的是,资本对此依旧狂热。

就在蛋壳母公司被约谈的同一月,其宣布完成了5亿美元的C轮融资,另一平台魔方公寓也在该月融到了1.5亿美元。而此前一年,先行者自如早已拿下40亿元的“天价”A轮。当然,那时长租公寓还未集中“暴雷”,市场也还没像现在这样负面频频。

资本看好长租公寓,首先因为这会是块大蛋糕。海通证券预计轻资产模式运营的平台未来面对的市场规模将为每年4000多亿元。

在此前提下,主要赚取租金差价的“二房东”们要想实现盈利必须借助规模优势。为了扩大规模,资金就要源源不断地输入以供平台跑马圈地。

规模优势以何为标准?贝壳研究院名誉顾问杨现领表示10万间是规模经济的门槛,青客公寓创始人金光杰认为12万间是盈亏平衡点。

而房源超过40万间的蛋壳,似乎至今都未盈利。对于这一问题,财经网多次尝试联系蛋壳公寓,截至发稿前未得到回复,不过平台方面曾在今年3月份对媒体公开表示,单间模型已盈利,整体尚未盈利。

蛋壳这一现实又将问题带回到平台的管理痛点,杨现领也提到规模经济是一把“双刃剑”——在摊薄成本的同时考验运营和管控能力。

于是蛋壳这类平台就在规模扩大的路上迎来难度更大的管理挑战,而资本为了防止前功尽弃也只好助推这个怪圈越画越大。

而资本对平台来说也是一把“双刃剑”,一方面助推平台抢占房源是夺取规模优势的前提,另一方面只求速度忽略质量的扩张无异于揠苗助长,平台管控能力跟不上,后患无穷。

此外,长租公寓项目前期投入大、回报周期长,即便实现高入住率,大多为押一付三的季付租金收益仍将拖慢资金回笼速度,因此这类平台的管理和盈利困境还将是个长期挑战。

严跃进进而提出,平台未来的运营除以资本方式解决问题外,还应进一步探索市场需求。积极落实租售同权即是一个可行的方向——租房可以获得更多新的机会如落户等——这样其市场吸引力会更大,也更有可能发展起来。

文/王晗玉 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
二房东 长租公寓 中介 蛋壳 自如
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们